【地产市场研报】房地产行业：集中供地元年观察格局重构国央主导_市场营销策划_2022年地产行业市.docx

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1、国信证券GUOSEN SECURITIESPage 1行业研究证券研究报告一深度报告请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧房地产集中供地元年观察（维持评级）2022年01月09日一年该行业与沪深300走势比较行业专题1.21.00.80.6房地产沪深300J/21M/21M/21J/21S/21N/21相关研究报告：房地产行业周报：保障房工作进一步推进，多城放宽公积金贷款限制一一2022-01-05房地产2022年1月投资策略：重视行业阵痛期后的配置价值一一2021-12-30房地产行业周报：第三批集中供地全面收官多地发文支持合理购房需求2021-12-28房地产行业周报：鼓励加大房

2、地产兼并收购涉房贷款发放明显提速-2021-12-22统计局11月房地产数据点评：政策纠偏持续推进，基本面初现修复苗头一2021-12-16格局重构，国央主导证券分析师：任鹤电话：010-88005315E-MAIL：renhe证券投资咨询执业资落通书编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷电话：0755-81981019E-MAIL：wangyuelei证券投资咨询执业费仅证书需居：S0980520030001联系人：王静电话：021-60893314E-MAIL：wangjing20独立性声明： 全年格局：先热、再冷、终稳2021年22城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局，

3、上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，叠加国央企房企及城投公司积极托底，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。 不同城市热度差异

4、明显，单城内部亦有分化不同城市土拍市场冷热不均情况明显，由于部分城市土拍规则设定了最高限价，从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例，以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看，以深圳、杭舛、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市，不论是从主观匕房企参与热情、竞价激烈程度，或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。此外，由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多，单个城市的不同地块也出现了明显的分化，表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。 拿地意愿分化，国央企拿地占比提升经历了第一批集中供地的狂欢后，拿地意愿出现分化，受融资收紧和市场基本面下行的制

5、约，民企拿地数量锐减。在度过了行业信用事件频出，市场信心受损的危机时刻后，房地产行业被迫迎来了“国进民退”的格局重构，在第二三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司作为“信用中介”托底现象明显，随着政策触底回暖，一些财务状况较好的规模民企在第三批集中供地中亦重新开始拿地，基本面优质的房企正在从行业危机中率先走出来。 投资建议：积极面对格局重构后的房地产市场行业至暗时刻之后，随着三大核心条件（融资快、回款快、预售资金自由使用）逐渐难以满足，快周转模式将退出历史舞台，行业在慢下来的同时，也会好起来。后危机时代的房地产行业将迎来格局重构，国央企将作为“信用中介”托底行业，行业被动进入“国进民退”，经

6、营稳健、财务健康的国央企龙头在融资端具有显著优势，亦能抓住收并购及土地市场机会脱颖而出，获取高性价比项目，修复远期利润表。个股方面推荐保利发展、金地集团，以及国央企下属物业公司保利物业、招商积余。 风险提不行业基本面超预期下行、政策边际转暖不及预期。重点公司公司代码盈利预测及投资评级EPSPE公司名称投资评级昨收盘（元）总市值_（亿元）2021E2022E2021E2022E600048.SH保利发展买入16.1519332.562.786.35.8600383.SH金地集团买入13.426062.462.705.55.0001914.SZ招商积余买入19.302050.540.7135.52

7、7.06049.HK保利物业买入59.203281.582.0630.623.5贡科不时1：win。、因后lit方锭?奇财冗,1开预测作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公止，具结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明国信证券GUOSEN SECURITIESPage 3内容目录前言5全年格局：“先热、再冷、终稳”5不同城市热度差异明显单城内部亦有分化12拿地意愿分化，国央企拿地占比提升18投资建议：积极面对格局重构后的房地产市场19风险提不19国信证券投资评级21分析师承诺21风险提不21证券投资咨询业务的说明21请务必阅

8、读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图表目录图1：22城三批集中供地总成交建筑面积（单位：万方）6图2：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方）6图3:不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方）6图4:不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方）6图5：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方）6图6：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方）6图7:不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方）7图8：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方）7图9：22城三批集中供地总成

9、交价格（单位：亿元）710 ：不同城市三批集中供地成交总价（单位：亿元）711 ：22城三批集中供地总成交价格（单位：亿元）712 :不同城市三批集中供地成交总价（单位：亿元）713 ：22城三批集中供地总成交价格（单位：亿元）814 ：不同城市三批集中供地成交总价（单位：亿元）815 ：22城三批集中供地总成交价格（单位：亿元）816 ：不同城市三批集中供地成交总价（单位：亿元）817 ：22城三批集中供地总成交单价（单位：元/平米）818 ：不同城市三批集中供地成交单价（单位：元/平米）819 ：22城三批集中供地总成交单价（单位：元/平米）920：不同城市三批集中供地成交单价（单位：元/

10、平米）921 :22城三批集中供地总成交单价（单位：元/平米）922 :不同城市三批集中供地成交单价（单位：元/平米）923 ：22城三批集中供地总成交单价（单位：元/平米）924 ：不同城市三批集中供地成交单价（单位：元/平米）925 ：22城三批集中供地平均溢价率1026 ：不同城市三批集中供地溢价率1027 ：不同城市三批集中供地溢价率1028 ：不同城市三批集中供地溢价率1029 ：不同城市三批集中供地溢价率1030 ：不同城市三批集中供地溢价率1031 ：不同城市三批集中供地溢价率1132:不同城市三批集中供地溢价率1133：22城三批集中供地流拍率1134:不同城市三批集中供地流拍

11、率1135：22城三批集中供地流拍率1136：不同城市三批集中供地流拍率1137：22城三批集中供地流拍率1238：不同城市三批集中供地流拍率1239：22城三批集中供地流拍率1240：不同城市三批集中供地流拍率1241:第一批集中供地不同城市底价成交率一览1342:第一批集中供地不同城市溢价成交率一览1343：第一批集中供地不同城市顶价成交率一览1344：第一批集中供地不同城市流拍撤拍率一览1445：第一批集中供地不同城市溢价率一览1446：第二批集中供地不同城市底价成交率一览1547：第二批集中供地不同城市溢价成交率一览1548：第二批集中供地不同城市顶价成交率一览1549：第二批集中供地

12、不同城市流拍撤拍率一览1650：第二批集中供地不同城市溢价率一览1651：第三批集中供地不同城市底价成交率一览1752:第三批集中供地不同城市溢价成交率一览1753：第三批集中供地不同城市顶价成交率一览1754:第三批集中供地不同城市撤拍流拍率一览1855：第三批集中供地不同城市溢价率一览18国信证券GUOMN SECURITIESPage #图56：第二批集中供地国央企拿地比例一览19图57：第三批集中供地国央企拿地比例一览19请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧国信证券GUOSEN SECURITIESPage 5请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧1、2、3、刖言

13、在过去的这一年，部分热点城市供地节奏出现了重大调整，本着调节土地热度的初衷，集中供地登上了历史舞台。截至2021年末，在22个集中供地试点城市中，除宇波暂未完成第三次土地集中出让之外，剩余城市均完成了全年的三批集中供地。从整体上看，22城三批集中供地共成功出让1984宗地块，占挂牌总地块的77%,共成交建筑面积22541万平方米，较2020年下降14%；成交金额22318亿元，成交均价9901元/平方米。纵观2021年集中供地的整体表现，我们可以发现：全年呈现“先热、再冷、终稳”的格局。上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，叠加国央企房企及城投公司积极托底，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。不同城市土拍市场冷热不均情况明显，由于部分城市土拍规则设定了最高限价，从底价成交、溢价成交