房地产销售员兼职培训资料及技巧模板.docx

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1、恒大服务号百问百答框架一、房地产基础知识(-)房地产法律法规1 .商品房现售应符合什么条件？ 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；获得土地使用权证书或者使用土地的同意文献； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安顿已贯彻； 供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件； 物业管理方案已贯彻。2 .商品房预售应当符合什么条件？对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证： 建设单位具有开发经营资格； 持有合法的I国有土地使用权和建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工期建设总投资的百分之

2、二十五以上；3 .商品房销售与否合法，消费者要看哪几证？应当查看国有土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证。若现房，还要看有无产权登记立案证。4 .办理协议登记立案的时间是怎么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖协议后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记立案手续。5 .房产登记和程序是什么？ 登记收件； 登记的审查 缮证发证 归档和产籍异动整顿； 编制房产总登记簿6 .对于产权办理时间国家有什么规定？2023年6月I日颁布实行的商品房销售管理措施第三十四条规定；房地产开发企业应当

3、在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。7 .什么是“两书”？“两书”即住宅质量保证书和住宅使用阐明书，它们是商品房买卖协议的重要构成部分。商品房销售管理措施规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用阐明书。8 .怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续?一是商品房买卖协议签订后一种月内由开发企业办理协议登记立案手续，标志着双方约定开始履行，并进入交易环节；同步一种月内，由开发企业代收代缴契税。按总价款的2%（现行）收缴，由买受人承担。二是自商品房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产权立案登记。三是商品

4、房交付使用之日（以交接单为准）起60日内，房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。办理产权证书（一）需提供资料： 购房协议（原件2件）； 购房发票； 买方身份证件或营业执照（法人代码证）（复印件2份）； 预售许可证（复印件）； 登记立案证（复印件2份）； 质检证明： 土地使用证（验原件、收复印件1份）； 未抵押证明； 完税凭证； 物业维修基金缴交凭证； 未司法限制证明；其他所需证件;注：经济合用房、安居房提交购房审批表；港、澳、台及境外人士、机构购房提交安所有门批文。(二)办事程序收件初审一一复审一一缴费一一产权登记一

5、一配图一一初审一一复审一一缮证一一缴费领证。(H)办事时限：证件齐全、自交易收件之日起50个工作日办理完毕。(四)收费原则契税2%；交易服务费3元m印花税0.03%；维修基金多层2%,高层3%。领取产权证书(-)所需证件：房屋所有权人的身份证件；交费凭证； 郑州市房屋所有权登记收件据或领证告知单； 单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证，除提交上述证件外，还需提交单位证明及房屋所有权人通过公证机关公证口勺授权委托书和领证人的身份证件。(-)办理时限；所需证件齐全，持交费凭证1个工作日办结。(三)交费原则房屋产权登记费：50f如下收费30元；50肝以上每增长1加收0.4元J工本费：

6、10元/本测绘费：50如下收20元；50Itf以上每1户加收0.35元。9 .什么是住房公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际状况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。10 .住房公积金为何归个人所有？住房公积金由两部分构成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分派向工资货币分派转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。11 .在什么状况下职工可以支取住房公积

7、金？职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： 购置、建造、翻建、大修自住住房的； 离休、退休於J; 完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； 户口迁出所在市、县或者出境定居的； 偿还购房贷款本息的； 房租超过家庭工资收入的规定比例的。12.预售商品房的购置人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？我国都市房地产管理法第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的!行为”。对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购置的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并到达协议时，除单纯权利转让外，假如将其权利或义务所有或部分转让给第三人,必须征

8、得原商品房预售协议的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表达其真实意思，该预售商品房再转让协议或协议才合法并具有法律约束力。（二）建筑基础知识1 .有关房地产概念1）概念 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。 土地：是指地球的表面及其上下一定范围内的I空间。 建筑物i是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等构成的整体物。 其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，不过分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的，如为

9、提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施，在地上建造的庭院，花园、假山、围墙等。2）房地产的类型（1）按用途来划分的类型 居住房地产：一般住宅，高档公寓，别爨等。 商业房地产：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。 办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。 旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。 餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅 娱乐房地产：游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 工业和仓储房地产：工业厂房、仓库 农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园 特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等

10、。 综合房地产：指具有两种或两种以上用途H勺房地产。（2）按开发程序中划分的类型生地：只指不具有都市基础设施的土地如:荒地、农地。毛地：是指具有一定都市基础设施，但地上有待拆迁安顿的房屋於J地。熟地：是指具有完善的都市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具有使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也也许停工数年了。现房（含土地）：是指地上建筑物己建成，可直接使用的房地产。也许是新的，也也许是旧时。（3）按与否产生收益来划分收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房

11、地产如：未开发的土地、教堂等。（4）按经营使用方式来划分发售型房地产出租型房地产营业型房地产：商店、餐馆等自用型房地产 .经济技术指标1）都市居住区：一般称居住区，泛指不一样居住人口规模的居住生活聚居地和特指被都市干道或自然界线所围合，并与居住人口规模（3000050000人）相对应，配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2）居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然界线所围合，并与居住人口规模（700015000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施H勺居住生活聚居地。3）居住组团：一般称组团，指一般被小区

12、道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。4）居住区用地（R）：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地!勺总称。5）住宅用地（ROD：住宅建筑基底占地及其四面合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。6）公共服务设施用地（RO2）：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建口勺、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。7）道路用地（R03）：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。8）居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路。在都市中一般

13、与都市支路同级。9）小区（级）路：一般用以划分组团日勺道路。10）组团（级）路：上接小区路、下连宅间的道路。11）宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。12）公共绿地（R04）：满足规定的日照规定，适合于安排游憩活动设施H勺、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。13）配建设施:与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。14）其他用地（E）：规划范围内除居住区用地以外的多种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。15）公共活动中心：配套公建相对集中口勺居住中心、小区中心和

14、组团中心等。16）道路红线:都市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。17）建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。18）日照间距系数：根据日照标精确定In房屋间距与遮挡房屋檐高In比值。19）建筑小品：既有功能规定，又具有点缀、装饰和美化作用的、附属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩欣赏设施和指示性标志物等的统称。20）住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。21）高层住宅（不小于等于10层）比例：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（）22）中高层住宅（79层）比例：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（）23）人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳

15、的规划人口数量（人/ha）。24）人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人ha）25）住宅建筑密度（毛）：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套ha）26）住宅建筑套密度（净）：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套ha）27）住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（肝/ha）28）住宅面积净密度：也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（7ha）或以住宅建筑总面积（万户）与住宅用地的比值表达。29）建筑面积毛密度：也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（fha）或以总建面积（万m）与居住用地H勺比值表达。30）住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地的!比率（）。31）建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与