房地产市场调研摘要.docx

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1、芜湖住宅项目可行性研究汇报本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。详细四至范围为：东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路；北至纬七路。本项目总用地面积40108平方米，建筑密度18%,容积率2.5,建筑控制高度规定满足机场飞行净空规定，无电梯住宅不超过六层。本项目提议书根据周围楼盘的销售价格，综合考虑，分别按照每平米5000元、5500元和6000元的销售价格反推土地成交楼面价格，以此对比该宗土地的出让价格并得出结论。其中，地下车库部分参照周围楼盘状况(配比0.6-0.8),按35000平方米估算，假如按照40-45平方米一种车位估算，抛去各类管理用房面积，地下车位

2、数约为650个，其中300个属于人防规定面积，不可发售，按出租计算，综合价值按4万元/个；350个可销售，按每个8万元。商业面积按2000平方米估算，单价按照周围市场状况以每平方米IOOOO元计算。项目经济指标：净用地而(亩)60净用地面积I240108综合容积率2.5总建筑面积(m2)135000地上建筑面积100000地下建筑面积35000商业面积(m2)2023地下车位数650（350可销售）总收入销售收入（万元）64800.00住宅（0.6万/m2）58800.00商业（1万/m2）2023.00车库4000.00收益税前利润率20.00%税前利润（20%）12960.00税费销售税费

3、（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）4244.40建设总建设成本35763.19销售营销费用（2%）1296.00财务财务费用3214.42建设财务费用2574.95土地财务费用639.47土地土地总费用7321.99土地交易契税、印花税（3.05%）216.71土地成交价款7105.27总投资估算（按照每平米5500元销售）总收入销售收入（万元）59900.00住宅（0.55万/nr?）53900.00商业（1万/m2）2023.00车库4000.00收益税前利润率20.00%税前利润（20%）11980.00税费销售税费（含营业税5.5%、印花税0.0

4、5%、预付土地增值税1%等，共6.55%）3923.45建设总建设成本35763.19销售营销费用（2%）1198.00财务财务费用2933.22建设财务费用2574.95土地财务费用358.27土地土地总费用4102.14土地交易契税、印花税（3.05%）121.41土地成交价款3980.73总投资估算（按照每平米5000元销售）总收入销售收入（万元）55000.00住宅（05万/m2）49000.00商业（1万/m2）2023.00车库4000.00收益税前利润率20.00%税前利润（20%）11000.00税费销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55

5、%）3602.50建设总建设成本35763.19销售营销费用（2%）1100.00财务财务费用2652.01建设财务费用2574.95土地财务费用77.06土地土地总费用882.30土地交易契税、印花税（3.05%）26.11土地成交价款856.19总收入销售收入（万元）64800.00住宅（0.6万/m2）58800.00商业（1万/m2）2023.00车库4000.00收益税前利润率15.00%税前利润（15%）9720.00税费销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）4244.40建设总建设成本35763.19销售营销费用（2%）1296.00财

6、务财务费用3474.67建设财务费用2574.95土地财务费用899.72土地土地总费用10301.74土地交易契税、印花税（3.05%）304.90土地成交价款9996.84总投资估算（按照每平米5500元销售）总收入销售收入（万元）59900.00住宅（0.55万/nr?）53900.00商业（1万/m2）2023.00车库4000.00收益税前利润率15.00%税前利润（15%）8985.00税费销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）3923.45建设总建设成本35763.19销售营销费用（2%）1198.00财务财务费用3173.78建设财务

7、费用2574.95土地财务费用598.83土地土地总费用6856.58土地交易契税、印花税（3.05%）202.94土地成交价款6653.65相称于每亩110.59万元总投资估算（按照每平米5000元销售）总收入销售收入（万元）55000.00住宅（05万/m2）49000.00商业（1万/m2）2023.00车库4000.00收益税前利润率15.00%税前利润（15%）8250.00税费销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）3602.50建设总建设成本35763.19销售营销费用（2%）1100.00财务财务费用2872.89建设财务费用2574.

8、95土地财务费用297.94土地土地总费用3411.42土地交易契税、印花税（3.05%）100.97土地成交价款3310.45以上测算临时没有考虑商业部分和地下车库部分的政府收益赔偿，项目建设周期定为15年，贷款利率定为每年6%。综上，将税前利润分别固定于20%和15%,分别固定销售单价6000元每平米、5500元每平米和5000元每平米，从而分别反推出的最高土地价格见下表。税前利润（万元）利润率20%土地成交价（万元）税前利润（万元）利润率15%土地成交价（万元）6500元每平方米1394010229.82170.04万元/亩1045513340.04221.73万元/亩6000元每平方米

9、129607105.27118.10万元/亩97209996.84166.16万元/亩5500元每平方米119803980.7366.17万元/亩89856653.65110.59万元/亩5000元每平方米11000856.1914.23万元/亩82503310.4555.03万元/亩一、地理位置本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。属于芜湖城南组团，项目地块距离市中心步行街直线距离6公里。详细四至范围为：东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路；北至纬七路。二、项目周围配套该地块位于地处芜湖高校园区，东侧是九华南路，与安徽师范大学南校区隔路相望，人文环境高雅。北面

10、纬七路，与柏庄春暖花开隔路相望。16、18、45、103路公交车已在此设置了“柏庄春暖花开站”，并且比邻马饮客运站。而宁安城际铁路弋江站将于2023年终前建成通车。这里将成为一种出入极为以便快捷，生活配套日益成熟的崇高居住区。项目位于芜湖市南北大动脉九华路的南段，与老式市中心的城脉、地脉、人脉、商脉相连。按照芜湖市政府“东扩南延”的都市发展战略和“一心四区”的都市规划愿景，南部将形成以高校学府、高新产业与崇高居住为关键的都市区域功能特性，本项目处在未来都市发展的五脉会通之地。学校：位于安徽师范大学南校区正对面，地处芜湖高校园区，有大学城、十二中、二十四中、利民路小学、延安小学、安师大附属幼稚园

11、。医院：新安中医院、和平医院、安徽中医药高专第二附属医院。娱乐休闲：奥林匹克体育馆、安师大体育馆。商业：新时代商业街、中南建材城、苏果超市、欧尚超市、邮政储蓄及各大银行。三、项目技术指标及规划规定详细规划指标如下：1、用地规划规定：(1)拟规划建设用地性质：居住(2)总用地面积：40108平方米(3)用地强度：建筑密度18%,容积率2.5(4)容积率：容积率2.5(5)绿地率：绿地率35%,结合绿地设置体育健身设施2、建筑设计规定：(1)建筑使用性质：住宅(2)建筑高度：满足机场飞行净空规定，无电梯住宅不超过六层。(3)建筑退规划用地边界距离：。、退让就九华南路(道路红线宽度60米)道路红线距

12、离：20米,该空间为绿化用地，不得修建任何建（构）筑物，不得作为停车用途。b、退让纬七路（道路红线宽度40米）道路红线距离：多层建筑10米，高层建筑15米。Cs退让芜石路（道路红线宽度40米）道路红线距离：多层建筑10米，高层建筑）15米。d、退让交叉口：九华南路和纬七路交叉口加大退让距离。6、其他按对等退让原则退用地边界线的基础上，与周围保留建筑的距离必须满足日照、消防等国家有关规定规定。f、退让都市道路红线的二分之一空间为人流集散和沿街绿化及敷设市政管线用地，不得布设内部道路，不得修建任何建（构）筑物，不得作为停车用途;围墙建设不得占用退让规划道路红线的二分之一空间，且为通透式围墙四、地块

13、周围市场状况该地块位于芜湖市市中心南部地区。芜湖市是安徽省的经济，文化，交通，政治次中心，是国务院同意的沿江重点开放都市、皖江都市带承接产业转移示范区关键都市、南京都市圈组员都市。有“长江巨埠，皖之中坚”之称。芜湖市2023年，整年实现财政收入147.78亿元，比上年增长19.3%,其中，地方财政收入69.41亿元，增长27.6%,均为安徽第二位。根据芜湖市2023-2023年都市空间构造规划：中心城区采用组团式构造，都市总体空间划分为五大组团。城中组团：都市商贸、商务文化中心;城北组团：以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业区；城东组团：以现代工业、居住为主导的综合型新城区；城南组团：以文化科教、高新技术产业为主的城区；三山组团：以临港产业、能源产业为主导的综合型新城区。居住用地重点布局在城中区和城南区。城东、城北和三山组团以居住配套为主。都市关键区可居住人口65万，城南组团可居住人口45万，城北组团可居住人口35万，城东组团可居住人口25万，三山组团居住人口为25万人。周围区域正在销售的项目有:返垣三河山嫄s马塘铺或矶感相胜忖地大橡树园柏庄丽城春暖花开函甘池,安铺奇，贸取峨二技部学熊，荆山西路T掰山奏航-厂嚼?赢市泮彩项目地九华南路安徽师范大学南校区对面1、柏庄春暖花开，销售均价5670元/平方米，概况:址