南宁市城市更新管理办法及其编制说明.docx

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1、附件1南宁市城市更新管理办法（公开征求意见稿）第一章总则第一条为提升城市功能、改善人居环境、优化产业结构、完善公共配套，推进土地、资源、能源节约集约利用，高质量开展我市城市更新工作，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称城市更新，是指根据国土空间规划等相关规划以及规定程序，通过综合整治和全面改造等方式，对城市空间形态和功能进行优化提升的建设活动。第三条本市城市建成区范围内具有以下情形之一的区域，依照本办法规定可实施城市更新：（-）历史文化遗产需保护利用；（二）人居环境恶劣、环境污染严重、地质灾害破坏、建筑质量及消防存在重大安全隐患；（三）城市基础设施和公共服务设施亟需完善；（四）现有土地用

2、途、建筑物使用功能或者资源利用方式明显不符合社会经济发展要求，影响规划实施；（五）其它经自治区或市人民政府认定需要进行更新改造的情形。第四条城市更新应当遵循规划引领、公益优先、因地制宜、分类施策、政府主导、市场运作、公众参与、利益共享的原则。第五条我市城市更新结合建筑“留改拆”方式的不同，单独或组合采取下列方式推进实施：综合整治。在维持现状建设格局基本不变的前提下，采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者改变功能等一种或者多种措施实施城市更新。全面改造。通过综合整治方式难以改善或消除本办法第三条第（二）、（三）、（四）项规定的情形，需要以将原有建筑物全部或大部分拆除并重新规划建设的方式实施城市

3、更新。第六条城市更新主要类型：（一）旧街区改造。通过优化规划布局，梳理空间资源，对落后的城市居民生产生活区域进行整体连片的全面改造。（二）旧厂区改造。在符合规划的前提下，通过搬迁改造、退二进三和改造提升等方式，转换建设用地用途，转变空间功能,对老旧厂区用地用途及建筑进行开发利用，对有历史价值的老旧厂房予以保护利用。（三）城中村改造。通过优化空间结构，调整土地性质及用途，完善设施功能等方式，调整产业结构，改善城中村区域居民人居环境和生活质量。（四）老旧小区改造。对建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提

4、升公共服务水平。（五）历史文化街区改造。在尊重街区整体格局和风貌的前提下进行创新性的更新改造、将城市文化特色和城市建设改造相融合，文化保护与开发利用相结合。（六）老旧楼宇改造。旧办公楼、旧商业设施等老旧楼宇升级改造、调整建筑功能、增加配套设施、发展新业态。（七）其他类型。第七条城市更新应加强对各类历史文化遗产资源的保护与活化利用，注重对古树名木的管护；应结合产业发展统筹布局，推动传统产业转型升级，促进产城融合；应通过实施城市更新，补足城市基础设施和公共服务设施短板，更新升级完善公共服务体系，提升城市治理能力，提高城市安全韧性。第二章工作机制第八条市人民政府成立南宁市城市更新工作领导小组，负责统

5、筹领导全市城市更新工作，研究、审定城市更新重大事项，作出重大决策。成员单位包括住建、自然资源、财政等相关市直部门及各城区政府（开发区管委会）。领导小组办公室设在市住建局，承担领导小组日常工作。一 3 一市住建局是全市城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督、考核全市城市更新工作，牵头拟订城市更新政策，制定相关规范和标准。市自然资源局负责会同市住建局，按城市更新类型组织分类编制对应的城市更新专项规划；组织、协调、指导全市城市更新项目涉及的相关规划制定、修改、调整、维护工作；承担有关土地管理、征收、出让职责；按职责开展城市更新用地审查和报批工作。发改、公安、教育、财政、税务、工信、文广旅

6、、市政园林、生态环境、城管综合执法、卫健、民政、人防、供电、行政审批？等市直相关部门按照职责分工，依法制定相关配套政策，协同推进城市更新工作。第九条城区政府（开发区管委会）是本辖区城市更新工作的责任主体，负责统筹推进本辖区城市更新工作。各城区政府（开发区管委会）指定的城市更新工作主管部门,负责本辖区城市更新工作的具体组织实施，城区本级各职能部门按职责分工推进城市更新工作。第三章专项规划第十条市自然资源局会同市住建局，各城区政府（开发区管委会）及相关市直职能部门配合，按照城市更新的类型，组织分类编制相应的专项规划，确定规划期内更新目标和发展策略,明确空间管控、生态和文化保护、城市基础设施和公共服

7、务设施建设等任务和要求。专项规划与国土空间规划做好衔接，经市人民政府批准后实施。第四章策划实施第十一条城区政府（开发区管委会）根据区域现状和改造条件、改造需求划定更新调查片区，对片区开展城市体检评估，体检结果作为划定城市更新单元的依据。第十二条城区政府（开发区管委会）根据南宁市国土空间规划、城市更新相应类型的专项规划，综合考虑原有城市基础设施和公共服务设施情况、自然环境、产权边界等因素，结合城市体检评估结果来划定城市更新单元，以保证城市基础设施和公共服务设施相对完整，并且相对成片连片，可同时划定城市更新项目。一个城市更新单元可包含多种项目改造类型，也可以包括一个或多个城市更新项目。不动产权利人

8、以及其他单位和个人主动提出更新建议的，城区政府（开发区管委会）应当作为划定城市更新单元的重要参考。第十三条城区政府（开发区管委会）组织开展城市更新单元内的基础数据调查，编制前期调查报告、项目经济测算方案。如一个城市更新单元内有多个项目的,应研究各项目间经济平衡。第十四条市住建局牵头组织各城区政府（开发区管委会）按“储备一批、推进一批、建设一批”的原则建立城市更新项目储备库，实施动态监督管理。根据各入库项目的改造需求，按“成熟一个、启动一个”原则纳入项目年度实施计划并组织实施。第十五条城区政府（开发区管委会）组织编制项目实施方案。实施方案内容要点包括项目范围、项目规模、项目类型、实施模式、改造时

9、序、规划要求、规划设计方案、建设时序、运营要求、供地方式、资金筹划、监管责任等。第十六条城区政府（开发区管委会）按有关规定确定城市更新项目实施主体。综合整治类项目由政府主导或原不动产权利人自行实施。原权利人有更新意愿的，可以由原权利人在城区政府（开发区管委会）的组织下，通过直接委托、公开招标等方式确定实施主体。由原权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。全面改造类项目可采用政府自行实施改造、土地熟化人投资改造和自主改造三种模式。需引入土地熟化人的，通过公开招标的方式征集，城区政府（开发区管委会）与中标的土地熟化人签订协议，明确相关监管要求和违约责任，按协议约定实施改造。鼓励市属、城区属国

10、有企业与不动产权利人、优质的社会资本及市场主体合作，参与城市更新项目改造、建设和运营。第十七条局部改建、改变功能、零星更新危房重建的综合整治类项目，应当根据实际情况按程序依法办理土地变更、规划许可变更、施工许可、规划条件核实、不动产变更登记等手续。上述项目纳入全面改造类主导的城市更新单元范围的，应当与全面改造类项目一并申报和实施。第十八条城市更新项目需要办理供地手续的，可采用招标、拍卖、挂牌（含带方案招拍挂），协议出让，划拨等方式。第十九条单栋或零散分布的，经有资质的房屋安全鉴定机构鉴定为危房，且鉴定报告处理意见为整体拆除的危旧住宅房屋,以符合既有控规为前提，在“不超过不动产权证书登记的用地面

11、积和建筑面积，不改变原土地、房屋用途，不突破原建筑占地面积和原建筑高度”的原则下，经全体房屋所有权人同意，可对危房进行拆除重建，但已列入全面改造类城市更新项目范围的房屋不适用本条规定。危房重建的申请人应向所在城区政府（开发区管委会）相关主管部门申请办理危房重建的建设工程规划许可等手续，具体实施细则另行制定。第五章支持政策第二十条多渠道筹集城市更新资金，具体包括:（一）财政资金；（二）金融机构资金；（三）市场主体投资；（四）不动产权利人自筹资金；（五）城市更新专项基金；（六）其他符合规定的资金。第二十一条加大财政支持力度，城市更新所需经费涉及政府投资的应纳入年度财政预算。积极争取国家、自治区的政

12、策性资金、政策性贷款、专项债券用以支持我市城市更新项目。充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。第二十二条鼓励和引导金融机构提前介入，根据我市城市更新项目特点及市场需求，依法依规开展融资模式创新，为城市更新提供全方位、全流程、可持续的系统性金融支持服务。第二十三条鼓励和引导社会资本通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新。探索城市更新进程中政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。第二十四条鼓励工业企业提高土地利效率，在符合土地利用总体规划和城镇总体规划、不改变原用途的前提下，鼓励工业企业

13、提高土地利用效率，在经批准的原工业用地范围内进行新建、改建、扩建的工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合规定的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金和契税。第二十五条鼓励老旧厂区转型升级，现有制造业企业在符合控制性详细规划、安全和环保要求的前提下，通过提高工业用地容积率、调整用地结构的方式，增加服务型制造业设施和经营场所，增加的建筑面积比例不超过原总建筑面积50%的，可继续按原用途使用土地，不收取土地出让金，但不得分割。第二十六条城市更新项目符合国家、省、市有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；符合条件的项目，可享受相关税费优惠政策。第二十七条各城区政府（开发区管委会）

14、、各职能部门推行并联审批、限时办结的方式，优化审批流程，简化审批环节，压缩审批时限，提高审批效率。第六章监督管理第二十八条建立健全城市更新工作监督考核机制，市城市更新工作领导小组办公室定期对城市更新相关工作涉及的市直相关部门、城区政府（开发区管委会）、有关责任单位工作情况进行督查考核，通报工作进展情况，逐步推行将考核结果纳入各城区政府（开发区管委会）绩效考评体系的做法。城区政府（开发区管委会）应当加强对本辖区城市更新活动的监督。第二十九条城区政府（开发区管委会）建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。第三十条对城市更新项目实施全生命周期管理制

15、度，对城市更新项目应落实的项目功能业态、城市基础设施及公共服务设施供给、安置房建设、物业持有、产业运营等要素，以及项目准入退出、土地退还等要求，应由城区政府（开发区管委会）纳入与土地使用权人签订的供地合同或与项目实施主体签订的履约协议进行监督管理。第三十一条财政、审计等部门按照各自职责和有关规定，对城市更新中的国有资金使用情况进行监督。第三十二条政府相关部门、实施主体及相关人员在城市更新工作中有违法违纪行为的，应当依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。第七章附则第三十三条各市辖县可参照本办法执行。第三十四条本办法自2022年X月X日起施行,有效期5年,由市住建局负责解释。本办法实施前有关政策与本办法规定不一致的，以本办法为准。一 11 一附件2关于南宁市城市更新管理办法（公开征求意见稿）的编制说明在市政府的指导下，市住建局牵头起草了南宁市