某商业地产物业管理办法.docx

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1、某商业地产物业管理办法第一部分物业部职责一、物业部部门职责负责商场物业管理的实际操作；1、细分现场管理工作（维护、清洁、安全、消防等），并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作。2、负责商场消防安全等方面之对外沟通工作。3、按照国家相关政策，依据专业规范、规程对商场的采暖、空调、给排水、消防、照明、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、管理、规划、运行、等工作。4、检查、管理和规划商场内、外部的各项日常安全工作。5、检查、管理和规划商场内、外部的各项日常保洁工作。6、紧急事故的应急协调与处理。7、年度物业费用收入和支出的预算及监控。8、各项中、长期及短期物业工作计划。9、周、月、

2、年等工作检讨会议，并每周和月提交工作计划。10、对商场的防盗、防暴、防火安全负责，对公司发生的各类紧急险情和火情能有效控制与处理I1对整个商场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报上报公司主管领导二.物业部部门经理职务说明：物业部经理职务说明书第二部分：物业部构架图第三部分电工部一、电工部部门职责：1负责制定空调、电梯、用电设备月度和年度的保养计划和备件的采购计划，并定期报物业部审核。负责组织、安排维修、保养计划的实施及工程质量的监督。2、督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和例行检查制度，定期编制设备运行、维修、保养状况一览表，提交物业部经理。3、设备发生故障时，及时组

3、织处理，做好技术把关工作。当重要设备发生故障影响正常营业时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报物业部经理。4、要亲临现场督察厂家展位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，做到早发现问题，早处理，减少浪费，控制、验收厂家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正。5、对门店各展位的用电量及装修线路审核要严格把关，杜绝电量超负荷运载，对临时用电要加强管理，减少安全隐患。6、负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。7、建立齐全的展位各厂商的装修档案（包括电气施工图、立项通知单、装修单、装修验收单等其他厂商装修所必备的文件资料）。8、建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案（包括每月电费抄表读

4、数记录表、月度、季度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料）。9、对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时抄表数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的报关、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等。10、楼层电工必须保证分管楼管日常照明灯具的按时启闭、完成及时更换维修工作，确保分管楼层过道、公用大厅照明率达100%,并且要求制定出相应的维护计划。I1楼层电工必须在每月5日前完成本楼层所有厂商上月电字、电话费抄录工作送交财务部。12、严格遵守空调、高低压配电间相关的操作

5、规程，按照有关规定和程序进行操作，绝对禁止违章操作。13、值班电工每季度完成一次配电间停电检修工作，包括电缆沟杂物清理，所有电气设备除尘，接线部位电缆杆坚固，故障电气及仪表设备更换等。完成空调换季的检修和保养工作。14、值班电工必须完成对配电间所有电气仪表、电气开关、电气设备的数据记录、巡视检查、维修保养工作、电气仪、空调系统每小时抄表记录一次，数据必须真实准确，电气开关、设备维修保养必须详细记录,留查备案。15、在确保系统安全正常运转的情况下，争取创新，节省能源消耗。16、每周招开一次工作会议，总结一周来工作，并对下一周工作提出建议和安排。17、完成上级交办的其它工作。二.电工部职务说明：二

6、、电气规范：电气作业人员职业道德规范为了加强电气作业人员的精神文明建设，提高整体综合素质，结合社会主义职业道德要求，特制定本规范。一、树立安全用电的责任性：电气安全工作是直接关系到广大用电人员的安全健康，关系到整个企业的经营能否正常进行的问题。实践证明，事故出于麻痹，安全来自警惕，我们每个电气工作人员要热爱本职工作，忠于职守，以高度的安全用电责任性和对同事、对客户、对企业极端负责的精神，做好电气安全工作，提高安全警惕，反对麻痹大意，冒险操作，坚持做到装得安全，拆得彻底，修得及时，用得正确的职业要求。二、发扬团结互助的协作性：电气作业是建立在分工协作的基础上，往往是几个人同时进行操作，还牵涉到上

7、下、左右、前后及各部门之间的关系。如果彼此之间缺少联系和协调，我行我素，各干各的，不仅工作任务无法顺利完成，而且容易发生事故。所以每个电气作业人员都应发扬团结互助的协作精神，相互关心、相互爰护、相互支持、相互配合。在同事之间，对老员工有一个传、帮、带的要求，对新员工有一个学、用、改的要求，在部门之间有一个协调、配合、反馈的要求。新老员工及各部门之间随时随地互相关心、团结互助、取长补短、互相监督，就可以防止电气事故的发生，促进企业经营不断发展。三、掌握事故发生的规律性：电气事故往往都是突然发生的，似乎是不可捉摸的，但如果我们每个电气工作人员处处为集体着想，把自己作为企业的主人，对已发生的事故多作

8、分析，其实是能找到一定规律性的。如触电事故：事故多发的场所为潮湿、高温、多尘、有腐蚀性气体等场所；事故多发的季节为梅雨季节、高温季节、台汛季节、防寒保暖季节；事故多发的电气设备为没有可靠的漏电保护、接地或接零保护及外壳、引线、插头有损坏的电具；事故多发的作业区和通道为人体容易触及带电体而没有采取绝缘、屏护、间距等安全措施的地方。这样，掌握了事故发生的规律，就可以加以防范。从事故发生的季节规律来看，大多数触电事故集中在6-9四个月，这是因为这段时期空气潮湿，天热多雨，降低了电气设备的绝缘性能，同时，这段时期人的衣服穿得少，身体外露部分比较多，汗水又多，这就增加了触电的可能性，所以雷雨季节是防止触

9、电事故的重要季节。四、坚持执行制度的严肃性：电气作业人员的职业道德则集中体现在遵章守纪、安全第一上。遵章守纪的一个具体要求就是遵守电气安全各项制度，它是电气作业人员在长期安全工作经验和无数血的教训的基础上制定出来的。做为电气作业人员，除了要遵守行业上的各项电气安全制度，还要遵守制定的各项电气安全制度，无论新老员工都必须严格遵守，不仅要牢记在心上,而且要落实在行动上。电气作业人员要坚持执行电气安全各项制度,它包括以下内容：1、岗位责任制:在自己所管辖的范围内,保证设备和电气线路的完好，设置必要的安全保护装置，防止他人乱摸乱动造成事故。2、安全教育制度：电工是一种特种工种，必须持证上岗、定期复审。

10、同时要养成用电安全宣传和教育的习惯，对周围所有人都要随时随地进行用电安全宣传和教育。3、安全检查制度：要积极参加各项电气安全检查活动，如日常巡视检查、定期检查的互查及不定期的专项重点检查等，发现隐患及时整改。4、事故分析制度：凡发生电气事故都要认真分析事故原因，找出防止事故的对策并加以实行，分管部门要督促检查其整改情况。5、安全作业制度：是电气安全管理的重要内容，主要包括停电检修安全工作制度、不停电及带电工作安全制度、倒闸操作安全制度等。6、安全验收制度：装修工程往往是安全隐患的产生地，安全要预防为主，对装修工程要全程进行监督和验收，杜绝安全隐患的产生，主要包括装修管理制度、工程规范制度等。五

11、、消除事故隐患的及时性：隐患是产生电气事故的土壤，电气维修人员在对电气设备及线路进行日常巡视检查中，应能及时发现隐患，及时加以整改。要及时发现电气设备及线路的隐患，必须开展经常性、季节性和专业性的安全检查，而消除隐患要突出一个勤字，做到勤检查、勤保养、勤维修，要主动找问题，消除不安因素。对于潮湿、高温、有导电性粉尘、腐蚀性气体和金属履盖面较大的场所，是安全用电工作的重点。对这些场所的电气设备的绝缘性能，漏电保护装置和保护接地或保护接零措施，更要加强检查，及时消除隐患。六、掌握先进技术的进取性：随着当今社会的发展，各个领域对广泛采用先进技术的要求也越来越迫切。因此,努力学习科学文化知识和安全技术

12、知识,刻苦钻研专业技术，精通业务，不仅是完成任务，提高工作效率的需要，而且也是搞好安全用电工作的必要前提，这同样是关系到与员工相关的切身利益。电气操作是一项专门技术，在电气操作时又会与周围的事物发生密切联系。作为一名电气作业人员不仅要掌握电气安全技术知识，而且要了解与电气有关的安全技术知识。比如：电气操作要登高作业，就要懂得预防高处坠落的知识;要防止电火花引起火灾,就要懂得各种物质的理化性质、燃烧条件等特性；要采用漏电保护装置，就要懂得它的结构、原理、性能等。只有掌握了这些知识，不断提高自己的技术业务水平，才能切实保证电气工作的安全性。因此，要求每个电工应该做到四懂、三好四会和四个过得硬。四懂

13、就是懂原理、懂构造、懂性能、懂工艺流程。三好四会”就是对设备要用好、管好、修好，会操作、会保养、会维修、会排除故障。四个过得硬就第一要设备过得硬。即要熟悉各种设备、工具和安全装置的用途；第二要操作过得硬。即要动作熟练不误操作；第三要质量过得硬。即要符合要求不留隐患；第四要在复杂情况下过得硬。即要能判断和预防事故，做到防患于未然。七、坚持全心全意的服务性作为电气作业人员，必须本着诚信原则，提倡用服务代替管理，严格执行各项文明服务规范,坚持全心全意的为部门、所有客户提供优质服务。每一位电气作业人员都要以企业主人翁的态度和责任感，发扬发奋进取的精神，勤奋学习，以适应当今社会经济和技术的高速发展，共同

14、把部门工作做好。三、机房管理中央空调及辅助设备机房管理制度一、中央空调操作人员必须持证上岗,工作应认真负责,服从领导安排,严格遵守中央空调运行管理规程，确保机组及辅助设备的正常运行。二、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作。三、通过对主机、冷热媒水泵、冷却水泵、冷却塔、燃料供应系统、新风机、变风量机组、风机盘管等的检查、维保，确认设备正常后，方可按正常程序开机。四、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记。五、如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知维保单位来人处理。六、做好设备管理台帐

15、，如实记录设备使用状况。七、新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保机组的正常运行。八、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。九、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。十、设备运行期间每周清洁设备；设备停用期间每月清洁设备。保持设备表面无油垢、无灰尘。十一、机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房。十二、设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。高低压配电设备机房管理制度一、配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电。二、配电设备

16、由配电值班电工执行24小时操作、监控、记录。严禁不合理的超负荷运行。三、认真执行交接班制度,发现问题及时解决,并详细填写交接班记录。四、非工作人员进入配电机房，须经分管主管批准后，在值班电工或楼层电工陪同下方可入内，并按规填写人员出入登记表。五、机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活。六、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置明显处。七、配电机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。八、不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施。九、保持配电机房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。十、每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。