中国房地产行业季度跟踪分析报告doc 82页.docx

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1、2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值50287亿元，同比增长11. 1%,增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值3631亿元,增长4. 4%；第二产业增加值25552亿元,增长13. 2%；第三产业增加值21104亿元,增长9. 9%。中国人民银行宣布，将从2007年4月16口起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0. 5个百分点。此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调

2、存款准备金率。至此，商业银行法定存款准备金率已达到了 10. 5%。随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。但2007年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543. 78亿元，增速进一步上升为26. 9%。2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125. 49亿元，同比增长26. 34%。其中，其他资金为2738. 4亿元,同比增长29. 91%；自筹资金为2495. 23亿元,同比增长23. 25%；国内贷款1760. 6亿元，同比增长20. 91%；利用外资131. 27亿元，同比增长154. 45%o资金来源中增速较快的

3、是利用外资。从房地产开发资金结构来看，其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38. 43%和35. 02%,合计占比达73. 45%。一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了4.29%,为24. 71%。近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展己成为不少专家和地产商的共识。进入2002年以后，

4、处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。正文目录第一部分全国房地产行业宏观环境分析8一、全国房地产宏观政策8 1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查8 2、国土部：各地抓紧编报用地方案8 3、建设部：完善房地产估价行业运行规则9 4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知9 5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知11二、全国房地产宏观政策分析12 1、土地增值税的清算对房地产企业的影

5、响12 2、物业税的开征是否可降房价12 3、物权法对我国房地产行业的影响14三、全国宏观经济环境分析16 1、2007年一季度我国国民经济运行情况16 2、2007年一季度我国金融总体运行情况17 3、2007年一季度我国土地增值税收入情况19 4、2007年一季度全国企业景气情况19 5、2007年一季度我国银行景气指数攀升21 6、2007年一季度宏观调控对策建议22四、房地产关联行业运行状况分析22 1、2007年一季度钢材市场价格情况22 2、2007年一季度水泥行业趋势向良好23 3、2007年建材行业利润有望保持增长24第二部分全国房地产行业数据分析26一、全国房地产市场分析26

6、 1、2007年一季度房地产市场运行情况26二、全国房地产需求状况分析27 1、商品房销售面积情况27 2、商品房销售面积对比分析28 3、商品房销售额情况29 4、商品房销售额对比分析30三、全国房地产供给状况分析31 1、土地购置与开发31 2、房地产短期供给分析322.1 住宅竣工面积与销售面积对比分析322.2 办公楼竣工面积与销售面积对比分析332.3 商业营业用房竣工与销售面积对比分析34 3、房地产长期供给分析353.1住宅长期供给分析353. 2办公楼长期供给分析363.3商业营业用房长期供给37第四部分全国房地产行业投融资分析39一、房地产投融资结构分析39 1、2007年一

7、季度全国房地产开发投资完成情况39 2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况39 3、房地产融资多元化问题分析40二、房地产融资渠道动态分析42 1、银行421.1 外资银行进军本地市场的影响421. 2房贷业务将成为外资银行重点争夺对象431.3 ：对外资银行挑战不应盲目乐观44 2、信托452.1 信托业协会呼吁合理收取监管费452. 2银行并购信托业格局裂变45 3、基金463.1 中国掀起基金抢购狂潮463.2 封闭式基金转型后的发展473. 3外汇局提醒警惕境外基金非法集资48三、全国房地产行业投资策略分析48 1、我国房地产行业依然景气49 2、需求继续扩张行业景气无拐点49

8、 3、政策调控路径在于规范行业发展49 4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局49四、全国房地产上市公司投资策略分析49 1、两大因素：人民币升值和宏观调控50 2、工业地产：未被深入挖掘的金矿51 3、商业地产：资产增值潜力大52 4、住宅开发：关注行业及区域龙头52 5、行业景气：持续向好值得期待52 6、一季度全国房地产重点上市公司点评53第五部分全国房地产行业风险提示56一、政策风险56 1、征收土地增值税对商业银行的影响56 2、“两会”将房地产推上了风口浪尖57 3、解读物权法（草案）对银行业务的影响59二、经营风险60 1、从房地产企业负债率看银行信贷风险60 2、城市土地储

9、备存在的风险不容忽视62 3、住房预售制度潜在风险不容忽视63三、金融风险65 1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味65 2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大66 3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视68四、信贷风险69 1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视69 2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险71 3、银行房贷促销忙 信贷风险正在积累72第六部分结论及建议74一、房地产投资分析及发展预测74 1、2007年房地产投资前景分析74 2、2007年房地产投资风险防范与应对策略75 3、2007年房地产中介业发展趋势分析76 4、2007年房地产市场发展预测78二、观点及建议79

10、1、央行提高准备金率对房地产行业的影响79 2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响81表格目录表格1 2007年一季度全国商品房销售面积27表格2 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析28表格3 2007年一季度全国商品房销售额情况29表格4 2007年一季度全国商品房销售额对比分析30表格5 2007年一季度全国土地购置与开发31表格6 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析32表格7 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积33表格8 2007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长34表格9 2007年一季度全国住宅长期供给状况分析35表格10 2007年

11、一季度全国办公楼长期供给状况分析36表格11 2007年一季度全国商业营业用房长期供给状况分析37表格12 2007年一季度全国房地产投资变化39表格13 2007年一季度全国房地产开发资金来源40图表目录图表1 2007年一季度国际与国内钢材价格指数变动情况23图表2 2007年一季度全国商品房销售情况28图表3 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析29图表4 2007年一季度全国商品房销售额30图表5 2007年一季度全国商品房销售额对比分析31图表6 2007年一季度全国土地购置与开发对分析32图表7 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析33图表8 2007年一季度全

12、国办公楼竣工面积与销售面积对比分析34图表9 2007年一季度全国商业营业用房销售面积对比分析35图表10 2007年一季度全国住宅长期供给分析36图表11 2007年一季度全国办公楼长期供给分析37图表12 2007年一季度全国商业营业用房长期供给分析38图表13 2007年一季度全国房地产投资增速39图表14 2007年一季度全国房地产开发资金来源40第一部分全国房地产行业宏观环境分析一、全国房地产宏观政策1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查2007年各级监察机关将加强对工程建设招投标执法活动和房地产市场宏观调控政策落实情况的监督检查。监察部下发的关于2007年执法监察和效能监

13、察工作的安排意见指出，各级监察机关将按照国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见的要求，进一步加强对工程建设招标投标执法活动的监督。配合有关部门规范和完善工程建设招标投标制度，督促行政主管部门建立和完善工程建设招标投标行政监督机制和投诉处理机制，强化对政府投资工程招标投标的监督管理，规范建筑市场交易行为，不断推动工程建设招标投标监管体制机制的制度创新。此外，建立健全监察机关与行政主管部门之间的案件移送机制，严肃查处领导干部利用职权违规干预和插手工程建设招标投标及政府投资项H中虚假招标投标等违纪违法案件。意见同时强调，将按照国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知和国务院办公厅转发建设部等部

14、门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。2、国土部：各地抓紧编报用地方案国土资源部发出通知，要求各省、区、市国土资源管理部门，抓紧组织有关城市着手编制年度农用地转用和土地征收方案，于4月中旬以前呈报国务院。2007年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。2007年是报国务院批准城市建设用地审批方式调整后的第一年。国土部提出，年度用地编制工作须按照调整后新的审批方式和国土部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知要求进行。国土部要求有关城市国土资源部门在编制方案时，要根据国家宏观调控政策和城市经济社会发展需要，依据土地利用总体规划和城市总体规划，参照城市上年新增建设用地量和提出的2007年度计划指标建议，统筹协调、区分轻重缓急，合理确定新增建设用地规模、区位和用途。土地利用年度计划正式下达后，应及时修改完善方案，新增建设用地规模控制在下达的中心城市年度用地指标范围内。各省、区、市国土资源部门还要加强对有关城市农用地转用和土地征收方案编报工作的指导和督促，保证工作进度。2007年将组织开展对省、区、市基本农田面积的核查工作，全面启动基本