社区商业规划设计方案通用问题解决.docx

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1、在过去很长一段时间，随着城市化进程的发展，以及技术条件不断成熟，社区商业发展非常火热。先后出现了社区超市、生鲜便利店，社区零售等多种业态。而每更新一个商业形态，新的业态辐射范围似乎都变得更短了，辐射的社区商圈半径也在缩窄，离消费者更近本文就分析一下在房地产开发中社区商业规划设计路上的那些坑目录O1社区商业发展史02社区商业的问题03社区商业设计的坑01社区商业发展史最早的社区商业是个体夫妻店的天下，单店经营杂货生意,依靠的是低房租成本，同时自己为自己打工不存在人工成本，但缺乏复制能力，因为它们既有的存活元素无法进行复制。然后社区超市开始出现，它们占据了几个社区市场的连接交通流量要道，面积通常在

2、600平方米以上，能提供更丰富的商品选择得以聚起多个社区市场订单。正是依靠这类商铺物业的稀缺性，它们找到了盈利模型，成为了区域性连锁形态的存在，但这类模式的弊端是它们对单个社区的渗透率相对不高，使它不具有跨区域复制能力。接下来登场的是生鲜便利店，凭借的是聚焦少数核心品类的创新模式与专业能力，来做高单个社区市场核心品类渗透率与订单量，在复制的早期阶段，它们其实没有竞争者。因为当时没有企业有能力在更小商圈内进行连锁化布局。再往后发展则是相对灵活的社区零售商业，类似于一个小型的shoppingma11,集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体，满足周围3-5公里内人群的消费需求，它们拥有着很高的渗透能

3、力与精细化能力。社区商业已经在一定程度上超越了地产属性与商业属性，它们更多扮演着城市功能服务的角色，所以它的社会属性是非常鲜明的。随着生活水平的提高和商业竞争的加剧，社区商业在从最初的住宅底商、居住区小卖店、零售店到商业街，再到购物中心的发展历程，如今已经在运营上越来越精细化，并逐渐成为一种新的主流商业模式。社区商业经过20多年的发展，建筑形态从住宅底商及街铺,逐步演变为集中式购物场所，业态更复合，购物更具体验感,社区商业已从对居民吃喝拉撒基本生活需求的满足，升级对精神层面的满足。而当前传统社区商业，面临的问题集中在：底商过剩、缺乏规划、电商冲击、附近综合体竞争等。社区底商，一般面积小，总价低

4、，属于商铺投资中的“小盘活跃股”；作为商业配套，如果前期定位包装到位，可以提高住宅的去化速度；提升项目的美誉度和开发商的品牌溢价，提升房企城市形象；疫情期间，社区底商售卖场景更开敞和灵活，商品配送便捷性更高；只要销售时不过度透支的价格，社区底商就是一种稳健的投资。02社区商业的问题社区底商经历了过去的二十年的野蛮生长，现在是该静下心来捋捋自己的前世今生了，之前的社区商业都存在哪些问题：1 .离谱的售价：商铺价格是住宅价格的23倍。说好的“一铺养三代”，现在到了投资者手里恐怕就变成了“三代养一铺”了。2 .盲目增加货值：之前很多开发商为了将货值最大化，逢街划铺，加大商铺进深，增加商铺层数，甚至设

5、计出多条商业内街，后期这些商铺都经营惨淡，空置率居高不下，投资者叫苦不迭。3 .设计粗枝大叶：前些年市场的火爆往往给人一种错觉，觉得是商铺就能卖，实际上，这些年因为设计不合理，出现的垃圾铺不在少数，底商也是商业，别拿豆包不当干粮！是商业设计就要符合在业态、动线及建筑设计方面的基本规律，否则就是自己骗自己了。4 .无招商不运营：因为没有统一招商和运营，社区底商通常会出现业态比例不合理，经营混乱，形象差等问题，成为投资者、商家及住户共同的诟病。先要问一问为什么开发商会去做住宅底商？是爱吗？是想让这个小区里的业主朋友们生活更便利吗？不不不，当然是为了钱啊。国内的二三线城市，在城市规划阶段，就搞出了大

6、量的商业用地。绝大多数情况下，开发商在拿住宅用地的时候，必须配建同等体量的商业。于是，国内的二三线城市，就出现了各种城市综合体，各种商业广场，还有临街商铺和高达四五层的住宅底商。社区商业作为可售业态，往往被视为项目实现利润收益的关键之一，但在实际操作过程中，这种销售型社区商业却总是存在这样那样的问题。首先表现在为了追求货值最大化，商业规模设置过大。以往商业地产单价高，开发商为了赚取更多利润，同时降低住宅溢价的压力，尽可能多做社区商业，导致供给过剩。一般以住宅为主营业务的开发商都会优先考虑住宅设计，完全从销售角度出发，忽视商铺空间经营需求。譬如很多底商和商业街店铺依附于楼层结构，很多时候会受到上

7、层建筑的影响。特别是高层建筑、塔楼和裙楼的底部，落了很多柱子，柱距可能只有3H1和5Hb而一般商铺的柱距至少为8*8%但很多开发商为了降低成本，住宅底层设计不会设置转换层，导致商铺柱距不够，商家经营非常不实用。在商铺规划设计阶段，完全从销售角度出发。开发商简单的认为自己的客户就是卖家、投资客，忽视实际经营需求，从而在设计中出现各类问题，以面积为例：为了控制总价好卖,很多开发商将商铺切得很小，多30平、50平，全是密密麻麻的小隔间。但在实际经营中，很多业态需要200、300平的面积，这样的面积切割，很难具备经营可行性。那有人说打通4间铺就行了，但同时租4间铺打通，要在4个业主之间协商，很难办。有

8、的则是划分大面积商铺，在后期遇到小面积商铺面积需求时需要重新划铺带来消防疏散的问题，还要再增设消防疏散楼，不仅影响了外立面的美观也对使用者带来不便。其次是商业流线不合理。很多投资者选择是否购买某一物业，优先考虑商业通达性、商铺昭示性这两个点，因为有了流畅、舒适的动线，足够优秀的店铺昭示度，商铺租金、投资回报率有优秀表现的可能性更大。但是很多社区商业并没有做到这些，以物流和人行动线来看。购物中心里物流动线和人行动线一定是分割的，一定是货车是货车的位置，人行是人行。但现在很多社区商铺没有物流动线，进口和出口是合一的，也没有足够的仓库，垃圾的收集和存放。不仅客户体验很差，商户自身的使用也是个问题。而

9、这种客户体验差的铺，很难经营好，这种物业只符合开发商好卖的逻辑。投资者不懂这些，做投资期待“一铺养三代”，而这种产品不可持续，最终会影响社区形象，住宅增值保值。还有很多商铺往往按照住宅的动线去布局，沿着一楼全铺满商业，但是很多铺满的地方昭示性和可达性非常弱，人进不去，外面的店铺人也看不到。再就是商铺布局设计与市场定位脱轨，导致滞销和拒交租金，项目利润无法兑现。社区商业常见业态如餐饮、电影院、超市等，在这些业态的经营中，对建筑指标有一定特殊要求。比如餐饮对水电、燃气、排烟、排污等需要有管道预留，电影院对层高、承重、上下水、柱距、垂直交通等有特定需求,而超市一定要考虑卸货区通道的宽度和高度。这些都

10、需要提前做好预留。但是现实中，很多开发商设计项目时忽视这些需求。例如餐饮的烟道、排污管道设计不合理，就会导致后厨经常乌烟瘴气，臭水横流，严重影响日常经营。还有就是在商铺设计时未考虑清楚的各种细节，导致商铺不好用，引起投诉，严重拉低了项目的品质。以上这些问题的症结在于，很多开发商做商铺属于简单粗暴的售卖思维，所以前期规划阶段，主要找营销部门做设计对接，但是营销部门只关注商铺卖不卖得出去，有无卖的可能性，忽视实际投资者、使用者的需求。于投资客或者买家而言，他们买了这些商铺一定是要租出去的，这样商铺才能产生价值。于经营者而言，租了这些商铺一定要能正常经营。在市场好的时候，以上种种问题被掩盖了，但是最

11、后还是苦了那些投资客，现在市场转冷，再加上疫情的双重打击，商铺更成了所有人投资客的烫手山芋，到底是谁的错呢？怪只怪原来的市场太好了！03社区商业设计的坑1社区底商立面设计的坑坑一：设计预留店招尺度过小，昭示性不佳，商户入驻后，店招把立面破坏得面目全非。坑二：实体雨棚遮挡店招。坑三：二层未考虑广告位预留，商业气氛做旺后，二层商家进驻，立面被广告位破坏。坑四：首层商铺外门窗宽度方向展示面不足，外门尺寸压抑,通透性不足。坑五：空调位不满足空调外机的安装要求，空调随意乱放或破坏空调格栅。坑六：底商开设餐饮，商户自行架设排油烟道，破坏立面。坑七：采用全玻璃幕墙，却反而更不通透了。设计师在做立面设计的时候

12、，往往以做住宅的思路去做底商的设计。如果商铺不开业，单从建筑设计来讲，可以看出是一个很用心的作品，但一旦商户入驻，立面就会被破坏的面目全非，大部分情况并不是物业管理不到位，而真的是设计师并没有理解商户的实际需求和顾客的消费场景。2.设计管理方面的坑在商铺前期设计中一定要从商业投资、经营的双重视角出发，寻找懂得商铺设计、商业经营的公司和部门进行设计对接，不然后期设计出不合规的商铺，改造的难度很大，且很多根本无法改造，最终成为手中的滞销货。在设计管理方面，全过程均要聚焦先动线再划铺、先功能再效果、聚集与分散相辅相成，每一样设计与成本的投入均要达到预设的目的。设计管理的工作一定要有条理的进行，在前期

13、一定要把条件落实到位后再开施工图，避免施工图过程中调改，当施工图完成后再复核条件落实的情况及综合管线排布检查等等。设计管理工作除了细致之外更需要有策略，我们在前期可以把相关设计条件以任务书的形式签订进设计合同中，并以审图要点表的形式让设计公司自查后设计管理部再抽查，最后出图前再对商管、工程、成本部进行图纸交底，这样便做好了“事前、事中、事后”的管理。04小结虽然社区商业规划设计的路上出现了这么多坑，有设计专业条线自身的问题，但更重要的是项目整体商业定位策划和持有运营的经营目标问题。想必大大小小的开发商们在项目实操的过程中遇到过更多的问题，也踩了不少坑，这里也只是用设计专业条线的问题来投石问路，抛砖引玉，也欢迎大家有什么疑问和需求给我们反馈留言。