房地产销售中期策划方案.docx

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1、销售中期营销方案筹划者：李庚筹划时间：一目录阐明11 .金杯银滩项目分析11 .1金杯银滩地理位置及交通状况12 .2项目产品状况33 .3与竞争对手比较分析34 .4金杯银滩SwOT分析42 .金杯银滩项目STP营销方略分析52. 1市场细分53. 2市场定位64. 3营销目日勺75. 4促销活动措施73 .金杯银滩新广告及活动方略83. 1广告定位及目日勺84. 2卖点提炼95. 3广告语日勺论述96. 4广告媒介投放计划117. 5贯穿所有销售阶段的宣传128. 6活动推广宣传124 .金杯银滩销售中期广告预算135 .金杯银滩销售中期广告活动执行145.1 广告活动执行安排145 .2

2、与各个媒介安排176 .效果预测及危机处理17说明此方案纯属应聘者李庚个人观点，在没有通过完整的市场调查与未阅读充足的有关资料，仅仅是根据金杯银滩市场销售状况，本人就做出大胆并且没有预算的营销调整方案。1 .金杯银滩项目分析1.1 金杯银滩地理位置及交通状况金杯银滩是四川金杯集团投资开发的精品住宅项目，地处乐山市肖坝片区污染至少的青衣江畔，毗邻嘉州新城，周围人文环境优越从小学到大学一站式服务，占地面积30余亩，建筑面积4万余平米，容积率1.6,总户数200余户。金杯银滩区域特性：人口规模、增长速度金杯银滩毗邻嘉州新城住宅区人口密度比价大，人口规模也比较大，在15万人左右。居民素质、文化层次该区

3、域内有许多从事教育行业的青年教师，少许政府机关工作人员，居民文化水平比较高。居民年龄构造、家庭状况该区域的年龄构造分布：中年人45%,青年人25%,老年18%家庭状况都似乎以三口之家为最多，有老人日勺家庭占40%,有小孩时占45%。居民收入水平该区域居民收入属于中等收入者，平均年收入在15万元左右.周围商圈由于金杯银滩位于嘉州新城开发项目周围，正在开发的项目有艳澜州等住宅小区，此外尚有许多打算开发的，因此目前该区域有银行多家、超市（乐山三八超市）、药店（海棠、长寿），高校三所，中小学一所。交通状况：金杯银滩所处路段的公交线路重要是1路、2路，项目地5公里的西北外是成乐高速、乐宜高速的进出口。大

4、佛景区1.2 项目产品的状况金杯银滩是属于乐山市中区肖坝片区一块环境安静、污染少的栖息地，先200余套房源待销状态，从2023年开盘一来，先后完善公共绿化设施。产品是有景观和嘉州新城沿江景观融为一体，让你时刻奢享江景漫步。纯板构造采光效果好，楼底绝无商业门市，是经典时纯住宅小区，远离都市主干道，不过离尘不离城，离噪不离配套，不惜投入巨款将江北冬泳基地改造人造沙滩，游泳体验就在家门口。小区和江边步行街所有为沙滩式步行街，配套小朋友游玩和观泳池，让您体验到属于乐山的热带风情。产品种类：电梯豪宅、空中别量、联排和双拼别墅。户型面积为90余2OO余in?。13与竞争对手比较分析目前在乐山市著名的房地产

5、商有立事达集团、领地集团、乐山嘉利、乐山恒丰地产等。II事达实业USHIDAindustria1立事达集团地产创立于1998年，成长于乐山，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产企业。通过十几年的潜心发展，立事达集团形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体,产品覆盖了一般住宅、高层公寓、花园洋房、别堂等多种业态，每一种业态都拥有都市标杆性的代表作品。比较著名的楼盘有嘉州新城、满庭芳、佛伦堡别墅、潮澜洲等。1. 4金杯银滩SWOT分析（一）优势金杯银滩位于乐山肖坝地段，有着优越适逸的住宅地理环境优势，升值潜力大凸显。金杯银滩稀缺版多层小高层、别墅级2+1花园洋房，奠定了区域标杆形象

6、。房屋装修精致，配套私人会所，开创了乐山商务住宅新的里程碑。户型面积涵盖了100-200f日勺三房至五房，全面满足不一样消费群体对户型面积日勺需。周围设施齐全，教育、银行、休闲娱乐场所应有尽有。（二）劣势楼盘附近缺乏必要的生活设施，如农贸市场、大型超市。业主买菜做饭不以便。离主城大型日勺商业中心有一定的距离，到新广场、土桥街有较长的车程。产品线过于丰富，导致关键产品日勺竞争力被减弱，以及对个别领域日勺控制力不够。房屋价格高于附近其他楼盘日勺价格。（三）机会目前市场中有众多的产业内存量，可以通过整合营销资源，扩大自己的市场份额。房地产在中国处在支柱性产业地位。（四）威胁竞争对手众多，给企业销售带

7、来较大的影响。国家颁布第二次调控政策，银行准备金跳高，信贷停止发放，消费者难以拿出大量现金购置房产，征收第二套房的高税。供应增长，政府修建的廉租房、经济合用房日益增长，给商品房日勺销售带来了巨大的冲击。2 .金杯银滩项目STP营销方略分析2.1 市场细分按地理原因划分金杯银滩坐落乐山肖坝，毗邻嘉州新城，位于青衣江畔紧。可以把肖坝视为一种大小区，位于乐山市中区的中西区域。其他主城为一种区域新城为一种新区域；主城意外的区县为一种区域。按年龄收入划分家庭构造未婚独身婚龄23年内婚龄23年上其他年龄2030岁3035岁3550岁不定收入水平10万如下1025万25万以上25万以上目日勺市场特点对原始居

8、住条件不满意需要换房日勺消费群体，为家人买房的消费群体，准备结婚的消费群体。年龄在30-60的经济富裕有投资意识或有习惯在乐山生活的中老年人，重要是高、中收入者。年龄在3560岁之间家庭构成：13口、中老年夫妻或带一小孩、独身中老年。年龄在2845岁之间事业蒸蒸日上月收入在6000元以上时尚、享有在乐山工作的管理者或小私营业主。家庭构成：13口、中青年夫妻或带一小孩。消费地区：乐山市民以及在乐山工作的外来人口Q2.2 市场定位服务功能定位IOOO余行星级豪华会所，让业主独享东南亚建筑华贵气派。会所内配套齐全，豪华西餐厅、商务中心、娱乐康体中心，为业主提供最顶级的星级享有。100余行超大型独立人

9、造沙滩散步街，室内健身房体育运动于一体，为业主提供全方位的运动体验。临近幼稚园、中学、大学城等教育配套。通过功能简介，把楼盘塑导致一种高品质、高规格的小区。情感定位情感上给消费者带来亲高贵、舒适、高雅的品味感受。详细定位为“乐山新外滩，新东南亚风情二宣传方略定位A软广告与硬广告相结合。在加深印象阶段以软广告为主，强销期以软广告为主，持续期是以硬广告为主。B宣传媒介以报纸为主，辅助以户外广告、电视、飘旗、公交站台、网络（微博、邮件、主网页）、楼书等。C宣传是交替反复具有针对性，持续性。2.3 营销目的目除通过广告宣传、活动促销、树立项目楼盘的形象，提高金杯银目的消费群众的自豪感、自信心。在3月至

10、6月，销售金杯银滩所剩IOO余套大户型房源。2.4 促销活动措施针对金杯银滩处在销售中期低估、停滞阶段的公共活动是让更多的人认识到金杯银滩打造私人会所般的生活品味。价格促销A个人买房就享有九折优惠B团购享有更多优惠，6人为团，可多享拥2%日勺优惠。购房者送一年内的物业费、一年内的停车费、送三万元的免费家电。公共活动促销A在金杯银滩自己的私人会所里做一届乐山名酒（红酒）、名雪茄日勺品鉴会，并且邀请乐山商会组织的个别组员参与，给已是业主日勺客户增长一份自豪感，增长一份自信心，反而可以激发那些没有成为业主的客户有购置、向往的欲望。B在乐山各个小学以“我心中的沙滩”为主题的征画活动，企业评比后再颁奖，

11、有奖品（学习型画板）及奖状（荣誉证书）。C在征画活动后，金杯银滩将在五一节期间，积极开展项目地首届沙滩排球及游泳比赛，为期三天。3 .金杯银滩新广告及活动方略3.1 广告定位及目的金杯银滩中期的销售的广告重要针对的是乐山中高收入者。推广概念本次广告重塑造金杯银滩住宅楼盘的形象一一买得起的私人会所纯住宅，再强化在市民的新印象新概念一告诉他我住金杯银滩。到达销售目日勺促成销售量是将金杯银滩剩IOO余套大户型房源销售80%。我们进行概念的推广也是为了提高促销量“wesa1e,orsa1e.,我们把我们本次广告营销宣传目的提成三个阶段：强化新概念推广，强销期,持续期。重要是加深在乐山市民对金杯银滩的“

12、买得起，住得起，用得起的私人会所般的住宅”的印象，强化期完毕销售任务10%20沆强销期完毕住房销售的40%60%,持续期销售剩余房源的10%20%o3.2卖点提炼“私人会所般纯住宅”“新东南亚风情”是金杯银滩日勺最大卖点，基于我们前面销售定位和广告定位，我们提念：乐山全市新东南亚风情一私人会所般的环境，私人会所般的品味，私人会所般的节凑。买得起，住得起，用得起。培养市民的新印象新概念一告诉他我家住金杯银滩。增长乐山的名酒（红酒）、名雪茄品鉴会有买就有送3.2 3广告语的论述宣传广告语主题1：买得起！私人会所般的环境。一记“我”选金杯银滩，离尘不离城。主题2：住得起！私人会所般日勺节凑。一记“我

13、”选金杯银滩，离噪不离配套。主题2：用得起！私人会所般的品味。一记“我”选金杯银滩，显贵不显奢。公交站台广告站主题1：宣传、造势，强化概念期（2023年3月1日一2023年3月20日）标志新东南亚风情热销中.尊享私人会所般的环境、品味、节奏显贵而不显奢地址：VIP：站主题2：品鉴会公共活动，强化概念（2023年3月202023年4月10日）标志新东南亚风情热销中金杯银滩首届私人会所名酒（红酒）、名雪茄品鉴会开幕时间：.地址：VIP：站主题3：宣传、造势，强销期（2023年4月11日一2023年5月50）标志绝版至少人的团.买就送3万家电，一年物业费、停车费一金杯银滩新东南亚风情，3996元/I

14、tf起地址：VIP：站主题4：后期持续销售（2023年5月6日一2023年5月25日）标志绝版最多优惠.告诉他我家住金杯银滩一一同样的品味更优的价格地址：VIP：3.4 广告媒介投放计划强化概念前、后期（3月1日3月18日，3月19日4月10日）广告目的：重要塑造新的营销点，加深消费群体的印象诉讼点：体现私人会所般的住宅品味，让已经是业主的增长一份自豪感、自信心，并勾起消费者的购置欲望。广告媒体：重要是一报纸，站台为主强销期（4月11日一2023年5月5日）广告目日勺：扩大销售量，突出项目的新优惠，进入这一期，目的有所转移，考虑楼盘是处在所有可以销售，到达销售任务40%60沆诉求重点：突出价格

15、优惠，概念的新跟进。实行价格优惠，前期已经购置的我们的将予以特殊优惠追加优惠点。宣传的广告语“同样的地段，最优的价格”，此时大型的巡回宣传开始了，让媒体整和时最佳效应。广告媒体：报纸纸，电视，站牌，网络，公家车贴语。持续期（5月6日一5月25日）广告目的：完毕剩余房源的整个销售。协助开发商的资金周转，完毕所有的销售任务。诉求重点：抓住余热，促成剩余的销售。由于处在最终的收尾阶段，重要的任务以在前面合计的两个阶段中完毕，这个阶段只需要通过公关促销（运用好五一节）广告媒介：电视广告，报纸，网络，业主口碑。3.5 贯穿所有销售阶段的宣传在这个销售中期的三个阶段中：报纸，电视的选择是阶段性、问歇性日勺，而在这三个阶段中宣传资料的印刷分发补给必须及时