【地产市场研报】房地产行业2022年2月月报：2月楼市地市持续低迷政策调整力度有望进一步加大_市场.docx

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1、中银证券目录1新房市场延续低位运行,二手房同比降幅扩大51.12 月新房成交：市场跌势依旧，低能级城市持续显著承压51.13 春节影响，2月二手房成交规模大幅下行61.14 应缩量下2月新房库存环比微降，但成交低迷去化周期再度拉长71.15 2月百强房企销售降幅进一步扩大，TOP20房企同比均出现不同幅度下滑92土地市场持续较冷,溢价率仍处于低位112.1 2月地市成交量跌价升，溢价率仅3.6%112.2 受集中土拍空窗期影响，1月部分主流房企拿地减少133政策:地产调控或进一步因地制宜宽松;政府工作报告“稳增长”目标下地产仍需发挥较大作用1442月地尸於关昭静产成3001.2百分点;板块估值

2、回升至8X15S投资建议166风险提示172022年3月9日房地产行业2022年2月月报3图表目录图表1.2月46个城市新房成交面积为1309.2万平，环比下降29.7%,同比下降30.9%5图表2.2月18个大中城市新房成交面积773.0万平，环比下降39.5%,同比下降23.1%5图表3.2月一二三线新房成交面积同比增速分别为6.5%、20.0%和58.9%5图表4,2月其余28个城市新房成交面积536.2万平方米，环比下降&3%,同比下降39.8%5图表5.2月除上海、南京新房成交同比上升外，其余城市均出现不同幅度的同环比下窿6图表6.2月16个城市二手房成交面积287.4万平，环比下降

3、40.1%,同比下降40.6%6图表7,2月12个大中城市二手房成交面积252.9万平，环比下降38.5%,同比下降38.4%6图表8.2月一二三线二手房成交面积同比增速分别为43.4%、28.5%和67.2%7图表9.其余4个城市二手房成交面积34.4万平，环比下降49.6%,同比下降52.7%7图表10.2月重点城市中所有城市环比均下降，除成都同比上升外，其余城市同比持续下降7图表11.截至2月末，14个城市新房库存面积10227.1万平，较1月底下降1.2%,同比上升0.7%8图表12.截至2月末，9个大中城市新房库存面积7260.0万平，较1月底下降0.8%,同比下降02%8图表13.

4、截至2月末，一二三线城市新房库存面积环比增速分别为12%、0.7%和0.0%8图表14.截至2月末，其余5个城市新房库存面积2967.2万平，环比下降2.0%,同比上升2.8%8图表15.截至2月末，14个城市整体新房库存去化周期环比上升8图表16.截至2月末，一、二、三线城市新房库存去化周期环比增速分别为+7.3%、+3.2%和+13.1%8图表亿截至2月底，上海去化周期小于6个月9图表18.CR5、CR10、CR20、CR50单月全口径销售额增速分另寸为373%、43.4%、46.6%、-48.7%9图表19.CR5、CR10、CR20、CR50单月权益口径增速分别为40.0%、45.5%

5、、-48.5%.-49.3%9图表20,2022年2月除CR5以外，其余梯队销售额单月降幅均扩大10图表21,2022年2月TOP20所有房企单月销售额同比均出现不同幅度的下滑.10图表22.2月百城成交土地建面7840.8万平，同比减少62.1%11O中银证券图表23.2月一二三线城市成交土地规划建面同比增速分别为40.5%、44.0%和55.5%11图表24.2月百城住宅类用地成交建面1579.0万平，同比减少81.5%11图表25.2月二三线城市住宅类用地成交规划建面同比增速分别为-783%和79.5%11图表26.2月百城成交土地平均楼面价为1294元/平，同比下降23.7%12图表2

6、7.2月百城成交土地平均溢价率为3.6%,较去年同期下降了11.5个百分点12图表28.2月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分别为+13.4%、66.1%和54.4%12图表29.2月一二三线城市成交土地平均溢价率分别为4.4%、3.5%和2.8%12图表30.2月百城住宅类用地成交平均楼面价为4337元/平，同比上升32.9%13图表31.2月百城住宅类用地成交平均溢价率为3.5%,较去年同期下降了13.1个百分点13图表32.2月一二三线城市住宅类用地成交楼面价同比增速分别为+23.6%、78.2%和-28.7%13图表33.2月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为4.5%、0.1

7、%和1.9%13图表34.1月保利地产和招商蛇口拿地强度相对较大13图表35.房地产行业1月绝对收益为13%15图表36.房地产行业1月相对收6.3%15图表37.截至3月4日，房地产板块PE为&31X15图表38.报告中及上市公估值表162022年3月9日房地产行业2022年2月月报5中银证券2022年3月9日房地产行业2022年2月月报7t新房市场延续低位运行,二手房同比降幅扩大1.12 月新房成交:市场跌势依旧,低能级城市持续显著承压2月新房市场跌势依1日。从我们跟踪的城市成爻数据来看,46个城市新房成交面积为1309.2万平,环比产廉29.7%,同比尸厚30.9%,同比降幅较上月减少了

8、4.1个百分点。其中18个大中城市新房成交面积为773.Q万平,环比下摩39.5%,同比下降7Z.1%;一、二、三线城市新房成交面积分利为221.0、485.9先66.1万平方米,环比增遂分物力34.1%、41.4%和40.8%,同比增速分别为*於为、-20.0%尹58.9%。其余*个城单新房成交面积为碗2万平方米,环比下厚8.3%,同比尸廉39.8%。2月恰逢传统春节,供应持续缩量,返乡辂业下滑严重,受新冠疫情不确定性和购房者情绪低迷双重影响,难改成交颓势。分城市能级来看,高能级城市同比降幅有所收窄,低能级城市新房销售显著承压。一线城市新房成交面积221.0万平,环比下降34.1%,同比尸廉

9、6.5%,较上月同比降幅收窄了个百分点,2019年同期增长2837%。一线城市中仅有上海购房需求仍有支撑,同比增速转正为+3於玲；北京恰逢冬奥会,加之新冠疫情,成交环比株33%,环比下跌口。1。,广深成交保持低迷行情。二线回调程度扩尢整体同比增速从上月的a1。1。转至W6I。;三线城市新房成交同比降幅收窄QA个评分，点至58.9%。我们跟踪的城市中,多数城市呈现出同环比齐降,各地陆续出台“托市”政策效果尚未在市场层面显现。9成二、三线城市成交同比下降,近6成二、三线城市同比接近腰斩;二线城市除南京外均出现同环比下降,三线城市全部出现同环比下跌。仅南京稳步放量,2月成交量同比均能保持正增长。预判

10、下月,我们认为,即将步X金三银传统成交旺季,叠加本月低基数影响,整体成交预期环比有所回升,但按体成交预期难以回归去年同期水平。图表1.2月46个城市新房成交面积为1309.2万平,环比7r第29.7%,同比7r摩30.9%图表2,2月个大中城市新房成交面积773.0万平,环比万摩39.5%,闰比万摩23.1%3,5003.0002.500500%400%300%1,500100%资料来源:万得,中银证券2,500400%2月一二三线新房成交面积同比增速分别为20.0%加58.9%4.2环比7r摩8.3%,同比下除39.8%ooooo0505032211600%500%400%300%1,400

11、1,2001,000800资料来源:万得,中银证券资料来源:万得,中银证券一线城市新房月度成交面积同比二线城市新房月度成交面积同比“三线城市新房月度成交面积同比1 18 城为北京、上海、广州、深圳、杭州、曲京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、友77、无锡、东莞、惠州、扬州、 黜关、南宁。4个一线城市为北京、上海、广州、深圳,8个二线城市为杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门,6个三线城市为无锡、东莞、惠州、寺方州、韶关、南宁。2其余28城为济南、佛山、第兴、温州、金华、泉州、赣州、珠海、常州、淮安、连云港、柳州、绍兴、泰州、镇江、宁波、淮南、江门、莆田、泰安、羌湖、盐城、宝鸡、舟山、池

12、州、抚州、海门、清远。图表5.2月除上海、南京新房成交同比上升外，其余城市均出现不同幅度的同环比下降2022年2月全国重点城市新房成交面积（单位：万平）能级城市成交面积环比-同比能级城市成交面积环比同比一线北京33-47%-33%三线无锡18-45%-44%上海111-35%35%惠州L3-44%-64%广州55-13%-27%物力/11-39%-49%深圳22-45%-27%南宁33-38%-45%合计221-34%-7%合计66-41%-59%二线杭州53-63%-49%总计773-30%-31%南京93-15%34%武汉81-49%-31%成都132-36%-7%青岛60-31%-11%

13、苏州41-50%-28%福州13-42%-48%厦门12-29%-53%合计486-41%-20%资料来源:万得,中银证券1.13 春节影响，2月二手房成交规模大幅下行整体二手房成交环比下降40.1%,同比降幅扩大至40.6%,主要是春节期间交易不活跃导致全月成交下行。16个城市二手房成交面积为凶.4万平,环比下降40A%,同比下降AONk,降幅较上月扩大了1.4个评分益。其中12大中城取二手房成交面积及9万平,环比万隆38.5%,同比下降38.4%;一、二、三线城市成交面者分相为82.1、154.5和16.3万平，环比磨逐分加力-32.7%、-40.6%尹43.8%,同比豫送分别为-43.4

14、%、28.5%尹67.2%。其余4个城市二手房成交面积为34.4万平,环比下摩49.6%,同死万/整52.7%。具体到城市来看,12城中所有城市均出现不同程度的环比下降,超八成城市环比跌幅超30%;同比来看,12城中大部分城市下跌,仅成都同比回升。图表6.2月16个城市二手房成交面积287.4万平，环比下降40.1%,同比下降40.6%1,000800500%400%300%图表7.2月12个大中城市二手房成交面积252.9万平,环比下降38.5%,同比下降38.4%3打城为北京、深圳、杭州、南京、成都、青缸苏州、厦门、无锡、东莞、扬刘、南宁。2个一线城市为北京、深圳,6个二线城市为杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门,4个三线城市为无锡、东莞、扬州、南宁。