2023年资产评估师《土估实务》错题.docx

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1、下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答问题。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称XX公司位于XX区XX路XX号用地地价评估二、委托估价方（略）三、受托估价方（略）四、估价对象估价对象为XX公司位于XX市XX区XX路XX号营业楼用地，面积595.58平方米。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。六、估价期日：二零一九年十二月三十一日。七、估价日期：二零一九年十二月三十日至二零二零年一月十日。八、地价定义估价对象作为商业用地，在容积率为4.9,开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下

2、，于估价期H的四十年期的土地使用权价格。九、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：595.58平方米单位面积地价：4485.25元/平方米总地价：2671325元大写：（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十、需要特殊说明的事项（1）本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。（2）本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十一、土地估价师签字（略）十二、土地估价机构（略）二零二零年一月十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一

3、、估价对象描述（略）二、地价影响因素分析（略）第三部分土地估价一、估价原则1 .最有效利用原则（略）2 .贡献原则（略）3 .供需原则（略）二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。其他内容略。（二）估价过程1.收益还原法（1）计算估价对象总楼价：计算公式为：Pr1(1+r)t其中：P为总楼价。a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。r为综合还原率。n为房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为7

4、00元/平方米，残值率为0。出让合同约定，土地使用权期限届满，无偿收回土地使用权及地上建筑物。根据估价人员现场观察和对照房屋完损等级评定标准，确定本次估价对象地上建筑物于估价期F1为基本完好房,成新率为75%。（2）确定客观租金：应用市场比较法确定客观租金。选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见房地出租比较实例基本情况一览表o（略）影响租金因素修正（略）。客观租金的计算及确定。比准价格A=243.60（元/平方米）比准价格B=233.4O（元/平方米）比准价格C=249.09（元/平方米）取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，

5、即：客观租金=（243.60+233.40+249.09）3=242.03（元/平方米）（3）计算房地总收益：年总收益=2914.500.8X242.03=564317.15（元）(4)计算年总费用管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%,即：房屋出租经营管理费二房地年租金X3%=564317.15X3%=16929.51(元)(继根据XX市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%,即：房屋出租经营维修费二房屋重置价2%=2914.50700X2%=40803(元)保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2%。，即：房屋年保险费=房屋现

6、值X2%=2914.50700X75%2%=3060(%)房屋年折旧额：房屋年折旧额=房屋重置价X1/耐用年限=2914.50X700X(1/60)=34002.50(元)租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：租金损失=564317.15122=23513.21(元)年总费用=+=118308.22(元)(5)房地年纯收益房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元)(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。(确定过程略)(7)计算总楼价：中面筌*Si)(S(8)房屋现值房屋现值二房屋重

7、置价成新率=2914.50X70075%=1530112.5(元)(9)总地价总地价二总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112.5=2868787.89(元)2.市场比较法(1)选择房地出售实例估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：基本情况估价对象比较实例A比较实例B比较实例C交易方式买卖买卖买卖买卖交易时间2019年12月2019年3月2018年9月2019年12月交易价格(万元)310260275交易情况正常正常正常正常土地使用年期40年40年40年40年土地用途商业商业商业商业用地面积(m2)651.6749638544

8、2容积率4.904.754.804.90建筑面积(m2)2914.5235618482187.9重置单价(元/I112)680580600580成新率(%)75807570(2)房屋占地地价计算经计算，实例A单位面积地价为3514.75元/平方米，实例B单位面积地价为4019.22元/平方米，实例C单位面积地价第7页/共18页为3683.17元/平方米。具体计算过程略。比较因素条件指数分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表。各条件指数的具体确定过程略。比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数110105100108商业繁华程度1009410096

9、交通条件10097100101临街宽度100989695临街深度100103108100因素修正系数根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表:比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C交易期日修正110110/105110/100110/108商业繁华程度100100/94100/100100/96交通条件100100/97100/100100/101临街宽度100100/98100/96100/95临街深度100100/103100/108100/100计算比准价格（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计

10、算公式，则：比准价格A=3514.75110105100/941009710098100/103=4000.69比准价格B=4019.22110100100100100100100/96X100/108=4264.22比准价格C=3683.17X110108X100/96X100/101X100/95X100/100=4072.63通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/平方米。三、地价的确定估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：单位面积地价=4816.80X0.4+4264.22X0.

11、6=4485.25（元/平方米）楼面地价=4485.254.9=915.36（元/平方米）总地价=4485.25X595.58=2671325（元）（取整）第四部分附件（略）（1）上述土地估价技术报告是从第一部分总述开始展现的，在第一部分总述之前需要有封面，下面关于土地估价技术报告封面所需写明内容的说法中，正确的是（）。A.项目名称应说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象、估价目的、价格类型（土地使用权或其他）字样B.委托估价方应说明该项估价的委托单位或个人C.应写明土地估价技术报告（评估工作底稿）编号，不需要包括土地估价报告编号D.提交估价报告日期说明土地估价报告提交的具体日期（2）第一部分

12、总述中，存在的错误之处有（）。A.第一部分总述中，不应该包括“四、估价对象”B.第一部分总述中，估价结果缺少土地估价结果一览表C.第一部分总述中，缺少“估价依据”D.第一部分总述中，缺少“估价原则”（3）第二部分估价对象描述与地价影响因素分析中，估价对象描述部分内容省略/,下列关于该部分具体描述内容的判断中，正确的是（）。A.土地登记状况中说明土地权利人、权利类型、土地用途、四至、土地使用权面积等内容B.土地权利状况中说明土地所有权、土地使用年期及是否设有他想权利等C.土地利用状况中说明待估宗地形状、地质地势状况及土地利用现状等D.土地利用状况中应附有地籍图、建筑平面图等证明材料（4）第二部分

13、估价对象描述及地价影响因素分析中，关于地价影响因素分析的说法中，正确的是OoA.按照一般因素、区位因素、自身因素归类说明影响估价对象地价水平的因素B.影响因素可根据估价对象特点和估价期日所有选择和侧重C.对地价影响因素的分析应与估价结果的确定相关联，做到分析合理、参数有据、估价得当D.一般因素通常包括城市资源状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等（5）第三部分土地估价中，估价原则应根据估价对象特点与估价目的有所选择，根据上述估价技术报告分析，估价原则中缺少与本次估价方法紧密相关的（）。A.替代原则B.合法原则C.预期收益原则D.审慎原则（6）第三部分土地估价中，关于估价原则

14、的具体描述省略了，下列关于相应估价原则的说明中，正确的是（）。A.最有效利用原则，由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。因此，地价是以该土地的效用作最有效发挥为前提的B.贡献原则，土地收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可以根据土地对土地收益的贡献大小决定C.供需原则，土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，在进行土地估价时既要以土地市场供需决定土地价格为依据，又要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性D.判断土地的最有效利用，以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据(7)第三部分土地估价的收益还原法测算中，存在的错误之处包括()oA.确定客观租金中，比准价格表述错误，应该为比准租金B.计算总楼价时，使用年期n取房屋剩余使用年期45年错误，应该取土地使用年期40年C.房地总收益的计算缺少理由和依据D.综合还原率10*的确定缺少理由和依据(8)第三部分土地估价的收益还原法测