小区前期物业费超标业主行政起诉状.docx

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1、小区前期物业费超标业主行政起诉状行政起诉状原告：某先生，男，汉族，23年1月1日出生，公民身份号码： 12联系地址：甲地市甲地区甲地小区1号联系方式：1被告：甲地市甲地区市场监督管理局法定代表人：张三，职务：经理地址：甲地市甲地区甲地大道1号电话：12诉讼请求：1 .判令被告立即对原告举报“甲地物业服务集团有限公司甲地 分公司违反价格法的行为”进行立案调查，并依法履行保护消费 者合法权益、纠正甲地物业服务集团有限公司甲地分公司的违法行为 的行政职责。2 .本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是甲地市甲地区甲地小区（下称【本小区】）的业主。根据2015年7月27日发布的“关于调整甲地市享受优惠

2、政策 普通住房标准的通知”规定：“经市人民政府同意，现就调整甲地市普通住房标准通知如下：全市各行政区普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1. O （含1. 0）以上；单套建筑面积在144平米（含144平米）以下“。本小区住房容积率为3. 88；全小区1355户中有1305户单套建 筑面积在144平方米以下，购房契税按普通住房L 5%的标准缴纳； 按照上列所述政策规定，【本小区】属于普通住宅。【本小区】物业服务一直处于前期物业管理阶段。根据中华人民共和国价格法、甲地市物业服务收费管理实施 细则第二十三条“物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法 规及本细则规定的，由房屋主管部门、价

3、格监管部门按照职能分工， 分别依据有关法律、法规予以处罚”的规定，原告就“甲地物业服务 集团有限公司甲地分公司”（下称【甲地物业】）违反中华人民共 和国价格法（见附件二）第十二条、国务院及相关部门、湖北省政 府及相关部门、甲地市政府及相关部门的相关行政法规和部门规章等 违法事实向被告举报：1 .国务院物业管理条例379号文（见附件三）第四十条规定： 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则, 区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格 主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在 物业服务合同中约定。关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改

4、价格12003 1864号）文（见附件四）第六条规定：物业服务收费应当区分不同物 业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由 省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门 确定。同时，国家发改价格【2014】 2755号文（见附件五）（六）“非保 障性住房物业服务规定：前期物业管理服务收费，由各省级价格主管 部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指 导价”。而根据国务院物业管理条例和关于印发物业服务收费管理 办法的通知（发改价格【2003】 1864号）文制定，于2016年10月 1日公布执行的湖北省物业管理条例（见附件六）第四十二条、甲 地

5、市物业服务收费管理实施细则第四条、甲地市物业管理条例 （2011版）（见附件七）第五十一条均规定：普通住宅、住宅前期物 业服务收费标准执行向社会公布的政府指导价标准。经国家发改委审定的湖北省物价局鄂价办2015 99号文湖北 省定价目录（见附件八）条款中：序号11也明确规定：“不具备协 商条件的住宅小区物业服务的物业收费标准，授权市（州），县人民 政府制定”。2 .【本小区】的“前期物业服务内容的约定”（见附件九）（下 称【前期合约】）与【甲地物业】签订于2016年12月，在甲地市 物业管理条例（修订）（2019年1月实施）（见附件十）和甲地市物 业服务收费管理实施细则发布之前。根据甲地市物业

6、服务收费管理实施细则第二十五条：“本细 则实施前已签订物业服务合同且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按 原合同约定执行”的规定，【本小区】的前期物业服务合同应仍按原 签订的【前期合约】执行。而【本小区】的【前期合约】中物业服务 收费标准为：3.2元/月/平方米；但没有明确说明物业服务的等级标 准。经原告向甲地市住房保障和房屋管理局信访后，被甲地市住房保 障和房屋管理局回函（附件十七）告知，该【前期合约】签订于2016 年10月14日，约定的物业服务标准为“一级物业服务标准”，并告 知：如对小区物业服务收费标准有疑义，可向辖区市场监督管理部门 （物价部门）进一步咨询。2017年12月甲地市房管局发

7、布的武房发（2017）91号文关于做 好甲地市住宅物业服务等级标准推行工作的通知（见附件十一） 有关内容如下：市物业协会组织制定了甲地市住宅物业服务等级标 准（以下简称标准），已经市质监局审定批准为甲地市地方技术 规范，于11月14日经市质监局和市房管局联合发布，将于12月14 日正式实施。为做好标准推行工作，现就有关事宜通知如下： ”三、已签订前期物业服务合同且在合同期限内的，物业服务等级标准仍按合同约定执行”。原告与【甲地物业】之间的【前期合约】签订于2016年12月， 在武房发（2017） 91号文通知之前一年，约定的物业服务标准为甲 地市住宅物业服务等级指导标准（试行）（见附件十二）中

8、的一级物 业服务标准，则物业服务收费标准就应该按照与甲地市住宅物业服 务等级指导标准（试行）同时期的政策执行，即按照甲地市物业 管理条例（2011版）和甲地市物价局、市房产局关于公布甲地市 普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知（下称普通住宅指导价）武价房2004 135号文（见附件十三）的 规定执行。因为在甲地市物业管理条例（修订）（2019年1月实施）之前， 甲地市没有出台新的物业管理条例；在2019年6月20日颁布实施的甲地市物业服务收费管理实施细则武发改价格2019298号文实 施之前，甲地市也没有出台新的物业服务收费政府指导价标准。上列湖北省物业管理条例第四十二条、

9、甲地市物业管理条 例（2011版）第五十一条、甲地市物业服务收费管理实施细则武 发改价格2019298号文第四条均规定：普通住宅、住宅前期物业服 务收费标准执行向社会公布的政府指导价标准。而普通住宅指导价武价房2004 135号文中则公布有与甲 地市住宅物业服务等级指导标准（试行）同时期执行的甲地市物业 服务收费的政府指导价标准。普通住宅指导价武价房2004 135号）文中：“各项物业服 务满格收费标准的合计金额为L 20元；并规定：指导价格上浮幅度 一般不得超过20%”。根据普通住宅指导价武价房2004 135号文规定，【本小区】【前期合约】所约定的一级物业服务标准，其对应的物业服务收费价,

10、 最高不应超过1.44元/月平方米的甲地市政府依法制定，并向社会 公布的政府指导价标准。并且网络上现在还可以查到2016年期间，甲地市住宅物业服务 等级指导标准（试行）中的一级物业服务标准，物业服务收费标准 为1. 00元/月.平方米的“甲地市物业费收取四级标准详解（价格+服 务标准）（见附件十六）”收费政策的报道。故【本小区】【前期合约】中的：高层住宅：3. 2元/月平方米的 物业服务收费价，超出甲地市政府同期向社会公布的政府指导价的最 高价一倍以上，明显违反普通住宅指导价武价房2004 135号文 的规定，也间接违反了国务院的行政法规和国家发改委的部门规章。根据中华人民共和国价格法第十二条

11、“经营者进行价格活动， 应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定 的价格干预措施、紧急措施”的规定，【甲地物业】的行为严重违反 中华人民共和国价格法关于经营者应当执行依法制定的政府指导 价的相关规定，严重侵害了包括原告在内的【本小区】全体业主依法 享有的普通住宅、住宅前期物业服务收费标准执行依法制定的甲地市 政府向社会公布的政府指导价标准的合法权益。原告将上述【甲地物业】涉嫌违法事实，于2023年2月21日通 过书面材料（见附件十四）向被告进行了举报，恳请被告履行保护包 括原告在内的【本小区】业主的合法权益不受侵害，依法监督【甲地 物业】立即纠正物业收费超出甲地市政府指导价

12、的违法行为。原告在向被告递交书面举报【甲地物业】）违反行为的书面材料 时，随附了有：【本小区】323户反映物业收费违规的业主告知书（见附件十五）；2016年网上报道的一级物业服务标准，对应的物业服务收费标 准为1. 00元/月平方米的甲地市物业费收取四级标准详解（价格+服 务标准）；证明【本小区】【前期合约】约定的物业服务为一级物业服务标 准的甲地市住房保障和房屋管理局信访回函（见附件十七）；说明甲地市政府指导价收费标准规定的，最高不可超过1.44元 /月平方米的甲地市住宅物业服务等级指导标准（试行）中的一 级物业服务标准，与甲地市政府指导价收费标准规定的，收费标准为 3. 2元/月平方米的甲

13、地市住宅物业服务等级指导标准中的五星 级物业服务标准的物业服务标准要求的巨大差距的“服务标准可比 数据表”（见附件十八）等材料。在被告收到原告的举报后的调查期间，原告先后向被告提供了原 告与【甲地物业】沟通物业服务收费价格违反政府指导价时，【甲地 物业】为说服原告时所出示的一份【甲地物业】咨询甲地市发改委某 科长有关物业服务收费政策的电话录音（见附件十九）。这位甲地市发改委某科长在电话录音中强调“存在一个普通住宅 的问题！存在一个前期物业服务合同的问题！是否纳入了湖北省定价 目录的问题！如果（物业服务收费标准）要批就是一块二（BP： 1.20 元/平方米.月）”。而【本小区】既是属于普通住宅，

14、又是前期物业服务合同，且属 于湖北省物价局鄂价办2015 99号文湖北省定价目录条款中： 序号11明确规定的：“不具备协商条件的住宅小区物业服务的物业 收费标准，授权市（州），县人民政府制定”的范畴；网络上于2023 年1月关于甲地市东湖风景区人民法院判决甲地市东湖风景区市场 监管局依法对业主举报某物业公司违反中华人民共和国价格法的 违法行为依法立案调查的案例（见附件二十一）的报道。被告对原告举报【甲地物业】的价格违法行为，本应按照中华 人民共和国价格法第四十一条：”经营者因价格违法行为致使消费 者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应 当依法承担赔偿责任”的规定，对【甲地

15、物业】的违法行为予以纠正。但被告不仅不依法作为，却于2023年5月9日在电话中告知原 告其下达了被告对原告的举报”举报不予立案告知书市场监管 （2023）塔第0421号（见附件二十）。被告的行为完全是不依法 履行其行政职责，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼并 恳请法院查明事实依法裁判，准许原告的全部诉讼请求为盼。此致甲地市甲地区人民法院原告：张三日期：2023年1月1日证据清单:L举报材料；2 .举报不予立案告知书市场监管(2023)塔第0421号；3 .原告按照1. 5%的普通住宅契税标准缴纳契税的契税单；4 .前期物业服务内容的约定；5 .甲地市住房保障和房屋管理局信访回函。