【地产市场研报】房地产行业2021年12月统计局数据点评：全年销售投资“前高后低”均正增长；预期20.docx

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1、中银证券1全年商品房销售面积增速为正，年内“前高后低”、“东强西弱”2土地与建安投资双失力致使开发投资增速降至5年最低，交付大年下的竣工如期放量83供给端融资渠道受限、需求端购房者观望情绪重，全年房企资金压力较大，四季度略有缓和114投资建议135风险提示142022年1月17日房地产2021年12月统计局数据点评#中银证券图表目录图表1,2021年12月全国商品房销售面积2.13亿平，同比增速为-15.6%4图表2.2021年12月全国商品房销售金额2.03万亿元,同比增速为17.8%4图表3,2021年12月全国商品房销售均价为9512元/平，同比下降2.5%,环比下降0.9%4图表4,2

2、021年12月东、中、西、东北部地区销售面积同比增速分别为16.7%、12.9%、19.7%和3.2%4图表5,2021年12月70大中城市住宅销售价格环比增速为3%5图表6,2021年12月70大中城市中下跌城市数量从11月59个减少至12月的50个5图表7.2021年全国商品房销售面积17.94亿平，同比增速为1.9%6图表8.2021年全国商品房销售金额18.19万亿元，同比增速为4.8%6图表9.2021年东部、西部、中部、东北部销售面积同比增速分别为2.7%、54%、17%、-6.4%6图表10,2021年东部、西部、中部、东北部销售金额同比增速分别为8.0%、6.4%、2.8%、-

3、10.3%6图表11.2021年全国商品房销售均价10139元/平，同比增长2.8%7图表12,2021年12月房地产开发投资额103万亿元，同比下降13.9%8图表13.2021年房地产开发投资额14.76万亿元，同比增长4.4%8图表14.2021年12月新开工面积1.61亿平，同比下降31.2%9图表15,2021年新开工面积19.89亿平，同比下降11.4%9图表16,2021年612月百城土地成交建面月均降幅高达34.3%9图表17,2021年百城土地成交建面15.6亿平，同比下降22%9图表18.2021年12月竣工面积3.27亿平,同比增长1.9%9图表19,2021年竣工面积1

4、0.14亿平，同比增长11.2%9图表20.2021年12月房企到位资金1.78万亿元，同比增速19.3%11图表21.2021年房企到位资金20.11万亿元，同比增速4.2%11图表22.2021年12月房款与非房款增速分别为21.5%和16.6%12图表23.2021年12月定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为32%、7.8%12图表24,2021年12月国内贷款、自筹资金增速分别为31.6%、-9.8%12图表25.报告中提及上市公司估值表13图表26.我们对销售、开工、投资的预测132022年1月17日房地产2021年12月统计局数据点评51全年商品房销售面积增速为正,年内“前高后低”

5、、“东强西弱”12月购房者情绪仍未出现明显改善,销售已连续5个月出现双位数负增长;70大中城市房价连续4个月下滑。12月单月销售面积2.13亿平，单月销售金额2.03万亿元，同比增速分别为-15.6%和-17.8%,降幅较上月分别扩大了1.7和1.5个百分点，市场需求仍然较弱，观望情绪较为浓重。12月销售均价为9512元/平，同比下降2.5%,环比下降0.9%,单月同环比已经连续5个月负增长，房价处于疫情来的最低点；能级较高的70大中城市住宅销售价格环比也连续4个月下跌，下跌城市数量达到50个。房价持续下跌,房企在市场观望情绪仍然较重、销售不景气、资金紧张以及年度销售目标压力下,各能级城市均采

6、取以价换量的措施。各地区销售仍难言乐观。东、中、西、东北部地区销售面积同比增速分别为167%、12.9%、19.7%和3.2%,仅东部地区降幅收窄2.4个百分点,东北部地区销售转正，销售增速提升了25.9个百分点，1112月东北地区的需求端救市政策初见成效。图表年12月全国商品房销售面积2A3亿平,同比增送为45.6%全国商品房销售面积图表2.2021年12月全国商品房销售金领203万亿元,同比增速为17用为全国商品房销售金籁.X/.UUV15,00010,000饰售面枳（万平）单月同比资料来源:国家统计局,中银证券140%120%100%8W6W4.4W4.20%0%20%-40%-60%2

7、5.CKH)20,00015.000KWH)5.000015%3%50%0%-5W4半月同比资料来源:国家统计局,中银证券图表3.2021年12月全国商品房销售均价为9512元平，同比下降2角。,环比下降59%全国商品房销售均价图装4.2021年12月庆、中、西、东北部地区销售面积同此增逆分第为46.7%、12.9%、19.7%和3.2%140,：各区域单月销售面积同比增速120%15%11.50011.00010.50010.000100%80%60%40%20%0%-20%40%-60%资料来源:国家统计局,中银证券图表5,2021年12月70大中城市住宅销售价格环比增速为03%70大中城

8、市新房房价2.01.51.0寸。，一ZOZ(ozozrozozr-oczoe3K0Z0T65ZZ.O6OZ9607O,63Z2X5Z8 一 0Z oocoe0OC070T匚 0Zzqzjoz寸or-oz一0,匚(&07907693Z寸0,9一023G3Z2OZ5SO7F0二一白NO4OZ345ZOLaozZ.OBOZ xozloCAoNe_oz0X07、二 ozI2-ON资料来源:国家统计局,中银证券70个大中城市:环比%图表6.2021年12月70大中城市中下跌城市数量从11月59个减少至12月的50个70大中城市新建商品住宅价格：环比二，二86m84二89早二目0二026050403020

9、100上涕城市数个下戏城市数个持平城市敦个资料来源:国家统计局,中银证券全年销售面积增速为正，略高于市场预期，全年市场呈现明显的“前高后低”、“东强西弱”，全年销售均价首破万。2021年全年全国商品房销售面积17.94亿平，同比增速1.9%（2020年的增速为26%）;销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%（2020年的增速为8.7%）;销售均价10139元/平，同比增速2.8%。一季度受到2020年疫情低基数影响，销售金额与销售面积同比增速分别高达88.5%和63.8%,3月出现了明显的“小阳春”行情，二季度以来销售仍具备一定韧性，二季度销售金额与销售面积同比增速分别为17.2%和11.

10、0%,但销售动能持续转弱，销售面积单月增速从3月的38.1%下降至6月的7.5%,一方面是因为前期热度较高透支了部分购房需求，另一方面随着热点城市调控持续加码、信贷持续收紧、房贷利率上浮，整体市场趋于理性。下半以来销售急转直下，7月开始销售面积转负（-8.5%）,8月降幅扩大至15.6%,后出现了连续5个月的双位数负增长，销售规模快速回落一方面市因为二三批次集中土拍延期，重点城市整体供货节奏后移，叠加热点城市调控持续，一二线城市需求端明显受限；另一方面个别房企风险事件影响购房者对于本身基本面较弱、去化压力较大的三四线城市房地产市场量价快速下行的悲观预期加重。三季度以来购房者的观望情绪不断蔓延，

11、来自源于三方面：1）房价持续下跌。继9月70大中城市住宅销售价格环比自2015年4月以来首次出现下跌后，连续4个月出现下跌，虽然70大中城市住宅销售价格下跌城市数量从11月的59个减少至50个，但12月环比仍然下降0.3%,“买涨不买跌”的心理使得购房者持续处于观望的状态；2）房企流动性问题频出，短期内购房者对于房屋交付的担忧较重；3）房地产税细则与具体试点城市尚未公布，多数购房者在未明确持有成本前处于等待的状态。四季度单季实现销售金额与销售面积同比增速分别为18.7%与16.8%,较三季度降幅分别扩大了4.6和4.3个百分点，继三季度单季销售出现疫情以来首次负增长后再度出现明显负增长。中银证

12、券聚焦各区域市场，市场销售金额表呈现“东强西弱，市场持续分化。从全年商品房销售规模来看，东部、西部、中部、东北部销售面积同比增速分别为2.7%、5.4%、17%、64%,销售金额同比增速分别为8.0%.6.4%、-2.8%、-10.3%。从全年成交规模来看，需求相对坚挺的东南沿海城市、中部地区市场情况明显好于前期需求透支严重、整体购买力基本见顶的西部与东北地区。2022年商品房销售规模预期负增长，其中一二线及强三线城市热度在下半年或有所恢复，弱三四线持续下行。由于市场的需求惯性下滑叠加基数较高，一季度的销售将持续低位，销售面积预计大概率在Q1过后见底。但全年来看，我们认为2022年商品房销售规

13、模将进一步缩量，预计全年销售面积同比增速为60%3.5%一方面，虽然2022年居民信贷端和城市调控端预计均将有边际宽松的利好出现，但居民购买力透支在短期内无法有效缓解，三四线城市商品房销售缺乏支撑，强一二线城市购房情绪转变也存在一定时滞。另一方面，2021年土地购珞面积和房屋新开工面积双双负增长，2022年预计新房供应将进入低位期，供应不足也将对销售规模产生限制。市场分化现象则将进一步扩大。东部地区和强一二线城市在2022年销售增速相对较高，城市基本面情况良好，叠加今年部分购房需求被抑制，我们看好后续刚需和刚改需求的释放。中西部、东北地区的弱三四线城市则将面临更为严峻的市场下行，人口、产业、购

14、买力不足带来的销售缩水在没有外部刺激的情况下短期内难以化解。图表7.2021年全国商品房销售面积17.94亿平，同比增速为1.9%图表8.2021年全国商品房销售金额18.19万亿元，同比增速为4.8%全国商品房销售面积200000尔20%全国商品房销售金额图表9.2021年东部、西部、中部、东北部销售面积同比增速分别为2.7%、5.4%、1.7%、-6.4%各区域全年销售面积同比增速图表10.2021年东部、西部、中部、东北部销售金额同比增速分别为8.0%、6.4%、2.8%、10.3%各区域全年销售金额同比增速20%图表11,2021年全国商品房销售均价10139元/平，同比增长2.8%全国商品房销售均价销售均价（元/平方米）YOY资料来源:国家统计局,中银证券2022年1月17日房地产2021年12月统计局数据点评72土地与建安投资双失力致使开发投资增速降至5年最低，交付大年下的竣工如期放量全年投资增速4.4%,降至5年最低，与我们的预测一致，主要是由土地与建安投资双双失利造成。市场景气度下行+土地缩量+房企资金链紧张致使全年新开工增速双位数负增长。12月房地产开发投资完成额1.03万亿元，同比下降13.9%