贷款利率提高对北京房地产市场的影响.docx

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1、贷款利率提高对北京市房地产的影响目录：(-)背景简介1,政策简介2,案例计算(二)政策解读与分析1,历史加息政策回眸2,主要是心理因素影响3,符合市场化运作导向趋势4,有利于房地产市场的整体发展5,有利于商业银行的整体发展和利率的市场化(H)总结贷款利率提高对北京房地产市场的影响背景简介：中国人民银行决定,从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调027个百分点,由现行的5.58%提高至U5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。个人住房贷款（商贷）利率也包含在本次调整之中。从4月28日起,5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将

2、由6.12%提高到639%,个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%o项目调整前利率调整后利率贷款其中：6个月5.225.401年5.585.851-3年（含）5.766.033-5年（含）5.856.125年以上6.126.39假设所购房面积80平米，单价6000元/平米，2成首付，按去年3月17日开始的利率进行商业贷款，总支付利息为282658.83,月供为2777.75（元），而调整后的总支付利息为297164.95元，月供为2838.19（元），每月还款增加60元左右。央行提高基准利率0.27%,引发房地产业内普遍讨论，其中涉及到的两个核心问题是：第一,新一轮宏观

3、调控是不是开始了，后续会不会有新的调控政策出台？第二，加息手段对房地产影响具体如何？据称，本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。政策解读与分析（-）历史加息政策回眸： 2004年10月29日，中国人民银行决定，从该日起金融机构将五年（含）以下个人住房贷款利率调整为4.95%,五年以上为5.31%。这是9年来中国首次加息。 2005年2月26日，依照国务院发展研究中心与美国林肯土地政策研究院正在进行的“中国房地产税收政策研究”项目研究进程，2005年课题组将进行新的房地产税制设计并选

4、择合适的城市进行模拟运行。 2005年3月17日，开始调整商业银行自营性个人住房贷款政策。取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠，根据最新的房贷利率，个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点。 2005年3月，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知。该文件要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任 2005年5月11日，国务院办公厅转发了七部委联合出台的关于做好稳定住房价格工作意见的通知。该意见包括期房禁买等新规定（二）主要是心理因素影响一季度，银行信贷大增，达到126万亿元，超过全年贷款目标

5、2.5万亿的一半，信贷的快速增长支撑了实体经济的快速增长。但同时，CPI总水平同比仅上涨1.2%,增幅同比回落1.6个百分点，其中3月份CP1同比上涨0.8%,涨幅比去年同月的2.7%下降1.9个百分点.来自搜狐网上的调查数据显示，央行4月28日第三次调整房贷利率后，有51%以上的消费者将暂时推迟购房计划，而68.01%的人认为加息后未来房价仍将上涨。此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，但对于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太明显，但是心理影响程度较大，有着地产理论家的任志强首先认为，这次调息并非针对房地产业，金融杠杆的出台可能与两个背景有关：一是今年一季度银行发放的各种

6、贷款己经达到124万亿元，其中很多是大型国有企业和重点项目的贷款，已经达到今年预计贷款的一半了；二是与此前讨论很多的产能过剩问题有关，因此前一段己经有金融要紧缩的猜测了。这次调息对房地产企业的影响，会使房地产企业的成本增加一些，但不是很大，因为按照国际惯例来看，0.27%的幅度就相当于一个基准单位，美国一般一个基准单位是0.25%,同时目前房地产的开发贷款现在只占房地产总资金的20%,没有过度依赖银行贷款，因此对于房地产成本影响不是太大。而本来要控制投资的金融政策也会殃及个人消费，对个人消费一定会产生影响。现在大宗的个人消费信贷品种主要是住房和汽车，上调贷款利息，很多人要考虑贷款的利息支付。之

7、前有很多银行不约而同地取消了房贷个人资信审查律师费由个人负担的措施，这直接降低了个人房贷的成本，是一种扩大个人消费信贷的正向作用。贷款利息的上调，可能对其他融资渠道带来机遇。任志强说，像今年一季度的企业债券，就有航天科技等17家企业发企业债券，共计280亿元，除此之外，银行债券也发了450亿元，短期融资债发了830亿元。从这些数字上可以看到债市17173的松动信号，而且像信托这样的融资手段有着长债的时间性优势，尽管信托的利息还是比银行贷款利息高，但还是备受房地产开发企业的青睐。因此在调息之后，原本呼声很高、有望在今年出台的产业基金法将再受关注。对于不想一条腿走路的房地产企业来说，有其他融资渠道

8、可以选择的话，调息可能是让房地产多渠道融资不再是纸上谈兵。附注:什么是CP1指数?即消费者物价指数(ConSUnmPriCe1ndcx),英文缩写为CP1是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标,通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过大,表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险,从而造成经济前景不明朗。因此,该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。例如,在过去12个月,消费者物价指数上升2.3%,那表示,生活成本比12个月前平均上升2.3%。当生活成本提高,你的金钱价值便随之下降。也就是说,一年前收到的一张IOO元纸币,今日只可以买

9、到价值97.70元的货品及服务。一般说来当CPI3%的增幅时我们称为INF1ATION,就是通货膨胀;而当CPD5%的增幅时,我们把他称为SERIES1NF1ATION,就是严重的通货膨胀。(三)符合市场化运作导向趋势对于央行的本次政策调整，应更多关注其市场化导向的意义，而不是对购房者轻微的实际影响。在住房贷款问题上，市场化是央行政策调整的主要导向。本次住房贷款政策调整通知包括两个方面，一是住房贷款利率朝向一般贷款基准利率回归；二是房价上涨过快地区的住房贷款比例上限可降低一成。其中有实际影响的是第一个方面。通知关于房贷比例的部分有三个要点，第一是适用于“房价上涨过快城市或地区”而不是全国；第二

10、是最低首付款比例“可”调高到30%而不是必须调高；第三是具体的调整方案由商业银行法人自行决定而不是一刀切。其实在此之前，商业银行本身就有权根据对贷款风险的判断，自行决定提高个人住房贷款的比例上限，事实上，目前深圳、上海等主要城市的商业银行的个人住房贷款最低首付款比例，己经普遍调整到30%甚至以上。由此可见，这一部分更多的是央行对商业银行的一个风险提示，并不包含任何强制性调整内容。通知关于房贷利率的部分有一定实际影响，但比较微小。以5年期以上个人住房贷款为例，相当于按揭贷款局部加息0.20%。由此导致的月供款增加，每10万元贷款额度，月供增加不超过20元。这样的幅度，不会使购房者明显增加负担。因

11、此，对于央行的本次调整，更多的应该关注其市场化导向的意义，而不是对购房者轻微的实际影响。在96、97年的时候，房地产业还没有成为我国的支柱产业。政府为了寻求新的经济增长点，刺激新的消费需求，在97年初左右将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，这种给房贷的优惠政策对于提高房地产业的迅速发展起到了一定的促进作用。而经过近十年的住房商品化历程，在绝大多数大、中城市，房地产行业己经成为国民经济的支柱产业，而且发展进入平稳阶段，在这种情况下，央行将利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，只是适应了房地产经济发展的现状，便于宏观管理，同时在全国没有采用一刀切，由各地根据房地产市场的价格情况弹性确定

12、个人住房贷款最低首付款比例，也体现了此次宏观调控采用市场化的做法。（四）有利于房地产市场的整体发展2004年以来房地产行业需求增长领先供给太快，央行措施出台及时、信号明确，有利于房地产行业健康发展。住房贷款采用低于贷款基准利率的优惠利率，主要出于历史原因，现在情况已经发生变化，房贷利率向基准利率回归是完全正常的结果。本次住房贷款政策的调整，无论从实际影响还是心理影响来看，对于购房需求都会产生温和的平抑作用。但据此而认为房地产市场“遭遇寒流”，则是严重夸大了问题的性质。房地产市场目前的状况，不是需求不足，也不是供求平衡，而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么，由此产生的“没有卖不出去的房

13、子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业都不是好事情。温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年长青的大树。没有优胜劣汰，行业不可能获得进步;没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个利好因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。面对经济增长和城市化带来的旺盛需求，房地产行业并不需要额外的“呵护”，个别本属多余的“利好”的消失，亳无疑问对行业有利，对行业内优秀企业有利。（五）有利于商业银行的整体发展和利率的市场化贷款利率是信贷市场的价格，市场价格根据供需来自然调整，并在供求双方自愿交易的前提下形成，这是最健康的状态。随着中

14、国信贷市场的不断成熟，利率市场化将是大势所趋，也是央行利率政策的导向所在。2004年10月底的加息调整，更重要的不是基准利率小幅度上调，而是完全放开了商业贷款的上浮空间。而在本次调整决定中，央行反复强调，商业银行法人可以根据实际情况，自主确定利率水平和内部定价规则，自行确定住房贷款最低首付款比例。利率市场化不仅有利于商业银行加强风险管理，降低金融风险；也有助于凸现贷款企业风险程度的差异，并反映为差别化的贷款利率，这能促进所有行业的风险管理水平提升和行业规则的完善。而对于那些规范经营、风险控制能力强的企业而言，无疑也将强化他们的竞争优势。另一方面，即使是进行了本次调整，个人住房贷款利率仍然低于同

15、期限档次贷款基准利率。因此要冷静评价本次调整，就必须首先对“房贷利率长期低于基准利率”这一历史事实进行全面解读。住房贷款是信贷产品的一个品种。由于相关因素尤其是风险程度的差异，各种信贷产品的利率存在差异是一个合理的现象。这种差异应该基于商业银行的判断，并由银行行使利率定价的自主权。对住房贷款实行低于基准利率的优惠利率下限，从历史的角度看，带有鼓励住房贷款推广和贴补购房人的性质。中国的货币化分房还只有不长的过程，而按揭贷款在中国更只有短暂的历史。中国家庭的传统理财观念是不到万不得已绝不举债，“不用未来钱”。因此在中国推广住房贷款业务需要一个过程。数据表明，美国在2000年的时候，住房贷款余额占G

16、DP的比重超过50%,而中国2003年为10.1%,低于美国1950年的水平。为了加快这一推广过程，银行采用比较优惠的利率，是正常的市场安排。另一方面，经济发展和城市化带来大量城市新增居民，他们都希望尽快获得自有住房，但一次性支付高额房款，对于大多数年龄在35岁以下的购房人来说，短期资金需求是最大的瓶颈。因此较一般贷款利率为低的住房贷款利率，客观上起到了贴补购房者的作用。但是，进入2004年之后，情况发生了变化。从1998年到2003年，中国房价的增长连续六年低于居民收入增长、更远低于居民储蓄余额增长速度。长期的购买力积累，到2004年终于表现为极为旺盛的市场需求。另一方面，城市化速度一直没有放缓，而城市化驱动财政收入，财政收入再驱动土地开发存在