关于中山市住宅小区停车问题的调研报告.docx

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1、关于中山市住宅小区停车问题的调研报告联谊会随着生活水平的提高，我市越来越多的市民及暂住人口拥有私家车。据中山年鉴显示，2002年我市民用汽车数量为1115万辆，2006年我市民用汽车数量已达到22.22万辆，几乎比四年前翻一番。汽车数量快速增长，但停车位增长的速度却远远跟不上车辆的增长速度。车辆数量的快速增长与停车位增长速度的相对滞后而造成的停车位紧缺已经成为困扰车主的一大难题，小区内车位、车库的归属不明晰，以及车位收费问题而引发的物业纠纷更是社会各界关注的热点。在实际生活中，当发生停车纠纷时，小区业主往往采用以车堵路的方式来发泄心中的不满（如数年前的东逸豪园），而很少真正通过法律渠道解决。最

2、近，市政府投诉中心展开网上调查，83.22%的市民参与者对物管“非常不满意”，不满意的地方其中包括了对物业公司有关车位的收费与管理问题。今年十月一日开始实施的物权法对我市以及周边地区有关车位的已经发生及出现的问题作了相关规定。依据物权法及结合实际情况，我们课题组对住宅小区停车的问题，在走访相关部门，调查有关社区与居民，并到澳门等地调研的基础上提出问题及建议。一、地下停车库权属不明晰停车纠纷的实质，归根到底在于确立车位和车库的权属问题。物权法只规定占用共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位权属，对其他车位（如地下停车位），只规定小区业主的优先使用权，对没有约定或者约定不明情况下的权属问题采取了回

3、避态度。正因为法律、法规规定的缺位导致的权属不清，职责不明，使地下停车位成为现今“车位之争”的焦点地带。在实践中，一般认为开发商在计算公摊面积时把地下停车场的建筑面积计算在内，或将建筑车位的成本计算在开发小区的成本之内的车位属业主所有。而在规划设计批文、土地出让协议或测绘结果中可以显示为开发商享有所有权的车位归开发商所有。对此，开发商认为，第一，规划设计批文、土地转让协议和测绘结果等材料并不能证明车位的所有权归开发商所有；第二，地下停车场的面积不应摊分在建筑面积中，地下停车场的建筑成本也不应该摊分在开发小区的成本中，原因有三，一是这种成本难以界定；二是发展商无须公布这种成本；三是这种摊分的方式

4、对无车辆的业主不公平。鉴于此，政府职能部门作了多方面的努力，具体措施有：（一）职能部门严格要求开发商建造的停车场必须符合政府城建部门编制的停车场专项规划，并明确规定开发商的小区车位规划须经政府审批。（二）督促房地产开发商将车位的规划和设计列入开发房地产的过程中。（三）在商品房预售或现售时，将小区车位规划与设计的方案进行公示。（四）对于改建或扩建的建筑物，要求开发商按标准配建停车场。政府职能部门采取的上述措施只能在一定的程度上缓解车位纠纷问题，并未能从根本上解决车位的权属问题，希望物权法的司法解释或有关车位的行政法规能够参照目前日本和我国台湾地区等法律对小区车位、车库实行的“权属法定”制度,明确

5、规定开发商在房地产开发时必须附设一定数额的车位由业主享有所有权，并规定不得通过合同约定排除法定车库的存在或者改变法定车库的归属。另外，政府可考虑公布部分不能转让所有权的车位，如具有人防工程功能的车位。二、车位出售、出租及租金的使用监管据统计，目前广州市车位需求大约50万个，而实际供应能力只有28万个，缺口达40%。由于许多嗅觉灵敏的投资者纷纷涉足这一市场，以获得较好的投资回报，所以出现了广州市中华广场每个车位的购买价格从三年前的6万元飒升到现在的16万，升幅高达10万元的情况。我市的车位交易亦出现类似情况，如石歧区某楼盘几年前开售时每个车位的价格为8万元，现已飙升至每个15万元，升幅几达100

6、%。我们走访的很多业主对开发商再转让或高价出让车位的行为纷纷表示不满，对开发商只售不租、高价出租、售先于租的行为更表示愤怒，一些小区的业主甚至联合拒购车位。但开发商本身对目前车位市场低迷的情况也有苦难辨，车位的建筑成本高，利润不高，如按照几年前56万的价格出售一个车位，开发商基本上无钱可赚，就算按照现在的市场价格销售车位，开发商也不是获取高额的利润，只是加快了成本的回收，此外，如果车位不出售，楼盘开发的相当部分利润都沉积在车位建造成本上了。如果政府限制车位出售或者过分降低车位的出售价格，无疑会扼杀车位的开发，打击开发商的积极性，这将会使停车难的现象越演越烈。早前政府出台了关于户外停车位的租金最

7、高限价150元/月、户内停车位的租金最高限价250元/月的标准。对此，开发商提出质疑，并表示过低的租金是导致车位难以出售的主要原因。本来车位的利润就低，如开发商再按照政府的最高限价标准去收取租金，恐怕连建筑成本的利息都难以收回，因而开发商一直都要求政府适当提高车位租金的最高限价标准。但租金的最高限价标准可以提高到什么程度？如何确定申请提价的主体？租金是否包含部分的管理费？是否需要经过听证？这些问题都有待政府去规划及操作。一般来说，属于业主所有的车位，业主可以通过委托物业公司代为收取租金或代为管理租金，该租金分为两部分，一部分为土地租金收入，由全体业主所有；另一部分为管理成本及维修养护费用，由物

8、业公司所有，但两部分各占比例是多少？一般由物业公司说了算，没有一个定论。如何界定物业公司的管理成本？对于除管理成本之外的租金，业主如何监管物业公司的使用？似乎成为了物业管理中难以解决的症结。此外，对于属于全体业主所有的公共停车位，可以由全体业主委托物业公司进行收费及管理，但停车是一种动态的行为，业主和业委会没有能力时时监控，如果有业主就此起诉物业公司要求分配停车费利润时，物业管理公司的“必要管理费“如何确定？如果该费用的确定需要专业财会人员审计后才能确定的，那么业主获得的维权收益与付出的维权成本相比就会得不偿失了。三、小区车位如何才能首先满足业主的需要物权法虽然作出了停车位允许买卖的新规定，但

9、同时也对车位买卖作出了进一步的限制：“用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要但什么是应当首先满足业主的需要？怎样才算满足业主的需要？如果开发商将其价屋转让等问题的若干规定，对车位的销售作出了明确的规定：开发商销售机动车位，只能向本小区业主销售，在商品房未售完以前，应当以销售一套房屋随售一个车位为限。今年7月，南京市房管局又出台新规定：要求开发商在销售剩余车位前，必须对本小区全体业主进行公示。提醒未购车位的业主不要错失购买车位的机会，保证全体业主享有知情权和优先购买权。参照南京市的做法，建议我市有关部门将“首先满足业主的需要”的规定具体化，如：（一）在建筑区划内属于全体业主共有的停车位，

10、开发商不得出售或出租。但全体业主可以通过业主大会决议，将所有的公格定得过高，业主卖不起怎么办？”有一些业主对此提出疑问。目前市场上也确有的开发商变相利用物权法和分摊原则的模糊，强行要求购房者购买车位，购房者不购买则视为放弃，就算“业主优先”了。还有的开发商将房屋与车位捆绑买卖，歪曲理解物权法的“优先满足业主的需要”。如何界定“首先满足业主的需要”？早在2004年，南京市五个部门就共同签发关于商品房附属房共车位出售或出租给小区业主，出售或出租的收益归全体业主所有，或供小区业主无偿使用。（二）开发商享有所有权的车位、车库，应当优先出售或出租给小区业主，如果业主不愿意购买，要求出租的，开发商不得强制

11、要求业主购买。（三）根据小区车位的富余程度，限定每户购买车位的数量，对小区车位出售及出租情况进行充分公示，并赋予小区业主随时查询的权利。政府职能部门必须考虑的另外一个问题就是，占用共有道路和其他场地建造四、业主对所有车位出售后的监管业主将车位出售给第三方的方式有两点好处，一是可以在短时间内为小区建设创收大量的资金，二是可以避免因业主监管物业公司工作缺位而引起的相关纠纷。但业主也必须充分考虑到将车位出售给第三方所带来的弊端，因为将车位出售给第三方后，不排除第三方将车位出售或出租给小区以外的其他人，或第三方再将车位高价出售或高价出租给小区业主的情况，这不但给物业公司的管理增加了难度，也给小区造成了

12、安全隐患，更违背了业主出售车位的初衷。如何监管取得车位的第三方处分车位的行为？如何做好车位出售后给第三方的小区物业管理的工作？这是急需业主及政府职能部门解决的课题。五、政府对车位的标准空间应设立下限根据国家的建筑设计规范，标准车位的总面积为12.5平方米，宽2.5米，长5米，但对于未能够达到该标准的车位，或者对于开发商改动车位空间的行为却没有进一步监管的措施。当然，有的开发商认为，“擅自改动车位”也不排除会将车位越改越好的情形。建议政府对车位面积的标准空间设立下限，并要求开发商对车位空间规划进行公示，对开发商改动停车位空间的行为政府部门要审核并作出验收或不予验收的批复。另外，为确保购买者的知情

13、权及公平交易，对于因客观原因致使车位未能够达到标准空间的车位，开发商必须进行公示，或在告知购买者后，再进行出售或出租。六、旧小区的停车位解决问题我们走访了一些旧小区，如柏苑新村、华柏小区等，按小区的报建规划，每个业主配有独立的车房供停放摩托车、自行车等，但没配有专设的汽车停车位。现今该类小区的情况是，由于没有区分车位的位置，业主将车辆停放在街道旁边，或者小区的空地上，有的没有停车位置的，甚至放在出入口处；旧小区没有收取管理费，也没有聘请专人看管，所以车辆的失窃与损坏事件时有发生。对于这类乱停乱放车辆、存在很大安全隐患的小区，建议政府对其重新规划，例如在街道旁或者小区的空地上划出车位的位置，规范

14、车辆停放。或由政府通过授权开发商投入资金，拆除小区的一两幢楼层，改作停车场，如柏苑新村正准备这一建设。另外，对于一些已有一定年限的小区，当时配建的停车位已不能满足小区业主的需要，建议政府或开发商开发新的停车场、车库供业主有偿停放车辆。七、发挥业委会的引导作用目前，业委会就如何监管物业公司管理车位工作只是处在起步摸索阶段，还没形成一套成熟健全的监管模式，有的小区甚至没有成立业委会对物业公司进行监管，即使一些成立业委会监管的小区，业委会除了履行盖章义务外，对物业公司管理车位事务也是不管不问，或者不主动与物业公司共同做好小区车位管理工作，而在出现问题后才责怪物业公司，或想方设法解聘物业公司。在没有成

15、立业委会监管的小区，多数业主在面对开发商违法销售车位、物业公司无合法依据收取车位管理费等行为，无法以合法合理的方式解决纠纷，也没有专门维护业主利益的组织指导业主合法解决纠纷，所以往往采取比较极端的如拖欠车位管理费、以车堵路等方式对抗开发商及物业公司。这种个人的、少部分人的行为不利于解决纠纷，也不利于面对强势的开发商、物业公司时，维护自身的合法权益。对于没有成立业委会监督的小区，车位的管理固然可以通过业主大会授权物业公司进行管理，如在小区内张贴不可乱停乱放车辆的告示牌，对违章乱停乱停车辆实行锁车制度。但因业主大会不是个常设的组织，所以在实际处理过程中，难以对物业公司的管理行为进行有效的监管，更难

16、以在物业公司损害业主利益的违法行为中发挥作用。面对车位管理费提高问题，物业公司也承受极大的压力。报载京华酒店附近某小区物业公司曾因车位管理费问题和业主闹起矛盾，因为停车场为一业主所有，物业公司代为收取费用，停车场业主提高停车费用，小区居民将全部怨气撒在物业公司的头上，最后一直闹到物价部门出门处理此事，事情最后解决了，但住户与管理公司以往融洽的关系随之消失，给物业公司开展以后的工作增加了难度。如果该小区实施完善的业委会监管制度，制定完善的物业管理公约，在业委会的协调下，类似这样的事件就可以避免发生，至少可以得到妥善解决。鉴于业委会在小区管理中的意义，建议根据我市小区业委会监管小区车位管理的实际情况，由政府部门牵头指导业主成立业委会或完善业委会监管制度，对业委会工作人员进行专业性的培训与指导，增强业委会成员的综合素质，使业委会在小区