地产行业金融政策研究报告.docx

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1、地产行业金融政策研究报告考虑到形势变化，有必要结合最新情况对地产行业金融政策进行剖析。一、关注政策层面对地产行业的最新导向房地产政策在坚持大方向的同时，始终在力度与节奏上保持一定调控空间。（一）对疫情前后地产调控政策情况的简述1、2019年6月13日银保监会郭主席在陆家嘴论坛上提示房地产金融业务风险，算是正式拉开了房地产金融严监管大棒的序幕，随后整个2019年7月份的房地产政策监管信息便比较集中，主要体现在房地产信托融资、房企境外发债等等。例如，2019年7月9日发改委发布的关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知（发改办外资（2019778号）便明确房地产企业发行外债只能用于置换未

2、来一年内到期的中长期境外债务。2、在“三稳”的政策导向下，疫情期间多地针对地产行业出台了相对放松的政策予以支持，且大多从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面着手。如适当调整商品房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求、适度降低商品房预售重点监管资金比例、允许企业通过银行保函形式替换同等额度的重点监管资金、适度增加预售监管资金拨付节点、对受疫情影响经营困难或疫情防控期间有贡献的企业予以资金支持、支持金融机构加快个人住房贷款审批发放等等。疫情期间相关政策略有放松的动机虽然容易理解，但却引起了一系列问题，如大量信贷资金流入房市等。不过在疫情形势渐趋可控且中国经济逐步迈入修

3、复的通道中，地产行业的严监管基调重新占据主导地位。3、2020年7月韩正召开的房地产工作座谈会成为重要风向标，亦使得2019年的地产金融严监管新政逻辑在2020年下半年得以延续。随后的交易商协会和北金所新政、央行“345”规则、“解决大城市住房问题”、“房地产贷款集中度制度”、“土地集中供应制度”以及“消费贷款和经营性贷款管控制度”等正是在这一背景下密集出台，旨在从开发贷、按揭贷、经营贷以及地产企业自身债务情况等方面开展房地产金融调控。（二）地区间分化加剧：楼市预期有所扭转，“限涨令”与“限跌令”并存目前地产行业的政策导向是“房价可以微涨微跌,但绝不能大涨大跌，更不能无序涨跌”，其背后是“三稳

4、”政策理念的具体体现。不过“三稳”虽然是高层提出的调控思路，但具体落到实处，还是要靠地方来执行，所以我们看到两种截然不同的调控思路，实际上都指向了“稳”这个字眼。1、随着房住不炒的理念日益深入人心以及近期一系列政策层面的持续强化，楼市预期似乎正在发生逆转，而地区间楼市预期似乎也出现了一些微妙变化，“限涨令”与“限跌令”同时并存在的现象很值得关注。2、相较于部分城市发布“限涨令”、持续升级楼市调控政策，另一些城市则开始担心房价下跌带来的负面冲击，并通过“限跌令”开启了逆向调控。具体看，今年8月以来，岳阳、江阴、株洲、唐山、沈阳、荷泽、昆明、惠州、桂林、湖州等城市纷纷发布了“限跌令”政策。(1)8

5、月9日岳阳市住建局发文要求新房售价不得低于备案价格的85%；（2） 8月11日昆明召开会议要求严厉打击恶意降价行为；（3） 8月16日唐山约谈地产企业负责、旨在打压恶意降价；（4） 8月31日江阴提出严禁低价倾销、打价格战等等；（5） 9月9日株洲市住建局对金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳企业或项目负责进行约谈；（6） 9月14日张家口提出“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”；（7）10月2日湖州市住建局微信公号发布的湖州市商品房购买风险提示提出“开发企业以明显低于市场价销售商品房的，就是风险”。近期内主要政策汇兑20210429东莞市住建局发布关于进一步加强新

6、建商品住房俏售价格指导的通知，明确提出新建商品住房备案价上调空间不超过5览未售出新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数）。20210809岳阳市住建局发布关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知，明确新房售价不得低于备案价格的85%,这是全国首个针对房地产的“限跌令”文件。20210811昆明房地产开发与经纪协会组织召开“三稳”工作要求座谈会（昆明T0P30房企及大型经纪公司受邀参加该会提出（1）发现扰乱市场现象（尤其是恶意降价行为），及时举报；（2）明年商品房市场供求关系可能出现逆转。20210816唐山市政府约谈

7、10家地产企业负责人，旨在打压恶意降价。20210831江阴住建局发布关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知提出“商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为”。20210903芜湖市住建局发布关于进步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，要求申请预售许可的项目进行价格备案后1年内不再调整备案价格。20210906三亚发改委与住建局联合发布关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知，规定“202,年9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案

8、均价不得超过该项目近期网签价格。初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目，整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格。经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格”。20210909针对大幅降价等行为，株洲市住建局对金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳企业或项目负责进行约谈。20210914河北张家口住建局、财政局等四部门联合出台的关于进一步加快完善房地产长效机制的通知提出“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”。20211002湖州住建局微信公号发布湖州市商品房购买风险提小，就商品房购买环节中的十大风险进行提小，明确提出“开发企业以

9、明显低于市场价销售商品房的，就是风险；开发企业承诺买房可以赠送绿地或搭建违二浬筑够乒格瑞险；开发企业未取得预售许可证进行销售，向购房者收取认筹金、定金、预订款等款项的，就是风险等。（三）对地产金融政策进行预调微调在地产行业风险暴露有所加剧、楼市预期可能已经出现扭转的背景下，监管部门开始基于防范次生金融风险的角度对地产金融政策进行适度预调微调。不过需要说明的是，地产金融政策的大方向并没有发生变化。1、央行货币政策委员会例会提出“两个维护”2021年9月24日（9月27日官网发布新闻稿）的央行货币政策委员会第三季度例会（针对房地产领域提出“两个维护”（即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合

10、法权益）。这是央行货币政策委员会例会首次谈及“房地产”这一话题，旨在针对住房消费者和房地产市场。其中，住房消费指的是刚需背景下的住房消费，而非投资、投机，意味着针对刚需（特别是首套房）领域会一定程度的政策修复；房地产市场健康发展则主要指对目前出现的地产行业困局进行应对，即需要对方向有精准把握、对风险要精准拆弹、对次生风险要提前应对。这意味着在大方向不发生变化的情况下，政策层面可能会进行预调微调，特别是销售端。这主要是因为，在当前的政策大环境下，由于融资现金流与经营现金流均受到限制以及项目和资产处置也受到约束（如一些未完工项目甚至出现烂尾、完工项目出现不敢有企业接盘的现象），地产行业的风险有加剧

11、暴露的态势，目前不仅包括恒大这样的全国龙头，也包括建业、新力控股这样的区域龙头。虽然政策层面并非刻意去摧毁一家企业，但在发现风险有可能蔓延甚至演变成行业危机时，自然而然会有所调整，否则就可能会发生次生风险。2、房地产金融工作座谈会进一步强调“两个维护”2021年9月29日央行和银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会则在“两个维护”的基础上，进一步提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。这里面的关键表述为“准确把握和执行”以及“配合相关部门和地方政府“，即在政策执行上把握大方向不变，不一刀切，配合地方

12、政府推动未完工项目顺利完工、推动完工项目顺利完成交接和销售。3、地产行业已呈现一些新变化受“两个维护”等系列政策影响，近期地产行业的形势有了一些微妙的变化：（1）一些烂尾项目已经相继复工，如近日媒体披露的石家庄持续一个多月的打击违法房地产风暴行动等。（2）继之前房贷额度紧张、部分地区按揭贷款利率上调后，局部地区的房地产按揭贷款利率近期反而出现了下调，某种程度上似乎意味着金融体系对地产金融市场的态度已经有一定程度的缓和。例如，根据无忧找房平台调研统计，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。二、关注地产行业五大政策导向地产政策基调的变化是一个历史过程，如2016年政府工作报明确提

13、出“因城施策”的理念（随后“因地制宜、因城施策、分类调控”成为主要思路）、2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的政治定位、2017年提出地方政府主体责任机制以及2018年正式提出“三稳”理念等等。不过这其中有五大方向值得关注，即建立房地产长效机制、遏制房地产金融化泡沫化趋势、强化住房租赁金融支持、持续整治地产行业以及规范城市更新等。尽管近期地产行业金融政策有预调微调的趋向,但大方向并没有发生变化，上述五大地产行业政策导向也没有变，保持地产与实体经济均衡发展仍是最重要的政策指向。(-)建立房地产长效机制1、房地产长效机制建设自2013年以来一直是政策重点，并在政治局会议、中央经济工

14、作会议等高层会议中频繁出现。不过我们亦观察到，十四五规划、2020年底的中央经济工作和2021年政府工作报告均未再提及“房地产长效机制”表述，这表明房地产长效机制在2020年应该就已经基本确立，现在只是实施阶段。2、房地产长效机制具体是指综合运用金融、土地、财税、投资、立法等五种手段，规范房地产市场发展。其中，住房和土地联动机制则可被视为土地制度，而契税、房地产税则可被视为财税手段，房地产金融是房地产长效机制的关键。(二)遏制房地产金融化泡沫化趋势1、2019年3日，银保监会系统召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会上，郭主席首次提出“遏制房地产金融化泡沫化倾向”。同年6月13日郭主席在

15、陆家嘴论坛上亦指出“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。房地产过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重”。此后“遏制房地产金融化泡沫化倾向”便正式取代“遏制房地产泡沫化倾向”这一表述，成为银保监会等金融管理部门在房地产领域的行动指南。这一变化的关键在于加上了“金融化”并将其置于“泡沫化”之前，意味着政策层面认为“金融化”是房地产“泡沫化”的根本原因，也被视为房地产长效机制领域的最主要抓手。2、实际上2021年7月22日，韩正在“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”上亦指出“抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业三线四档融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”。3、“