房地产项目可行性研究.docx

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1、XX市某房地产开发项目的可行性研究一、项目背景1、项目名称：东湖路人行居住小区2、可行性研究汇报日勺编制根据：都市居住区规划设计规范A市都市拆迁管理条例都市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计原则建筑工程交通设计及停车场设置原则都市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范3、项目概况1 ）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。2）建设规模与目的I：土地面积：亩容积率：开发周期：3至4年土地价格：5000元/亩建筑面积：总建筑面积：61460m23）周围环境与设施步行约10分钟可至A

2、市中心秋浦路、长江路。西侧为A市都市中心景点百荷湖。东侧为清溪河都市绿化带,南侧为都市绿化广场。西南靠近A市城关小学。北面为A市人民银行。4、项目SWOT分析优势及机会该项目地处A市最具发展潜力的地段，周围环境在很快的未来将是池州最佳欧!居住区域。A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域日勺房地产具有较大日勺升值空间。东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场承认性。周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业气氛时逐渐形成，为该项目日勺商铺价格奠定了一定日勺基础。拆迁日勺当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的I资金流压力有一定的缓和作用。该项目以毛地出让，起价5000元

3、/亩，使得获得该地块的!前期资金较少。该项目规划定位为A市第一种小高层住宅小区，我企业在B市开发小高层欧I经验可认为之借鉴。我企业与A市的政府及建设主管部门欧I良好公共关系背景，有助于我企业此后在当地日勺发展。物业管理企业在A市日勺先行介入，为此后该项目的物业管理，具有一定日勺优势互补的!性。拆迁的!难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们获得这次竞价成功发明了一定日勺机会。劣势及威胁拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的I关键。A市拆迁实行细则日勺即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。市政设施日勺带拆带建，因其原则日勺不确定性,使的成本的!测算具有一定的!不确定性。江浙资金欧I介入

4、，有也许使得土地的!挂牌价抬的I过高。规划中对于地块的居住用地的定位，此后商业日勺规划能否通过，具有一定的不可确定性。小高层的！居住观念时形成，物业管理费、电梯的!运行和维护等，将给此后的销售带来一定日勺抗性。该地块日勺居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人日勺北京自焚事件，拆迁日勺难度较大。汇景花园时日趋完善，又是多层住宅，与本项目的I竞争将比较剧烈。拆迁的I难度，使该项目的I建设周期具有延期日勺也许。周遍日勺生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析IA市概况A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区牯牛降、国家级水禽湿地保

5、护区升金湖。全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家同意为国家生态经济示范区和实行中国二十一世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架日勺交通运送网；水运以长江干流日勺重要港口A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传播、程控互换为主的!多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道日勺京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项同意，2023年2023年将全面动工；长江大桥已于2023年终动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤,南连、黄山，是A市*

6、、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口万。2A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展,大体经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处在萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐渐消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的1成片开发为起点，掀起了都市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，都市基础设施建设步伐加紧，都市建成区人口、规模迅速扩张，都市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进

7、入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完毕了原始积累。居民住房质量明显改善，产业构造趋向合理，市场体系基本建立。二OO三年，A市房地产业重要特性表目前如下几种方面：体现之一：投资增幅大。房地产开发投资完毕亿元，投资增幅达,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资。体现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积万平方米，销售面积万平方米，消化空置房2万平方米。都市人均住房建筑面积已达26平方米。体现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。体现之四：交易市场持续升温。全市整年共办理各类房产交易万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，

8、面积达万m2,比上年度分别增长25%和35%,其中存量房买卖2305起，面积万m2,成交金额8800万元。体现之五：拉动经济效果明显。房地产业增长值占全市GDP增长值14%,带动有关产业产值亿元，带动社会商品销售亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。对此后市场的I预测：从购房能力看伴伴随经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多，2023年到2023年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能明显，使得房地产市场成为投资日勺重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的I需求

9、。目前通过按揭贷款购置商品房欧I比例为42%,年增幅达16%。从消费构造看伴随房地产市场日勺发展,居民住房消费观念发生了明显日勺变化。人们已不能满足于“够住就行”的老式观念，改善型住房的I需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享有型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐渐扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。从需求关系看根据都市总体规划，都市建城区面积将由平方公里发展到平方公里，都市人口由万人增长到30万人。在不考虑有效购置力的!状况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之都市外来人口的购置需求和都市拆迁需要，将为房地产业提供广阔日勺发展空间。3、重要竞

10、争项目分析住宅小区详细状况如表：项目套数建筑面积平均单价位置汇景国际花园1500221400湖滨路碧荷苑781344建设中路荷花村1701460建设路桃园小区1301400秋浦路秋浦花园5001508长江路部分商业网点详细状况项目面积H12单价元/Hf位置汇景国际花园40804000-5600新城区秋浦花园50705000-000市中心碧荷苑36506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村车库550建设路三、项目财务分析、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混构造，其中4栋5层住宅楼房。其他房屋均为二四层。根据挂牌文献附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房60

11、0平方米，合计住户约205户。住户成分多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定日勺房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市都市房屋拆迁管理暂行措施规定和赔偿原则货币拆迁估算。1、住宅：640元/平方米*34329平方米=34329*元=元2、经营性用房：640元/平方米*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等3

12、4929平方米*48元=1676592元搬家费、临时过渡费：1、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2、过渡费：住宅：34329平方米*元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其他费用3、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆迁评估费：35000元5、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方赔偿金额为元。按照A市人民政府第9号令，对A市都市区域内房屋

13、拆迁，在2023年上六个月尚可以执行，自省都市房屋拆迁管理措施，在2023年7月1日开始执行后。A市都市房屋拆迁就困难重重，尤其全国都市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理措施即将出台，其基准价在原基础上估计上调IOO元/平方米左右，由此拆迁成本估计为：元/平方米+100元/平方米二平方米元*34929平方米二元建筑成本分析对该宗地块日勺建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000m2,建筑面积：2023m2o主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基

14、本同S小高层，裙房上建三栋层住宅，裙房占地110*15*2=3300m2,三栋层住宅建筑面积：*层*3栋=14606面，合计建筑面积：17906Itf。地块内大体布置一栋15层*15层；一栋层*层；三栋层40*15*层；一栋15层40*15*15层;占地面积：3211m2,建筑面积：41554m2总占地面积：5861m2,建筑密度：%总建筑面积：61460m2,容积率:高层均设计地下室，面积为4861行，总户数约为297户。建设成本估算、工程前期费：1、拆迁成本2、土地出让金3、都市基础设施配套费：61460m2*50元/nV二万元4、人防基金：配套建地下室5、规划技术服务费：56160*+5

15、300*二万元6、墙改：61460*8二万元7、散装水泥：61460*2二万元8、白蚁防治费：61460*2=万元9、质量监督费：61460*2=万元10、施工图审查：61460*1二万元Ik防雷审查：61460*1二万元、消防审查：13、文物：万元14、规划设计：10万元15、建筑设计：2023*+59460*30二万元16、地质勘探：61460*2二万元17、测量定位：10万元18、煤气增容:2500元/户19、供水管网配套费：20元/in?小计：万元工程成本1、桩基:59460*100元/Itf二万元2、地下室：4861*600元/nV二万元3、主体：59460*900+2023*5OO=万元4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元5、室外水电气工程：61460*50二万元6、小区绿化、道路等室外工程：61460*60二万元7、监理费：*1%二万元小计：万元总计、万元项目费用分析根据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目日勺预算定价为：小高层住宅19