【货币政策对房地产调控的影响问题研究7500字（论文）】.docx

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1、论货币政策对房地产调控的影响研究目录一、货币政策与房地产的相关概述2（一）货币政策的定义2（二）货币政策影响房地产的途径21 .利率22 .银行信贷23 .存款准备金率3二、近年来我国房地产价格变化的历程3（-）我国货币政策调控的主要阶段3（二）历年来国内房地产的价格5（三）我国房地产价格变化的原因51 .需求52 .供给6三、货币政策对房地产调控的影响6（一）货币政策影响房地产的途径61 .利率62 .银行信贷73 .存款准备金率7（二）主要货币政策及其对房地产价格的调控效果71 .利率政策对我国房地产价格的影响72 .信贷政策对我国房地产价格的影响83 .存款准备金率对我国房地产价格的影响

2、8四、政策建议8（-）推进利率市场化，控制货币量增长8（二）完善存款准备金和银行信贷政策9（三）规范房地产市场，管理公平的市场预测9参考文献10一、货币政策与房地产的相关概述(-)货币政策的定义基于特定经济目标实现，中央银行所采取的不同政策、措施之和即为货币政策。不同时期经济发展时期采取“紧”、“松”或“中”等不同的政策取向；同时，可以理解货币政策是一种宏观调控的重要政治工具。一般来说，货币政策的监管目标主要分为四个目标：衡量价格稳定、确保充分就业、实现经济增长和平衡国际收支。在不考虑外部经济的情况下，稳定物价的目标是央行货币政策的首要目标。与此同时，很难保持在目标上货币政策的一致性。举例而言

3、，物价稳定、就业充分两者之间就有矛盾。事实证明，这种矛盾可以用英国经济学家菲利普斯曲线来解释。例如，在一些经济理论中，价格稳定与经济增长之间存在矛盾，理论界的观点并不是唯一的。(二)货币政策影响房地产的途径1利率影响利率因素的最早方法来自凯恩斯主义经济学理论。这表明货币供应量的变化会影响利率。央行已采取扩大货币政策，增加货币供应量，平衡市场货币供求，降低利率以调整市场平衡。利率下降从两个不同的方面影响房地产价格。另一方面，大多数购房者通过商业抵押贷款购买房屋，因此人们无法立即支付购房款。市场利率降低了抵押贷款利率和购房资金成本，并有可能转换购房需求，增加购房需求，降低房地产价格。另一方面，当市

4、场利率降低，金融资产收入减少时，居民减少对基金的持有，并将资金投资于房地产市场。总需求和房地产价格的上涨促进了房地产的增长。在房地产价格上的影响，货币政策、缓慢货币政策存在着相反情况。在房地产价格上利率政策影响之外，居民的心理预期还从住房购买成本和金融资产收入两方面影响房地产价格。中央银行提高了基准贷款利率，消费者期望政府在房地产行业实施严厉的货币政策。人们预计房地产价格会下跌，所以一个接一个地卖掉房子，房地产价格也随之下跌。中央银行降低了基准贷款利率，消费需求对房地产业实施延长货币政策，潜在需求将增加房地产需求，有效需求将使房地产价格上涨。2 .银行信贷中央银行通过降低还款率和降低准备金率等

5、货币政策，增加了货币供应量、商业银行贷款和房地产需求。另一方面，房地产开发商借入资金，增加投资能力,增加房地产供应，同时房屋抵押贷款数量增加，住房购买改善，房地产需求增加。住房需求和供给的变化决定了住房地产价格格的变化方向。3 .存款准备金率金融机构基于存款准备金制度当中，无法在贷款发放中运用所有吸收而来的存款，所以必然需要对存款准备金进行预留，便于客户需要的时候进行提取。所以建立存款准备金制度，对金融机构满足客户正常支付而言意义重大。在金融制度不断成长之下，货币政策工具中存款准备金开始发挥重要价值。若银行采取存款准备金利率提升的决策，对于房贷市场来说，银行可放贷资金进一步减少，也意味着放贷额

6、度降低。二、近年来我国房地产价格变化的历程（-）我国货币政策调控的主要阶段自1998年实行住房分配改革至今，我国房地产行业已有20年的发展历史，本国货币政策的调控主要分为两个阶段。1.1998年至2002年扩张性阶段1998年政府对城镇住房制度进行改革，住房货币化使房地产行业全面开始市场化。政府鼓励商业银行向居民提供购房贷款，向开放商提供更多的商品房开发贷款，房地产市场的供给和需求都增加。1998年1月份央行取消了信用贷款的限定额度。政府部门对基准利率进行5次下调。同年2月份和第二年11月央行将准备金率下调2次，从最初的13%下降至6%,增加市场上的货币供应量。2001年6月颁布的关于规范住房

7、金融业务的通知给出住房贷款的标准。着重关注住房贷款的违约情况，此规定有利于房地产行业的健康发展。信贷政策的实施，本国房地产的投资金额呈上升趋势。我国房地产住宅投资额从1998年的1539.4亿元到1999年的2081.6亿元，同比增长率为35.22%,1999年住宅开发面积则上涨到1.5亿平方米。之后的几年里分别保持着13.8%,19.5%,25.3%和28.2%的增速，房地产价格则是由于时滞性和需求消化的原因在前几年里保持相对稳定。（数据来源：本图数据出自中华人民共和国国家统计局统计数据库）图31中国近年的房地产住宅投资及投资的同比增长率4 .2003年至今货币政策的调控阶段在房地产价格第一

8、轮高速上涨之后，政府为了抑制房地产价格持续走高，中央银行出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对二套房的优惠利率进行限制并增加首付比例，减少了投资性的购房，政府开始对房地产持以谨慎的态度。我国真正开始通过货币政策调控房地产价格是在2003年，中央银行对贷款利率的浮动区间放宽了，存款基准利率和贷款基准利率被上调。人民银行在2005年初取消住房贷款的优惠利率，购房首付由原来的20%提高到30%o到了2005年末，加强信托投资公司部分业务风险提示的通知的出台限制了作为房地产重要资金来源的房地产信托。2006年，人民银行为了减少投资性购房，将贷款利率进一步上调到0.27%。仅2006和2007两

9、年就加息8次，升准10次，贷款利率更是上涨到7.5%,存款准备金达到14.5%。国家通过这一系列的紧缩性货币政策有效地阻止了房价2006年商品房销售价格上涨速度明显下降。2007年颁布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知对不同类型的住房区别的规定贷款首付比例，既要抑制投资性的购房又不能抑制居民正常的购房需求。为了抑制房地产价格的快速上涨，2007年确定实施”从紧的货币政策”。2013年“国五条”的提出有利于房地产价格的稳定，减少投资者的投资性购房，增加对房地产市场的投入，对房地产市场的监管力度加大。到了2014年末，为了提高社会的经济发展，政府改变策略，将紧缩性货币政策及时的调整为稳健性货币政

10、策，降低基准利率。2016年限购令的出台在全国掀起限购风潮。（二）历年来国内房地产的价格图表标题1200040002000020102011201220132014201520162017201820192023商品房平均销售价格（元/平方米）（数据来源：Wind宏观数据库）图3-2全国商品房平均销售价格以全国商品房的平均销售价格为例，图32中可以看出，2010年至2023年，我国的商品房平均销售价格几乎翻了一倍。2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2023年这几年我国商品房的平均销售价格分别为5032元/平米、5357元

11、/平米、5871元/平米、6237元/平米、6324元/平米、6797元/平米、7476元/平米、8726元/平米、9310元/平米、9860元/平米，它们与上一年的价格相较而言，均有所上涨。（三）我国房地产价格变化的原因1 .需求（1）居民的需求。人们的生活越来越好，个人可支配收入也在提高。2019年，全国居民人均可支配收入30733元，比上年名义增长8.9%,扣除价格因素,实际增长5.8%。其中，城镇居民人均可支配收入42359元，增长（以下如无特别说明，均为同比名义增长）7.9%,扣除价格因素，实际增长5.0%；农村居民人均可支配收入16021元，增长9.6%,扣除价格因素，实际增长6.

12、2%。2014年开始房价涨势放缓，2014-2015年的增速更是降至近几年的最低，这与商品房的平均销售价格的变化完全相反，商品房的涨势在2017年是最高的，城镇居民的收入增加的速度放慢，因此对房地产的需求就减少了，房价骤降，政府采取措施例如货币政策等刺激经济的发展，因此房价在2017年飞速上升。（2）城市化进程。随着时代的发展，大量的年轻人更倾向于向大城市发展,一大拨农村人向城市迁徙，从而增加了对房子的需求。2023年我国城市化率为46.6%,对房子的需求相对较少。2008年过后，由于政府采取措施刺激了经济的发展，大量人民涌入城市，造成近年来城市化率的最大值，2023年城市化率达到57.35%

13、。之后我国的城市化率在缓慢地提高。（3）消费者的预期。当消费者预估到房地产价格价将提高时，他们会对房地产进行投资，从而对房地产的需求量增大。（4）国家的调控。当房地产行业处于低迷时，国家为了发展房地产行业，将实施扩张性货币政策，例如降低贷款利率，延长贷款的还款的期限，从而增加居民对房子的需求。2 .供给（1）房地产开发。2006年、2007年房地产住宅投资同比增长27.13%30.25%,2008年的金融危机致使大量企业倒闭，公司的资金减少，公司投入房地产市场的资金减少。到了2009年，房地产的增速已经降至最低。房子的供给减少，房价上升，这也刺激了房地产行业的发展，开发商对房地产的投入增加，2

14、009年过后，房价增速逐渐平缓。（2）住房供给结构不合理。首先，中低档商品房的供给不足，经济适用房和廉租房的数量太少，大量的高档房，例如别墅等，中低层收入人群没房可住，高档商品房的利润大，大量建造高档房造成高档房的供给过剩。（3）国家调控。房价上涨过快，国家出台一系列政策，例如提高存款利率,增加住房贷款利率，提高住房贷款最低首付，控制资金对高档房的流入。三、货币政策对房地产调控的影响（-）货币政策影响房地产的途径1 .利率影响利率因素的最早方法来自凯恩斯主义经济学理论。这表明货币供应量的变化会影响利率。央行已采取扩大货币政策，增加货币供应量，平衡市场货币供求，降低利率以调整市场平衡。利率下降从

15、两个不同的方面影响房地产价格。另一方面，大多数购房者通过商业抵押贷款购买房屋，因此人们无法立即支付购房款。市场利率降低了抵押贷款利率和购房资金成本，并有可能转换购房需求，增加购房需求，降低房地产价格。另一方面，当市场利率降低，金融资产收入减少时，居民减少对基金的持有，并将资金投资于房地产市场。总需求和房地产价格的上涨促进了房地产的增长。在房地产价格上的影响，货币政策、缓慢货币政策存在着相反情况。在房地产价格上利率政策影响之外，居民的心理预期还从住房购买成本和金融资产收入两方面影响房地产价格。中央银行提高了基准贷款利率，消费者期望政府在房地产行业实施严厉的货币政策。人们预计房地产价格会下跌，所以一个接一个地卖掉房子，房地产价格也随之下跌。中央银行降低了基准贷款利率，消费需求对房地产业实施延长货币政策，潜在需求将增加房地产需求，有效需求将使房地产价格上涨。2 .银行信贷中央银行通过降低还款率和降低准备金率等货币政策，增加了货币供应量、商业银行贷款和房地产需求。另一方面，房地产开发商借入资金，增加投资能力,增加房地产供应，同时房屋抵押贷款数量增加，住房购买改善，房地产需求增加。住房需求和供给的变化决定了住房地产价格格的变化方向。3 .存款准备金率金融机构基于存款准备金制度当中，无法在贷款发放中运用所有吸收而来的存款，所以必然需要对存款准备金进行预留，