地产项目共益债续建法律分析.docx

《地产项目共益债续建法律分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产项目共益债续建法律分析.docx（8页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、一、关于共益债（一）共益债的概念（二）共益债的特点（三）续建资金共益债性质的合理性分析二、关于房企续建（-）续建费用的承担（二）续建费用的权利顺位三、关于共益债续建（-）共益债续建模式（二）共益债投资续建模式的优势（三）共益债续建模式下投资款的清偿顺位补强措施（四）清算程序下引进第三方续建资金的可能性近年来，全国范围内各地法院受理的房地产企业破产案件数量逐渐增多。房企破产与一般生产型企业破产相比,债权结构复杂、人数众多。此外房企破产多为楼盘烂尾,为保障社会稳定、解决民生问题，大多均涉及续建问题,而续建包括投资人续建、业主自救续建、共益债续建等多种模式，本文就共益债续建模式相关法律问题做简要分析

2、。关于共益债（）共益债的概念共益债概念来源于中华人民共和国企业破产法（下称“破产法”），含义为在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益所承担的债务。在实务中，债权债务人或破产管理人为了维持项目持续经营或续建向投资人借款，续建完成并变现后，以共益债务清偿或其他优先清偿方式向投资人分配本息的投资方式，称为共益债投资。（二）共益债的特点根据我国企业破产法第42条、43条、113条之规定,我们可以概括出共益债的四个重要特征，第一，共益债是破产重整债务人的新债务；第二，共益债形成于债务人的破产申请被法院受理之后；第三，形成共益债的目的是为了债务人继续营业，进而维护全体债权人的共同利益；第四，共益债具有优

3、先获得清偿的法律保障。（三）续建资金共益债性质的合理性分析目前对于第三方提供续建资金的性质在法律上并没有一个明确的认定，实践中很多法院以及管理人将其性质认定为共益债务。第三方提供的续建资金，其目的在于实现房地产企业未完工项目的续建。根据破产法规定,共益债务包括：1、因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；2、债务人财产受无因管理所产生的债务；3、因债务人不当得利所产生的债务；4、为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；5、管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；6、债务人财产致人损害所产生的债务。项目续建的前提在于房地产企

4、业的继续经营，而为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务。该第三方资金的性质是属于在继续经营的状态下，产生的其他债务，因此认定为共益债务是比较合适。国关于房企续建（一）续建费用的承担以房地产企业破产为例，如购房人应付未付尾款与在续建费用大体平衡的话，则续建费用的承担不成为问题。如项目存在未开发土地，则开发完毕用来弥补续建费用也未尝不可。但房企进入破产往往存在巨额的负债，开发商原控制人能利用的款项均已充分利用，且大多数房产均以按揭预售的方式全额收清购房款，大量的未完工在建工程+少量应收购房尾款成为常态。这样的项目的续建费用由谁承担成了一个现实的问题。实践中，为了平衡

5、各债权人利益，大多数管理人会不再将消费型购房人继续履行购房合同的该部分在建工程的续建费用列入共益债务，而是将该部分费用测算到每平方米多少钱，由继续履行购房合同的消费型购房人承担,并在重整计划草案中列明。（二）续建费用的权利顺位若续建费用的性质认定为共益债务，那么其清偿顺位在所有的债权之前是否合理呢？依据最高人民法院关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定（二）第三条第二款之规定：对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。按照此种规定，共益债务的清偿顺位并不能优先于抵押权等，而在实践中实际上是赋予了第三方共益债务以

6、超级优先权。当然在部分案件中，管理人将此种权利顺位的认定通过债权人委员会或债权人会议予以固定，此种方式下，笔者认为在债权人会议表决通过的前提下，所有债权人均同意对第三方提供的续建资金而产生债权进行权利顺位的让与，属于公民意思自治的一个表现。在这样的情况下，第三方续建资金以及固定回报具有“超级优先权”是合法合理的。也有观点认为，破产续建行为，与民法上的“添附”颇为类似。参照添附制度，续建行为可视为将动产附合于在建工程之上，故在先购房者最终取得房产并对建成房产享有物权的，系在建工程所有权的延伸，因而最终取得房产的购房者应当对在建工程续建费用进行分担。笔者认为，应视情况判断续建费用是否属于共益债务，

7、若属于共益债务，则根据破产法法定清偿顺序进行分担，同时第三方应注意保障自己续建资金的超级优先权地位。若不属于共益债务，则应按照谁受益谁付费的原则予以承担。昌关于共益债续建（一）共益债续建模式从共益债的投资模式来看，共益债务作为资金来源，无非是考虑资金是用于什么，一般可总结为收股权、建项目、收债权。而共益债续建属于共益债+工程续建的模式。该种模式下，如共益债投资方自身拥有项目建设、管理经验，则一般是以资金+建设+销售运营的方式展开，资金用于支付破产费用、工程续建款及刚兑清偿资金，同时投资方也作为工程续建方和项目管理受托方，负责项目续建或者招商运营、销售管理等。此种投资模式下，共益债投资人对整体项

8、目的把控程度较高，但对投资人的要求也相对提高，不再是简单的资金需求，还要关注后期项目续建及运营销售。那么在共益债投资方仅是资金方的情况下，后续项目建设还需要由原建设单位或新招募建设单位进行建设，而项目销售和运营需要政府、管理人和法院着重关注，这关乎项目偿债资源的实现和债权人、共益债投资人的权益保障。（二）共益债投资续建模式的优势1、前期仅需投入较少的启动资金即可快速实现项目的续建、续销，减少投资人的资金压力。2、债权型投资能更好地降低投资人退出风险。共益债的清偿制度安排以及提供相应的担保措施均能为债权型投资者的资金安全提供很好的保障。3、可以保留原企业的资源价值。如破产企业是具有建筑业施工资质

9、的公司，其资质可通过原主体继续存续得以保留。4、相较于资产型投资方式，共益债续建模式因不涉及资产过户，而无需承担因资产过户而产生的高额税费；相较于股权型投资须投资人厘清债务人债权债务关系、核实资产状况后才能进入，债权型投资人的投资风险更小。（三）共益债续建模式下投资款的清偿顺位补强措施以垫资进行工程建设方式补强优先受偿能力，对于参与房地产企业重整投资的主体，在设定投资方案时，关于资金的投入方式可有两种选择：一是向债务人直接提供借款，在重整计划执行过程中，以借款资金支付企业日常经营开支、工程续建工程款；二是仅对用于支付企业日常经营开支的少量款项以借款方式进行融资，对于工程续建所需的大额资金，由施

10、工方垫资，如投资人自身具备工程承包资质的，投资人可以直接进行垫资修建，如投资人不具备工程承包资质的,其可向工程承包方以借款方式提供资金支持，并以工程承包方应收的工程款作为借款的还款来源。相对而言，在第二种情况下，投资人的投资可以转化为工程建设价款，对因工程续建而产生的增值部分，可获得建设工程价款优先权的效力，其优先效力高于单纯的共益债务的“一般优先权”。（三）清算程序下引进第三方续建资金的可能性前文所述多为房企破产重整案件下，采用共益债投资进行续建的相关问题。我们可以看到，通过引进第三方续建资金的方式也可以解决房企原本遗留的烂尾楼问题，那么是否房地产企业必然就要适用破产重整程序呢？笔者认为，并

11、不必然，正如前文所述，之所以房地产企业破产可以侧重适用重整程序，正是因为重整程序能够取得良好社会效应以及社会价值。而针对房地产企业破产而言，其所带来的社会影响的源头在于其所建造的商品房楼盘，如果能够妥善解决房企遗留的烂尾楼问题，那么也就是说清算程序下也能够达到良好的社会效果。亦如前文所述，清算程序下的房企,其亦可以继续其营业并通过引进第三方续建资金的方式妥善解决烂尾楼项目，如此之下，便不必通过重整程序,也不必浪费因重整而所消耗的资源。房地产企业破产案件在整个破产体系中属于较为疑难复杂的案件，其中涉及到利益主体众多，且许多问题法律尚未有明确的规定。在这种环境下，给人民法院、管理人在实际操作过程中带来了很多困扰，但同时也给了众多破产相关人员不断探索、创新破产模式的机会，无论如何探索应时刻谨记不能突破破产法等相关法律规定的限制，也应充分保障债权人会议的各项权利。