龙湖建安总包工程招投标及合同签订时.docx

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1、龙湖建安总包工程招投标及合同签订时龙湖建安总包工程招投标及合同签订时的几个基本关注点目录一、招投标共性问题1234二、不同的招标方式中需重点关注的问题1、清单包干单价招标方式2、建设工程工程量清单计价定额招标方式三、总包合同签订时的关注点1、2、3、一、招投标共性问题1、a.问题：对总包招标中的零星项目清单，招标时一般暂定工程量为1,并且此表金额不进入投标总价。各投标单位会根据项目的业态，并结合自身经验判断本表中的某些零星项目出现的次数多少，从而进行有针对性的高报价。最终常常出现的招标的结果是：中标单位此类零星项目的单价非常高，而从评标原则上来讲又不得不让其中标，故最终只有与其来回谈判以降低此

2、表中的价格（谈判的结果还不一定能达到预期），造成招标效率的降低。b.解决方法：对此类在工程实施过程中出现频率较小、同时对工程造价影响又不是很大的项目，尽可能做到一次性达到招标预期。在招标时可以列出工程所在地各零星项目的市场指导价，使各投标单位报价有所参照，减小各投标单位此表的价格差异，提高招标效率。c.举例：零星项目清单工程名称：XX建安总包工程第1页共8页说明：上表中的招标指导价为成都地区目前暂定的价格，各地区应以当地实际价格为准。2、a.问题：安装专业中，部分项目如果按照清单定额套项，其综合单价会远远高于实际市场价格，且此类项目的使用量较大，对工程造价影响也较大。该类项目的造价会进入投标总

3、价，如：各类套管、金属软管、阻火圈等项目，往往因为咨询单位给出的招标工程量不准确,被投标单位作为一个不平衡报价的重点地方，是安装评标的一个难点。b.解决方法：对此类较为重要的项目，既要做到价格合理，同时也要尽可能做到一次性达到招标预期。在招标时可以列出工程所在地各项目的市场指导价（如下表安装招标指导价项目清单），使各投标单位报价有所参照，提高招标效率（此方法在清单招标和定额招标两种招标方式中均适用）。c.举例：安装招标指导价项目清单工程名称：XX建安总包工程第2页共8页说明：上表中的招标指导价为成都地区目前暂定的价格，各地区应以当地实际价格为准。3、a.问题：在龙湖总包招标模式中，合同中众多的

4、工作内容均以包干措施费的形式进入了投标报价中，此类工作内容所涉及的造价金额较大，往往投标单位在投标时容易忽略或理解偏差，以致在签订合同时，中标单位才提出某些内容未包含在投标报价中，使合同签订工作无法顺利开展。此类工作内容如：（1）甲方指定安装专业分包工程（如消防、通风、空调、燃气、等分包工程）有关的堵补工作及预留预埋（指预埋安装分包工程的孔洞、套管、铁件，包括材料及施工），以及构配件（或设备、部件等）安装后的堵补工作等。（2）乙方负责从竣工验收合格之日起，物管接管前（在工程竣工、乙方整改完成后至物管接管的时间段不超过三个月）的用水用电费用，包括分包单位合理的施工用水用电费（不包括电梯安装工程用

5、电、铝合金冲淋试验用水、防水工程的施工用水电）。b.解决方法：为避免在合同签订时、工程实施过程中出现此类包干内容的扯皮，我方在招标时首先应有配套的至少能够反映出安装专业分包工作内容的图纸，同时在招标时，尽可能做到条款明确，并对此类重点问题进行当面的招标交底，从前期开始规避招标风险。c.举例：第1条中的安装的预留预埋，在未注明“包括材料及施工”以前，曾出现在某工程签订总包合同时，中标单位提出由分包单位提供套管等材料，其只负责安装，而且其报价只包干了安装费。第2条中的水电费，我司规定计至物管接管前，部分投标单位认为物管接管时间段的长短不可控，因此其在报价时会提高此项报价金额，从而会增加我司不必要的

6、造价成本。故在招标时从有利原则出发,宜明确物管接管的时间（成都地区综合考虑为三个月内）。4、a.问题：包干措施费中，对于脚手架包干项目，一般采用综合各类脚手架形式，由投标单位自行考虑。在工程实施过程中，经常会出现非合同范围内的脚手架（即零星脚手架）搭设，为避免后期实施时再谈价格，就必须在招标时确定零星脚手架的清单价格。各投标单位在投标时因对零星脚手架的使用时间长短、搭设面积大小等不清楚，往往报价千差万别。b.解决方法：在招标时，首先需要明确此零星脚手架的工程量（即搭设面积）的计算规则，同时应注明：零星脚手架项目的报价应当包含脚手架搭拆及租赁费用，零星脚手架一般不会出现大面积搭设及长时间使用，请

7、各单位在报价时对其中的周转材料租赁费综合考虑。相信通过以上招标条件的明确和招标引导，应可实现招标预期。第3页共8页C.举例：零星脚手架说明：零星脚手架项目的报价应当包含脚手架搭拆及租赁费用，零星脚手架一般不会出现大面积搭设及长时间使用，请各单位在报价时对其中的周转材料租赁费综合考虑。5、在以上招标方式的基础上，成都公司将逐步完善总包招标中的安装专业主要项目招标指导价工作，建立龙湖成都地区安装专业主要项目的内部定额，并逐步推广到土建专业，最终形成一套总包常用项目的内部定额，以期达到实现快速招标和较高质量的成本控制。二、不同的招标方式中需重点关注的问题1、清单包干单价招标方式此招标方式适用于招标资

8、料（主要是招标图纸）基本具备、同时项目工期允许实施此方式招标的项目。此招标方式从招标到定标所需时间大约为30天左右，招标报价形式常采用：工程实体（即分部分项工程量清单）、模板、包干措施费、规费均为包干单价工程量清单形式（各费项均有具体的招标工程量）。1）、工程量清单中的招标工程量尽量使用本项目施工图进行计算，这样可使中标总价与项目实际造价接近，以利于我司项目成本管控。若本标段的施工图未出来，但工程工期却要求必须尽快定标，那么可以采用三种方式：1）使用本项目上一个类似业态标段的施工图做模拟清单；2）使用本标段初设图做模拟清单。3）使用建设工程工程量清单计价定额招标方式（此招标方式见下述）。2）、

9、在此招标方式中，容易出现不平衡报价的地方如下：a.在工程实体（即工程量清单）中，对于少数工程量明显与工程实际不符的项目，部分投标报价经验丰富的单位,在投标时会首先根据招标单位提供的施工图及结合自身经验来找出此类招标组漏，隐藏其利润点。投标单位常采用的策略是：当此类项目的竣工量比招标量大时，投标单位会提高其综合单价；当此类项目的竣工量比招标量小（甚至工程中几乎不出现）时，投标单位会大幅降低其综合单价，把由此减少的费用增加到其它项目上。b.当工程量清单中大量项目的招标工程量比工程竣工量小时，投标单位采用的策略是:降低包干第4页共8页措施费单方造价，提高工程实体（即工程量清单）的综合单价，在保持投标

10、总价不变的情况下，提高结算总价；反之当招标工程量比工程竣工量大时，其会提高包干措施费单方造价，降低工程量清单的综合单价，在保持投标总价不变的情况下，提高结算总价。c.以建筑面积为准进行结算计价的费项（包干措施费、规费）；招标时因为招标图纸的不明确，招标单位往往给出的招标建筑面积与实际竣工建筑面积有差异，投标单位有时会利用此项来进行隐藏报价，投标单位常采用的策略：c1、当招标的建筑面积远小于竣工建筑面积时，投标单位会提高包干措施费、规费的单方造价，适当降低工程实体（即工程量清单）单方造价，保持预期投标总价不变，但在竣工结算时，因竣工建筑面积的大量增加导致增加的包干措施费、规费造价，会远远超过工程

11、实体按实计算增加的工程造价。C2、当招标的建筑面积远大于竣工建筑面积时，投标单位会降低包干措施费、规费的单方造价，提高工程实体（即工程量清单）单方造价，以期在工程竣工中提高自身利润水平。3）、为了避免出现以上不平衡报价，只有在招标时做好前期工作，做到各项目的工程量（包括建筑面积）与工程实际尽可能一致，在此基础上来进行综合评标，才能达到一个较好的招标效果。2、建设工程工程量清单计价定额招标方式此招标方式适用于根据项目总体工期计划安排迫切需要定标，而此时又不具备清单招标要求的图纸或时间不允许使用清单招标的项目。此招标方式从招标到定标所需时间大约为15天，招标报价形式常采用：工程实体（无明确的招标工

12、程量）为清单定额浮动点数形式，模板、包干措施费、规费为包干单价工程量清单形式。在条件具备的情况下，应尽可能不使用此招标方式，因为此招标方式中标结果中的工程实体（即工程量清单）造价核算较为粗犷（定标时不能较为明确地知道此部分的造价），只有在施工合同签定、拿到施工图后才能核算出此部分的造价，不利于精细化成本管理。1）、部分投标单位在投标时，对工程实体（即分部分项清单，不含模板）的计价，在分别执行当地近两次人工费调整文件的基础上，会提出不同的浮动点数（即上浮或下浮百分数）,那么我司该如何选择呢？个人认为，可以通过对其中影响各专业造价较大的四五个项目进行抽样测算，确定两种人工费调整文件综合单价的比例差

13、异，进而可以大致判断两者之间工程实体的造价差异，在此基础上即可进行判断选择了。2）、如何通过浮动的点数大致核算出工程实体部分的单方造价为多少？可以使用总结对比法进行大致判断：根据本地区以往我司用此方式定标（结算）的类似业态项目的造价，可以了解到其工程实体（即分部分项清单，不含模板）的单方造价，然后再在此基础上对应本项目的浮动点数，即可大致得出本项目工程实体的单方造价。根据龙湖的招标模式，通常情况下地材（砂、石、砖）是进入了工程实体的综合单价中的，从而以上的浮动点数也就包含了地材价格的浮动，因此在判断中，还应将地材价格因素考虑其中。第5页共8页三、总包合同签订时的关注点1、a.合同条款：工程正式

14、竣工验收合格之定义：“质监站参加的五方竣工验收合格”仅代表工程符合了国家的最低质量要求，并不代表工程质量已经实际达到甲乙双方约定的竣工质量要求，故不视为工程已竣工，也不作为竣工结算的条件。对此，乙方已理解并接受“质监站参加的五方竣工验收合格”只是达到甲乙双方约定的竣工要求中的一项必要条件，是乙方及监理单位开展100%细部检查、整改工作的开始，对于检查中发现的各项问题，乙方应采取措施积极整改。为此，质监站参加的竣工验收不视为最终竣工验收，该验收时间不能作为竣工结算的起始时间。只有在总包施工单位及各分包单位完成整改（分包单位的整改乙方应负总包管理责任）工作并达到甲方委托的物业管理公司要求且签字认可

15、后,方可提交正式的竣工验收申请报告、竣工结算申请报告、填报竣工结算申请表报本工程项目部审批，得到甲方项目部经理的签字认可以后，此时才作为正式竣工验收合格，此时间作为正式竣工时间和竣工结算时间之起点，进入结算审批程序（五方验收合格后乙方应在合同约定的时间内向甲方提交结算资料）。b.合同释义：之所以在甲方的最终竣工验收合格中加入物业公司签字认可，是因为往往总包单位在工程质监竣工验收合格后，认为其已经满足了合同工期的要求，对物管公司在分户验收过程中提出的细部问题不够重视，经常催促很多次都不能够完成整改，对后期业主交房易造成不良影响，为了规避此类风险，非常有必要将物管公司的验收合格作为正式竣工验收合格

16、的前提条件。同时乙方在工程完工后，为了加快结算办理进度以便能尽早收到工程结算款，此时若我方将此正式竣工验收时间作为结算办理的起计时间，也有助于提高乙方对细部整改的积极性。2、a.合同条款：保修条款：从本合同工程全部竣工，乙方将竣工验收过程中提出的需整改的问题全部处理完，通过质监站参加的五方验收，并取得建设行政主管部门的验收合格备案手续之日起计算保修期。地基基础和主体结构按设计文件规定的合理使用年限；屋面防水和有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏保修期5年零6个月；外墙窗周边的防渗漏保修期为5年零6个月，其他分部分项工程保修期为2年零6个月。b.合同释义：上条后三项龙湖公司均比国家规定的保修期限延长了6个月，部分单位会提出异议，针对此，个人认为可以从以下两个方面进行解释：1）国家规定的保修期限只是表明了