项目开发中争议索赔相关案例研究.docx

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1、项目开发过程中发生的索赔和争议一直是作为成本管理者 特别头疼的一件事情，之所以头疼是因为这些事件比较难处 理，需要不断的举证、谈判甚至付诸诉讼而且绝大部分的索赔争议是介于行业或者合同的模糊地带， 要么是行业规定或者合同约定模棱两可，要么是压根就没有 约定前段日子一家房企邀请笔者做成本内训I,提出的其中一个课 程需求就是如何应对索赔争议，这个需求着实让笔者纠结了 很久，因为这些索赔争议可以分类，但说到应对却又是各有 各的情况，很难给出一个普世方法。这次内训虽说给出了面对索赔争议的原则，也分析了发生索 赔争议的主要原因，并且现场解答了很多的索赔争议案例， 但一直觉得还是缺少点什么，这也是今天想写这

2、篇文章的初 衷题纲Ol从几个案例说起02索赔争议发生的原因03如何应对索赔争议01从几个案例说起索赔案例1：某公司在进行项目总包招标时采用模拟清单模式，清单的综 合单价分析表比较详尽，除了人、材、机等外，单列了规费、 税金、管理费等内容清标过程中发现，最低价投标单位的规费未按照相关规定的 费率计取，在质询的过程中，发包方提出了这一点，但投标 单位表示，这是给与的让利，发包方也未再就此问题进行质 询，双方合作过程中由于各种问题最终走上了法庭，诉讼内 容之一是投标单位以发包方未按国家规定足额支付规费为 由提出补齐规费的诉求，最终发包方由于自己的失误支付了 相关的费用索赔案例2：某项目在开发过程中出

3、于经营考虑，公司决策一期一批次的 楼盘在当年9月15日前要达到预售条件，于是项目部与总 包单位进行商谈，最终商定如果总包单位在当年9月15日 前达到预售条件，给与200万的奖励；但在当年9月18日 项目才达到预售条件，延期了3天，总承包单位提出虽然延 期了 3天，但未给发包方带来实质性的影响，而且由于抢工 其也付出了不少成本，坚持对200万奖金的诉求成本部门在处理此索赔时翻阅当时的补充协议，协议中只有 对工期、奖励等的约定和描述，未对如果未达成是否支付或 者补偿的约定，本着对公司负责的态度，拒绝了总包单位对 奖金的诉求。总包单位见奖励无法拿到，又提出未达到要求, 奖励可以不要，但是甲方需要承担

4、其抢工增加的费用，否则 后续施工无法继续，甲方出于无奈最终承担了一部分费用， 约100万索赔案例3：某房地产公司开发的几个项目连续出现质量问题，老板对质 量特别关注，于是在一个新项目合同签署前该老板提出如果 总包单位建设的项目拿到当地优质工程即给与总包单位该 工程结算额的2%作为奖励该项目竣备后如期拿到了优质工程认定，该总包合同最终结 算额7个多亿，如果按照2%计取质量奖励，总金额1400余 万元，该公司老板认为奖励过多，不符合行业管理，一直拖 着不予支付，最终被告上法庭，结果是发包方违约必须支付 该奖励以及由于未按期支付带来的利息等费用索赔案例4：某项目开发过程中，开发商遇到资金困难故而大量

5、进度款未 按时支付给总包单位，在该项目结算时该总包单位提出索赔 诉求，要求补偿未按期支付工程款带来的各种损失，共计 7000余万元在处理该索赔时，发现合同中仅有对支付的约定，没有对于 如果未按时支付时该如何补偿，诉讼后法院认定发包方违约 在先，需要支付相应补偿，虽然未达到承包单位提出的7000 余万元，但也远高于银行同期利率，如果当时合同中约定， 甲方若未按时支付进度款，按照银行同期利率给与补偿，带 来的损失可能只是几百万索赔案例5：某项目在开发过程中发现现场有一个配电用房不在总承包 合同范围内，但体量太小且涉及整体验收的问题无法再次招 标，于是找到总承包单位商谈让其进行建设，总承包单位提 出

6、，配电房体量太小且未在其计划中，如果让其承建价格需要另议，最终甲方妥协,以远高于市场的价格安排总承包单 位实施索赔案例6：某公司在与标杆企业进行交流对标后认为标杆企业的供方 理念非常好，要善待每一个供方（理念本身没什么问题）， 所以在新项目总包招标时工程部门提出应该与供方共担风 险，强烈要求人工费也要进行调差，起初成本部门不同意， 但在公司高层的干预下最终同意了人工调整该项目完工结算时，总包方提出，既然你们承诺人工费可以 调整，那么人材机中的机械费中也包含司机等操作人员费 用，这部分也要调差这种诉求甲方成本人员从来没遇到过（我相信绝大部分的读 者也从来没遇到过这种诉求），于是咨询定额站，定额站

7、老 师也从来没遇到过这种诉求，无索要依据，但也无不支持的 依据，最终定额站建议甲乙双方协商解决02索赔争议发生的原因 从上面的几个案例可以看到，引起索赔的因素非常多，如合 同约定不清晰、合约界面遗漏、清单失误、工期调整等等， 那么引起这些索赔争议的根本原因是什么？是否能够杜绝 索赔争议呢？L索赔争议发生的原因结合过往项目管理的经验，笔者对发生索赔争议的因素进行 了分类和分析，整体而言，发生索赔争议的原因主要有两大 方面：一方面是客观因素，主要是由于政策变化或者市场重大变动 引起的；政策方面的因素比如新冠期间的影响、环保期间的 封土期等；市场重大变化的因素主要是一些施工主要材料市 场价格出现大幅

8、波动二方面是主观因素，如合同争议、抢工停工、方案调整等下图是对引起索赔争议常见原因的统计分析图争议索赔发生原因统计抢工赶工 18%从这张统计图可以看出，引起索赔争议的原因有很多，但最 重要的原因还是主观因素造成的，而最主要的主观因素有三 个，合同争议、抢工赶工及停工窝工合同争议合同或合同附件中的约定不清、漏项缺项、重复约定、约定 矛盾、清单有误等等都是造成合同争议的主要原因抢工停工抢工停工也是房地产企业在应对市场变化时经常会进行的 经营动作，但也的确会增加承包方的成本投入，如果这种投 入无法达成双方满意的解决方式，最终就会造成索赔争议现场变化施工现场的情况瞬息万变，前一秒可以在稳步推进施工，后

9、 一秒就有可能出现突发事项，比如基坑支护出现垮塌需要紧 急抢救，再比如说现场临建设置位置影响开发需要拆除或搬XL 守政策影响建筑物由于其体量、难度、安全等各种因素所以需要大量的 监管部门进行督察，而且项目开发周期比较长，期间难免有 各种规章制度及管控办法的调整，此时就极易由于政策的变 化带来成本变动，发生争议索赔就在所难免了方案调整现在的项目都讲求高周转，三边工程甚至四边工程那是比比 皆是，这就难免会造成前期方案在实施过程中需要进行调 整，这些调整不仅会产生无效成本，也会由此带来甲乙双方 成本的增加，也会引起索赔和争议以上就是常见的引起索赔争议的主要因素，那么索赔争议可 以避免或者说可以根除吗

10、？2.索赔争议有可能根除吗?应该说通过技术手段和规范管理的确可以规避大部分的索 赔争议，但要根除索赔争议基本上是不可能的这就要从索赔争议发生的主观因素来说了，之所以会发生索 赔争议是由于甲乙双方在遇到某一问题时有不同的看法和 主张造成的，如果仅仅简单如斯也就好解决了，通过技术手 段、标准化的管理手段规避错误就能杜绝这些索赔争议；但如果合作某一方就是需要通过这些索赔争议来争取更多 的收益呢？有心算无心，你还天真的认为索赔争议都是由于 技术原因造成的吗其实这已经不是什么秘密了，对于绝大部分的施工企业商务 考核的其中一项就是二次经营或者多次经营达成情况，所谓 的二次或多次经营的意思是承包方通过正规招

11、投标中标后， 通过正常经营获取利润之外，需要通过诸如合同不清晰、清 单偏差、现场情况、停工抢工等机会通过索赔获得更多的收 益的经营行为在这种大环境下，要杜绝索赔争议基本上是不可能的，或者 换言之，如果仅仅是由于技术问题带来的双方都不希望出现 的争议，这很好解决，也很好杜绝；但如果是其中一方就需要争议的出现带来更多的收益，那么这些争议和索赔就是不可避免的了03如何应对索赔争议既然我们分析了索赔争议发生的原因以及索赔争议是不可 避免的，那么我们如何尽量减少索赔争议，真的发生索赔争 议时如何应对呢？L如何减少索赔争议的发生Ll招标阶段从上文分析的索赔争议发生主要因素的分析可以看出，由于 招标因素带来

12、的索赔和争议是最主要的原因，包括供方选择 不慎、合同约定不清、清单编制错误等等严把招标入围关供方入围是一单招标采购事项的起始，也决定了最终合作方 的范围，所以需要格外重视，在这个阶段要严肃甄别入围单 位，坚决杜绝”烂“供方的入围所谓烂供方又分两种一种是自身管理、资金等能力差的供方，这样的供方在建设 过程中会带来大量的不稳定因素导致双方的争议和索赔一种是多次经营能力强的供方，这些供方往往会通过低价中 标高价索赔的形式进行经营，后续合同中出现大量索赔争议 也就很正常了招标策划要严密招标策划中需要组织交底，明确施工范围与界面；保证招标 文件内容清晰，项目目标明确；招标策划及工程策划中要有 反索赔专项

13、策划，落实到招标文件中；施工周期、施工方案、 施工工序合理；合理选择计价方式；如有奖励条款合理谨慎其中有一点需要格外注意，能用清单计价坚决不用费率（定 额）计价如果使用清单计价模式还有几点需要注意首先，清单中严禁出现工程量为” 1 “的子项，因为由于工 程量为1,不论该子项的单价多么离谱都对总价没有实质影响，但如果建设过程中出现这些子项的工程，就会承担远超 市场的价格，也就是我们常说的不平衡报价其次，清单不允许投标单位自行增补项，如果确有需要增补 的事项，须通过答疑的方式告知所有投标单位统一增补再次，材料调畅范围不易过多，且尽量对成品进行调差，比 如钢筋、混凝土、砌体等，对应一些基础材料不建议

14、调整， 如地材、人工等。主要原因是很多材料中都包含这些基础材 料，如果这些材料也调整，最终结算时会给你一个意想不到 的结果（参照案例6）现场踏勘很必要现场踏勘的目的一方面是让投标方对现场各种因素有直观 的认识，同时也是为规避后期由于条件不足造成的各种争议 如果项目有特殊情况一定要告知投标方不要遮遮掩掩，明确 落实现场的不利因素条件，将不利因素考虑到报价中现场踏勘要最终形成确认文件，以备后查招标答疑要严谨 要求投标单位对项目周边情况、政府特殊规定、市场情况进 行调研，针对性进行提示说明；提示投标单位应承担的风险; 答疑文件及回复统一下发，确保信息透明公开；招标过程的 答疑文件纳入合同文件定标慎重

15、加严谨重点审核围串标嫌疑；规避不合理低价；重点评审施工组织 设计、对施工方案明显不合理进行质询和废标合同放弃霸王条款现在的建筑市场早已不是甲方爸爸“时代，承包方进场后 有太多的手段拿捏以前的甲方爸爸了，所以不要寄希望于在 合同中制定霸王条款，妄想占便宜，到头来只能是自己受罪L 2建设阶段时下建设阶段最容易引起争议索赔的是由于各种原因引起 的停工缓建当遇到停工缓建，承包方提出索赔时不要慌，按照以下步骤 处理明确主体方 先要明确引起停工缓建的主体到底是谁；如果是由于开发商 引起的，按照合同约定给与施工方补偿；如果是由于施工方 引起的，不需要进行补偿，同时可以对施工方提出反索赔； 如果是不可抗力，则根据合同以及政府主管部门的相关解释 文件进行处理明确停工缓建带来的影响要分析由于停工缓建带来的成本增加都有哪些，窝工、停建、 机械进出场、材料堆放等等现场盘点人员盘点重点核查在接到停工缓建指令时现场有多少人，有哪些人， 需要书面留档；同时需要审核停工缓建后现场人员的留置方 案，避免大量无效人员留置材料盘点统计已经进场材料并留档，审核材料转移或封存方案，对转 移或封存的费用、周转材料的种类、规格、数量做好记录存 档，并拍照备查统计未进场材料并留档，明确处理方式机械盘点统计现场施工机械名称、规格、数量、新旧程度并留档，审 核机械留置方案。并拍照备查临设盘点核实现场