【德佑店营销策划问题研究6700字（论文）】.docx

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1、目录引言2一1德佑上海S店现状分析2（-）德佑上海S店介绍2（二）德佑上海S店现状3二、德佑上海S店进行SWoT分析4（一）优势4（二）劣势4（三）机会5（四）威胁5三、德佑上海S店STP策略分析5（-）德佑上海S店目标市场5（二）德佑上海S店市场定位6四、德佑上海S店2023年营销策划方案6（-）产品策略61德佑上海S店房产项目的选址62彳慈佑上海S店房产I页目园林设计6（二）价格策略71价格竞争策略72 .价格入市策略73 .价格调整策略7（）促销策略91 让利促销92 .老业主带动新业主93 .参加展销会、巡回展示10结论10参考文献10德佑上海S店营销策划方案摘要：进入21世纪以来，中

2、国的社会快速的发展的同时，经济也随之快速增长。人民的收入噌加，生活水平不断的提高。家：在许多人心中，与国并重。现在房子不仅仅是休息的地方，同时也是自己的精神支柱，是可以让自己放下所有负担尽情放松身心的地方，更是体现一个人生活品质和生活追求的表现。链家一直秉承客户至上，诚实守信的经营理念，旨在为客户创造更好的生活条件，让每一位客户都有一个温馨的家。本文先通过市场营销的分析了解市场的环境,然后对德佑上海S店的SWOT分析、STP战略等等方面的具体信息，对企业的进一步发展有一定的方向性。然后制定战略方案，对此展开市场营销的调查和编写策划方案。关键字：德佑上海S店；房地产；营销策划方案引言现在，房地产

3、产业得到了持续的发展，但是其运作观点却无法紧跟社会发展潮流，出现明显的问题。在这样的情况之下房地产行业的经营就显得比较落后。而在房地产的营销方面，同样的问题也相对比较凸显。在现代市场经济发展的环境中，房地产公司可以为客户准备他们需要的产品,但这是房地产公司在当前竞争环境中的优势。换句话说，具有竞争力的房地产公司必须对市场有一定的理解，更好地根据市场需要开发和建造住宅产品，利用交换来进一步提高产品价值，最终获得利益并接管市场。然而，目前，我国房地产公司和开发商的理念相对落后，他们不能把客户的需求作为交换中心。但房地产产业的营销基本上是连接市场需求和房地产产品开发的关键部分,这有助于开发商将完全隐

4、藏的市场机会变为现实，并使公司能够取得长期进展。从一定程度的分析来看，营销被视为房地产开发和经营的重要部分。一、德佑上海S店现状分析(-)德佑上海S店介绍德佑上海S店于2002年高端起步，布局锁定在全国中高端社区，面向政府部门、专业机构、世界500强、上市公司、投资机构等高层管理人员及决策人士，提供住宅、商用物业、一手代理等投资、自用置业服务，经十余年耕耘，德佑地产2014年底已有200家门店、500余分行布局沪上，超过5000名员工。2015年目标500家门店O2012年德佑地产总业绩突破4亿，比2011年翻一番，平均每17分钟成交一单。德佑在总价500万以上房源中的优势十分显著，奠定了德佑

5、在中高端领域的地位。德佑和万科、中海、华润、绿城、绿地、金地、复地、世茂、龙湖等全国知名的开发商都保持长期合作。不论是高端住宅、别墅还是写字楼，德佑在销售上都表现优异。惠州实地常春藤坐落惠阳惠南大道旁，紧邻深圳，接近香港，占有了绝佳的区位优势，周边联想集团，京东物流园，北大教育基地，百年名校崇雅学校均在3分钟生活圈。（二）德佑上海S店现状因为房地产产品的高价值性，此类公司一般会使用众多类型的营业宣传方式,通过折扣或优惠活动激发顾客的购买想法。德佑房地产A项目在项目实施的不同时间段采取不同的营业推广策略，以达到促销的目的。具体时间具体优惠活动见表2-1o表2-1德佑上海S店优惠活动表时间折扣或优

6、惠措施开盘前采取内部认购，交纳认购金2000元，领取内部发行的优惠卡，凭此卡购房时，此卡可以优惠2000元。即内部认购时交的2000元，在确定购买时变成了4000元开盘后，工程施工前签订购房合同并一次性付款优惠50元/平方米签订购房合同按揭付款或分期付款优惠30元/平方米主体工程封顶前签订购房合同一次性付款优惠40元/平方米签订购房合同按揭付款或分期付款优惠20元/平方米签订购后合同一次性付款主体完成后，竣工前优惠30元/平方米签订购房合同按揭付款或分期付款优惠10元/平方米工程竣工后签订购房合同一次性付款优惠20元/平方米另外，在开盘后的销售过程中，德佑房地产A项目不仅在“五一”、“十一”或

7、春节这些特定的节日进行一系列的活动以吸引消费者的注意和促进销售，还在规定的时间内买楼获折扣优惠。如一次性付款可获得95%的折扣；分期付款时,若715天内付30%,剩余的70%不论是半年6期、一年12期还是三年36期供完，均可获得97%的折扣。德佑上海S店特别重视营业推广前的准备工作，积极做好前期调研。要全面掌握竞争公司的促销方式和市场动变化，之后依照顾客活动、竞争公司以及楼盘状况，明确有效、合适的营业宣传预算。在进行营业推广的过程中，可以向高消费者提出“家”的感召，与标榜身份象征、物业的出类拔萃相比，家的温馨与和谐更能吸引高消费人群。在这个时候配合一定的折扣方式，来应对竞争者的高价方式。二、德

8、佑上海S店迸行SWoT分析（一）优势1 .地理位置优势。惠州实地常春藤坐落惠阳惠南大道旁，紧邻深圳，接近香港，占有了绝佳的区位优势，周边联想集团，京东物流园，北大教育基地，百年名校崇雅学校均在3分钟生活圈，惠阳未来潜力无限，社区配置幼儿园和公立小学，社是整个惠阳三和片区在售社区最大，地段最中心的一个地段。紧邻惠州地铁1号线仅500米，潜力巨大。2 .有良好的品牌形象。公司2001年成立，经过十多年的诚信经营在国内房地产经纪行业口碑较好，获得北京市消协系统先进集体、首都诚信经纪人、房地产经纪行业榜样企业等荣誉。（二）劣势1）必须提高公司工作人员的专业质量和提供服务的能力，这不能满足房地产中介行业

9、迅速发展的要求。（2）目前的管理方式（人“盯”人）需要更多的业务和管理人员，这不会导致国家市场的快速扩张。采用了高度集中的垂直管理模式。有很多层次的管理和许多管理层的工作人员。交付客户信息的时间是不够的。与此同时，管理费用增加。它不会导致公司的扩张、有效的管理和信息反应，也不适合公司的快速扩展。(3)与其他房地产中介机构的合作速度慢于竞争者。(三)机会目前，我国的宏观经济环境正处于迅速发展的发展阶段，年度财政收入和总价值继续增加，国内资金和惠州地区总价值也增加。作为国民经济的一个基本产业，房地产业也在全球经济增长的帮助下迅速发展，使依赖不动产业的中间房地产服务公司拥有更大的开发空间，噌加了住房

10、信息和对住房的需求，从而客观地促进了产业的增长。(四)威胁其他二手住房公司正准备进入惠州。随着惠州房地产和商业房地产的快速发展，房地产交易量和交易量也有很大的上升趋势，使惠州市场逐渐成为房地产中介公司的竞争地区。目前，除了惠州的当地房地产机构公司之外，还有许多大房地产机构，如戴德梁行、世联。其他地方也将逐渐扩大，企业规模规模也将适应跨区域发展战略，使惠州及周边地区中间房地产市场的竞争更加激烈，进而影响到公司的利益。三、德佑上海S店STP策略分析(-)德佑上海S店目标市场德佑商品住宅的重点基础人群就是具备本科和大专学历的人;大专以下学历层次人数所占比值是20%,上述隐藏购买人群支付水平一般不高，

11、购买意向主要是城郊周边。各年龄段人群购房的想法非常明显，此处20.9%的德佑因此购房者人群在26-30岁之间，是德佑购房人群的主要部分。49.1%的客户年级在30-45岁之间，20%的客户年级在45岁以上，结合购房者年纪分布，德佑板块购房主力军的特征为中年人。德佑隐臧购房者的职业主要是公司/企业一般职员、中层管理职员和事业机构人员,离退休人员即便占据15%比值,但是大部分人的购房目标是“给儿女住”或因为拆迁被迫购买。潜在购买群体具有一定的经济实力，5-12万的中高收入家庭占51.3%,3-5万的中低收入家庭占28.7%o(二)德佑上海S店市场定位德佑上海S店在对市场进行细分后，根据如今的青地产

12、中介市场形势，决定价格定在高档，第一，只做整租、买卖，收取佣金高于同行业竞争者1.5倍，第二，满足消费者高端的需求，第三，相比于一套底子的花费，人们更愿意多花点佣金来选择更合适的底子。四、德佑上海S店2023年营销策划方案(-)产品策略1.德佑上海S店房产项目的选址德佑上海S店的房产项目涵盖面相对较广，有普通住宅、高档公寓以及别墅等多种类型。该企业的客户主要是以自用为主，只有极少量的客户购买该公司的产品来进行投资，或者将其出租。该公司房产项目主要是为客户提供一个相对比较安静的生活空间。德佑上海S店房产项目选址主要考虑因素：(1)城市总体规划：德佑上海S店房产项目选址要与旧区改造相结合，新的住宅

13、区要向内外环之间和外环线周围发展，要与沿江、沿河、沿海、沿路开发相结合，要与郊区新城镇建设相结合。(2)市场情况：对市场情况的审查以及探究就是房地产项目发展的前提，但是其还是影响房地产项目发展效果的非常关键的原因。在对当地房地产市场的供求状况进行分析的过程之中，笔者还对当地市场的未来走向进行初步的预测，并对市场的层次结构迸行具体的分析。(3)地块背景及区域规划方向：其主要的目的是对地块开发的条件以及各种限制进行详细的分析，并且为各大开发商提供相对比较详细的决策依据，帮助企业的决策者进行决策。2.德佑上海S店房产项目园林设计德佑上海S店房产项目为成为高端项目必须在景观园林上下功夫,德佑上海S店房

14、产项目在它所能提供园林式景观大宅，走出小区是闹市，迸入小区是皇家般的园林，优雅的景观环境吸引着大批的顾客，使消费者体会到未来所处的生活环境是如此的优美，从而对增强产品的购买力。项目总体景观设计要求：展现皇家园林特色主题的古典式风格。打造人与自然相辅相成的设计理念。开辟了适宜居民生活的活动场地。积极引入了使居民健康生活的文化空间。建立了大量的绿色立体空间项目，保证了人均的绿化面积量。配套的植物品种丰富，充分体现四季分明的植物景观特色。园林的建筑风格与整体园区的景色相协调。德佑上海S店的园林环境功能增加，那么就更加容易满足客户的不同要求,也更加能将产品的消费以及投资联系在一起,使得其对客户的吸引力

15、进一步的增加。(二)价格策略1价格竞争策略一般来说，差别定价主要是全面和全面地比较消费者一级产品使用的实际意义。另一方面，竞争性定价是产品竞争者之间的积极攻击。根据市场竞争而定价的商品可能不符合自己的价值，并且可能与产品成本完全不同。但以这种方式疯狂的产品与市场需求和竞争者的地位有很大关系。由于上述原因，这种定价方法很容易被市场接受。在正常情况下，市场竞争定价既考虑到产品的成本，又考虑到产品的价值。除第一次外，还全面考虑到下列方面：市场状况:如果国家的总体状况相对好，国民经济处于上升阶段，产品销售和采购市场相对好，那么房地产的价格将在一定程度上得到改善。如果市场相对较慢，需求相对较低，房地产价格将相对较低。2.价格调整策略在营销的组合之中，对价格进行调整是最为有效的一种手段。底地产商品也是这样。目前，国内市场并不健全，多种营销模式一般会在价格做手脚。所以,我们必须对房地产价格调整的方式进行更为详尽的了解，并借此来达到更好的决策。(1)直接的价格调整直接价格调整是对青屋售价开展调节。这种调整的方式给客户提供的信息是最为简单明了的。在一般状况下,价格提高表明需求更多多,但是对于上述情况，开发商通常想要顾客尽早掌握。正是基于上述的原因，如果价格上调，那么开发商就会进行重点的宣