TLPM-QP710-01物业项目前期介入程序.docx

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1、1O目的明确前期介入的范围，确保前期介入工作的规范性、全面性。2.0适用范围适用于天利物业公司项目前期介入的管理。3.0职责部门/岗位工作内容总经理确定物业项目前期介入负责人。行政人事部负责前期介入工作小组人员的配置。品质管理部成立前期介入工作小组，负责前期介入工作小组的日常工作。4.0方法和过程控制4.1 前期介入准备1.1. 1行政人事部提名前期介入负责人，报公司领导审批。1.2. 2由品质管理部牵头与前期介入负责人一起组织成立前期介入小组，由品质管理部负责前期介入小组的日常工作。前期介入负责人拟定项目前期介入分工表交品质管理部审核后报公司领导审批。1.3. 13前期介入小组依据相关法律法

2、规，结合项目情况及委托方要求，对物业项目设计方案中的配套设施、水电供应容量、安防系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料、室内管线与设施布局、位置、高度等项目进行考察。前期介入小组依据实际考察结果，每周填写前期介入情况周记表，提交前期介入小组负责人审核，公司领导审批后，由品质管理部存档一份。1.4. 14前期介入小组各专业人员依据国家现行施工标准、物业验收标准参与施工监理，对施工过程中存在的质量问题提出意见，以前期介入建议函形式提交前期介入小组负责人审核，公司领导审批后，递交开发单位，建议其要求承建单位予以纠正。1.5. 5前期介入工作结束时，前期介入小组负责人组织各专业人员对前期介入

3、工作进行总结，形成前期介入综合报告，提交品质管理部审核，公司领导审批，为承接查验提供客观依据。1.6. 6视前期介入的实际情况及甲方要求，提供特约服务。1.7. 7在前期介入中所形成的各项记录交品质管理部存档。1.8. 1.8对于己投入使用的物业项目，可按照开发单位或业主委员会要求的前期介入协议进行，包括以下项目：审核竣工图纸及技术资料；通过审查技术资料和现场考察，判断物业项目施工质量；形成前期介入建议函，明确物业项目存在的问题。4. 2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。1 .2.1早期阶段：从开发商进驻项目现场到主体动工之间的介入活动，品质管理部负责：A.根据该项目

4、的特点，向开发商设计部门提供建设性意见。8 .与开发商设计部门、营销部门确定该项目的管理运作模式、车辆管理方式,主要涉及小区出入口的数量和位置、出入口岗位设置及人员配置，车辆流向、道闸设置的位置和数量。C.根据规划设计图，与开发商设计部门、工程部讨论决定该项目的安防设计要求，主要涉及住户对讲的配置、门禁的设置、监控镜头的设置、周界红外的设置、车场道闸的设置要求。D.了解该项目的营销概念，为以后物业服务模式策划提供依据。E.根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计如供电、供水、污染处理、通讯网络、管线走向、配套设施等提出建设性意见，填写前期介入建议函并跟进落实结果，保存相关记录。4.2.2中期阶段

5、：主体动工到房屋交付前六个月之间的介入活动，品质管理部负责：A.随时跟进项目在技防方面的施工情况，发现问题及时与开发商相关部门对接，确保问题及时解决。B.专业技术人员参与了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程，站在物业服务角度提出建设性意见。C.从顾客使用功能角度，向开发商建议完善相关配套设施、修正缺陷，如道路交通规划、出入口设置、围墙设置、垃圾中转、配套生活设施的分布、安装等是否合理。D.根据验收标准，从物业服务功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向开发商建议完善、修正。E.在前期介入中发现的问题，填

6、写前期介入建议函经部门负责人审核后发开发商相关人员。F.项目预售前一个月拟定管理方案、临时管理规约，并确定物业服务费标准，办理有关备案手续。项目开盘前三个月拟定前期物业服务合同、装修管理规定，按规定提交公司相关领导会签，再提交开发商，组织签订前期物业服务服务合同，印刷临时管理规约，在开盘前10天交开发商相关部门。4. 2.3后期阶段：房屋交付前三个月到物业管理处成立之前的介入活动：A.业务管理协调工程分包单位职责：(1)跟进供配电、闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明等设施的完善工作。(2)分批分期收集工程、配套设施设备资料，设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。(3)专业技术人员将工

7、作情况记录在前期介入情况周记录表报部门负责人审核，作为重要资料保存，并挂在本部门的网页，前期介入人员应保持一定的稳定性。B.管理处职责：一般在房屋交付前两个月成立物业管理处，按照品质管理部的要求协调前期介入工作，并负责：(1)充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业承接查验的各项准备工作。(2)了解开发商销售承诺，如水、电、燃气等配套设施及附属服务设施的情况。(3)跟进业主康体休闲、会所等配套用房及设施的完善。(4)确定管理处的管理用房选址及布局，并组织装修，确定其他管理用房，并按照实际要求进行装修。4. 3前期介入的内容(包括：建筑、电气、给排水、消防、电梯、中央空调、煤气、智能化、监控、供

8、热、供热水、外部公共关系、入伙准备、垃圾中转、节能等物业管理内容)(根据实际情况可进行增减)4.3. 1建筑(不限于以下内容)A.项目的视觉识别及导示系统：各种标识、指示、警示等。B.垃圾处理：垃圾分类收集装置、垃圾中转装置、楼内垃圾异味处理等。C.停车场管理系统：各类停车场设施符合交通管理部门要求，配置减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等。D.楼内信报箱：设置统一的信报箱，信报箱应符合邮政部门的通邮要求。E.管理用房要求：包括业主委员会行政人事部、会议室、物业服务商业用房、管理处行政人事部、事务中心，技工操作间、工程部、仓库、住宿、食堂等。F

9、.设备房要求：包括配电房、发电机房、水泵房、空调机房、热水机组、电梯机房、中控室等，主要内容为：地面应铺设防滑地砖及绝缘垫，墙面瓷片贴至1.5M高，增设防鼠设施，以符合优秀大厦标准的要求。G.消防控制室、闭路监控系统、智能化监控室布点是否合理，是否存在监控盲区及符合安全防范整体要求等。H.公共设施要求：天面避雷系统、天面水箱、电梯厅门口地面、公共洗手间、楼梯踏步扶手、小区路面各种井沟、儿童游乐设施和健康运动场所、客户换季晾晒棉被设施。1 .室内设施要求：卫生间、厨房、门窗、供配电、电话、宽带等线路、空调孔、空调架、煤气管线、给排水管线、供热管线设施等。4.3.2电气（不限于以下内容）A.照明系

10、统线路控制、公共用电测量装置要求、照明灯具功率的选用、节能方式等要求。B.强弱电井、电缆线进出口要求、设备设施接地电阻测试点。C.柴油发电机、供配电柜系统专业操作安全防护要求、供配电系统图。D.水泵减震减噪要求。4.3.3给排水（不限于以下内容）A.室内给排水要求包括：进出水位置、管线位置、地面排污位置等。B.公共位置要求：雨水管、水泵房、管道井内生活管、消防管、喷淋管、热水管及空调冷水、循环水、冷凝水等规范管理、节约能源方式的要求、楼层清洁供排水设置、外给水井、雨水井、污水井及油管排气阀等井盖管理要求、清洁绿化用水装置、二次供水系统及水箱管理要求。C.给排水管材使用要求。D.公共用水测量装置

11、（如绿化、清洁水源等）。E.卫生间地漏防臭装置要求。4.3.4电梯（不限于以下内容）A.电梯轿厢内监控、电梯轿厢装饰要求。B.电梯电源切换要求、电梯机房管理、配置要求。C.控制中心应兼具电梯监控功能要求，多台电梯联机运行。D.电梯安全运行控制要求。4.3.5中央空调系统（不限于以下内容）A.中央空调系统机组运行噪音控制要求、机组运行节电节水要求、保温要求、水质处理要求、空调冷媒环保要求。B.中央空调主机机房及分层设置的空调冷风机房隔声减振措施要求。4.3.6煤气管道安装使用安全要求、测量要求。4.3.7智能化（不限于以下内容）A.安防系统：门禁系统安装位置、性能、选型等的建议；电子巡更系统性能

12、、合理的巡更路线、位置的建议，监控系统性能、布点、数量、安装位置等。B.停车场管理系统：智能化车辆管理系统性能、选型、安装位置等。C.综合布线的设计（包括信息点、电话、有线电视、对讲系统、宽带等）施工等。D.小区内信息化管理。4.3.8消防管理（不限于以下内容）A.消防设施配置位置、数量、消防通道的设置等。B.特殊场所消防管理要求（如商业、娱乐场所等）4. 3.9供热系统（不限于以下内容）A,根据小区的具体情况，对供热系统的供热能力、管线布置、管线安装、水电气消耗情况等。4.3. 10物业管理、小区设备设施竣工资料、产权资料、客户资料等。4.4. 11其它（如与外部的公共关系、入伙准备等）。4

13、.4前期介入建议函的编制要求如下：4.5. 1必须尊重原有设计，充分利用现有资源，根据项目的特点及存在的问题提出改进方案，使其建设更合理、实用、经济，完善使用功能，降低管理成本,提升物业价值。4.6. 4.2从房屋质量、业主使用、安全防范、节能降耗及物业管理的角度向委托方提出建议整改的内容。4.4.3应当为日后创建物业管理示范小区（大厦）提供硬件保障。4.5特约服务内容4. 5.1安全管理A.工作要求（可根据项目情况进行调整）：小区/大厦出入口门岗实行24小时值班。安管员必须以站姿在出入门岗处当值，也可以在岗位职责范围内以走姿当值。对进出人员应识别属施工单位人员或来访参观者，且须对所有人员进入

14、登记，填写来访登记表。对搬出小区/大厦物品或物资须由现场监理或施工单位出具放行条方予以放行。对外来车辆进行指挥，使其停放有序。在项目售楼处、样板房设岗，职责有： 在开放时间内安全员须以站姿在大堂门外侧当值，礼貌迎接客户的来临，主动为来访人员开门，控制无关人员进入。 上下班时必须清点房内物品，严格执行交接班管理,将当班情况记入值（交接）班记录表。一一客户参观样板房时，应当提醒客户穿上鞋套或换上拖鞋，礼貌劝阻客户在室内吸烟、擅自碰触物品等行为。 夜间值班必须要查看门窗是否关闭、水电是否安全，防止物品丢失及客户资料泄露。 熟悉物业项目基本情况，了解一般售楼知识以回答客户咨询。对不了解的事项应找售楼人

15、员给予答复或请客户到售楼处咨询。一一完成售楼处交代的其它临时性工作。当委托方举办大型促销活动（如开盘仪式）时，视情况需要临时增派安全员，并承担相应的工作任务（如停车场车辆指挥、外围巡逻、维持会场秩序等工作）。B.根据项目实施情况，由前期介入负责人或授权人编制岗位值班安排表对项目的护卫人员进行分工与安排。4.5.2售楼处、样板房的保洁服务：A.在售楼处、样板房开放前须完成清洁和整理，开放时间派专人随时保洁,人数可根据实际情况确定。B.对玻璃门、窗、幕墙进行保养作业。C.对地面、墙面及花岗石等装饰面进行保洁和保养。D.对售楼处洗手间应当指定专人负责，至少每半小时巡扫一次，并保持卫生纸、洗手液等物品齐备。4 .5.3售楼处、样板房的钥匙管理A.钥匙必须由专人分类管理，并在钥匙上标明各对应的房号。B.售楼处在上班时间必须由夜间值班安全员准时开启，下班时由值班安全员清理售楼处现场后反锁。C.样板房钥匙必须由售楼人员登记借出，归还时注明。5 .O质量记录6 .1T1PM-QP710-01-01项目前期介入分工表7 .2T1PM-QP710-01-02前期介入情况周记表8 .3T