【《房地产企业财务风险问题研究》12000字（论文）】.docx

《【《房地产企业财务风险问题研究》12000字（论文）】.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【《房地产企业财务风险问题研究》12000字（论文）】.docx（21页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、房地产企业财务风险问题探究目录摘要错误!未定义书签。一、引言1二、行业背景下的ZN房地产发展状况2(-)房地产行业状况2(二)ZN房地产公司简介3()ZN房地产公司财务概况3三、ZN房地产财务风险识别与存在问题6(-)筹资风险识别与存在问题6(二)投资风险识别与存在问题10()经营风险识别与存在问题12(四)收益分配风险识别与存在问题15四、ZN房地产财务风险防范的对策建议16(-)筹资风险防范措施16(二)投资风险防范措施17()经营风险防范措施17(四)收益分配防范措施18结论19参考文献20一、引言随着经济市场的变化，社会消费结构产生变化促使住房需求产生改变，我国房地产业发展迅速，国家相

2、继出台宏观调控政策。而随着住房需求的逐年增长，其房地产开发产业逐渐成长为国民支柱性产业。在经历了黄金时代之后，近年来国家的宏观调控以及一系列政策的出台，房地产行业已经开始逐渐回归理性趋于稳定发展。想要在平稳发展的房地产行业中谋取更大的利益变得愈加困难。目前，一些房地产公司盲目投资项目，大量存货闲置，给经营带来风险，没有给予足够的重视而导致风险存在。房地产行业是典型的金密集型行业，具有投入资金成本高、投资回收期长、资金回笼速度慢、资金变现能力弱等行业特征。因此，对待房地产公司发展更是要寻求行业发展规律，进行市场调研更好地了解市场需求是需要公司去积极落实的，更要通过对于公司的筹资、投资、经营以及收

3、益分配的严加把控，做好房地产公司的风险识别、防范与控制，从而最大限度上实现财务活动的平稳性，减少公司未来发展的不稳定性。在国家现阶段的“供给侧”结构性改革下，居地产行业需要积极响应号召，迎接挑战。本文通过ZN房地产公司及所属行业财务风险分析和防范的研究，识别财务风险，采取有效的措施来降低财风险，并对潜在的风险进行防范，从而实现长期健康的发展、以更好的追求公司的创新和发展、保护相关人员的利益，为房地产行业财务风险控制提供了思路和方法借鉴。二、行业背景下的ZN房地产发展状况(-)房地产行业状况1房地产行业基本特征首先，房地产行业的变动时刻关乎经济稳定和社会稳定，我国政府出台大量政策以保障房地产行业

4、稳定态势，因此，房地产行业受宏观政策调控力度影响较大，目前进入了中增速、慢增长的宏观经济新周期，在此背景下，房地产库存呈现出逐年增加趋势，房地产市场从增量时代进入存量改善时代。其次，房地产行业项目建设周期长，初始投入金额大，资金回收期长。房地产行业是典型的资金密集型行业，从项目决策、征收土地、审核通过、开工建设、交付直至开始租售，资金收回往往需要几年甚至十几年时间。在日常运营过程中，只要进行新项目的开发和投资，必然会引起资金流动问题，产生相应的风险。最后，房地产行业受到融资政策影响大，对金融机构依赖程度较大，自有资金所占的比例较低。融资是房地产公司能否能进行新项目的开发建设的重要前期铺垫工作，

5、公司如果不能及时融集足够的启动资金，就会引发财务风险危机。2.房地产行业发展现状房地产行业是一个产业链较长、产业关联度较大的行业，目前已发展成为我国经济的主要支柱。自2002年开始，我国房地产行业进入了迅猛发展的黄金时代，在随后的时间里，房地产数量以及价格呈现了数倍增长，并且发展愈来愈迅猛，国家采取了一系列调控措施,控制市场、控制房价，如“国十一条”、“国十条”、“新国八条”，地方政府与中央政府同步实施。这些政策包括税收、土地、贷款、政府采购限制、利率和存款准备金，以及多个角度深化房地产行业，随着近年来国家在这一行业颁布了多项重大措施，发展步伐逐步稳定。2023年中国名义GDP将首次突破100

6、万亿元，2023年商品房销售总额达到17.36万亿元，房地产业实现GDP7455.3亿元，占全国GDP总量的7.34%。随着市场的增长，政府调控力度也加大了，从一、二线城市到实施，到三四线城市和地区，限购、限售限价”时代、为了促进房地产业的变革和发展，房地产业告别传统的经营模式，寻找新的发展模式等市场发展方向是必然的问题。(二)ZN房地产公司简介ZN房地产公司，设立于1988年2月，现有员工70000余人，该上市公司主要经营房地产开发及建筑施工，今年来结合时代发展寻求自我突破，逐渐向大数据转型。企业具有良好的建筑行业口碑，注重大型公共设施建筑和知名业主项目的承接，寻求高端定位，逐渐形成自身品牌

7、特色其优势。公司2015年收购其他公司与ZN下属公司合并，实现公司资源的最大整合，发挥优势资源优势，逐步实现在不同的平台上创建个人数据自由访问和授权交易的混合生态系统，该公司是K省最著名的民营企业之一，对当地的经济发展以及就业压力缓解作出了较为突出的贡献。其建筑行业更是发展悠久，在K省内民营建筑行业第一，建筑总承包有限公司在整个行业具有较高的知名度，具有这一领域的最高资质，其中ZN世纪城是全省最负盛名的房地产品牌。根据企业发展诉求的需要，2018年ZN房地产将继续优化布局，加强领导管理决策的战略布局，2018年，ZN房地产公司在转战略指引下不断优化布局，稳固一二线、巩固三四线，逐渐提高行业市场

8、占有率，土地储备日趋丰富，为公司未来发展打下坚实基础。()ZN房地产公司财务概况ZN房地产公司的财务概况可以通过该公司的财务报表相关数据及变化、利用数据分析相关的指标而呈现，通过以下内容进行分析得出ZN房地产公司财务概况，为下文对ZN房地产公司财务风险的识别打下数据基础。1ZN房地产公司资产负债表表3-1ZN房地产公司2016-2023年资产负债表（单位：亿元）项目2016年2017年2018年2019年2023年货币资金90.41142.7204.2254.1328.6应收账款65.0873.3285.65117.371.10存货741.31110135016561844资产总额117117

9、69235729063593流动资产10941649211925242998非流动资产77.19119.8238381594.3负债总额10101589216126373109所有者权益总额161.4180.2195.9268.2483.6数据来源：ZN房地产公司2016-2023年度财务报表根据表3-1中所列示公司过去五年会计科目的数据进行对比得知：2016至2023年间ZN房地产资产总额总体上升较快。ZN公司近五年资金来源主要包括如下三方面：其一，以付息的方式从各种金融机构借入资金233.71亿元；其二，通过赊账等方式，占用上下游供应商及客户无需付息资金2298.30亿元；其三，股东给予资

10、金和短期无需偿还长期债务为公司提供1060.53亿元。目前公司在快速扩张，通过融资等方式扩大资金，但其负债的总体规模来看，负债也随之高增长，高达2637亿元，公司在很大程度上属于举债经营，偿债压力不断增加，其结果将是公司债务偿还的巨大压力，公司因债务而产生的财务风险产生重大影响。从流动资产来看，发现每年将刚好或并不能够完全偿还债务，说明公司的财务状况并不稳定。对公司的盈利状况有严重的影响。存货的规模逐年攀升，占比总资产60%以上，投资拿地的活动不断增加，处于高速发展时期，应收账款也随之增多，说明公司可能发生的坏账增多，公司的收益波动较大，生产经营条件不稳定，说明公司的盈利状况不稳定，存在一定的

11、危机。2 .ZN房地产公司利润表表32ZN房地产公司20162023年利润表（单位：亿元）项目2016年2017年2018年2019年2023年营业收入344.4305.5401.1718.3786.0营业成本287.9255.0322.6598.0650.1营业利润6.2411.6331.5663.09106.7利润总额5.7310.3430.5061.55105.2所得税费用2.1384.1137.37415.3227.13净利润3.5906.22323.1346.2378.04基本每股收益0.11610.18530.59121.11511.8679数据来源：ZN房地产公司2016-202

12、3年度财务报表从整体来看,ZN公司近五年的营业收入、营业利润逐步上升,但根据财务指标Ro1C（资本投入回报率）来看，2017-2019年分别是1.06%、3.51%、5.72%,在2023年下降到4.17%,居于行业水平下，波动较大，公司价值创造能力不强，营业成本也是逐年上升，根据存货的占比来看，比值始终居高不下，受宏观政策及主要存货居于三四线城市，由于人口流失严重，一旦发生减值，将进一步影响利润，公司处于高速发展期，ZN房地产公司不断激进拿地，尽管保证了土储规模和未来发展所需，高溢价拿地在2016-2023间付出了更多的成本，就2023年来看，3月49.77%溢价竞得地块，4月59.65溢价

13、拿地，同月70.62%溢价拿地，6月以高达138.96%高溢价拿地，7月63.27%溢价拿地，之所以激进拿地，因为ZN房地产公司布局有关，65%集中在三四线城市，目前发展迅速进军一二线，成本也随之增加。3 .ZN房地产公司现金流表表3-3ZN房地产公向2016-2023年现金流量表（单位：亿元）I页目2016年2017年2018年2019年2023年经营活动产生的现金流量净额-45-29.38194.381.9686.67投资活动产生的现金流量净额-25.77-37.45-126.5-133.8-139.1筹资活动产生的现金流量净额105.498.90-40.4280.59137.2现金及现金

14、等价物净增加额34.6132.3527.3528.5782.46数据来源：ZN房地产公司2016-2023年度财务报表从表3-3可以看出该公司各项活动的现金流状况，经数据分析表明，ZN房地产公司经营活动带来的现金流量净额在2016.2017年间均为负增长，经营现金支出额超过收入额。2019-2023年间的经营现金流量净额为正数，得以增长。投资活动产生的现金流量金额在2016-2017年间均为负值，无投资回报及明显投资回流款项。而筹资活动因融资金额减少,使2018年间的现金流量净值减少，筹资活跃性在2019年达到一个小高峰，因在2019年该公司的借款高达523亿元，较2018年增加140亿。融资

15、规模显著扩大，使ZN房地产公司的现金及现金等价物净增加额也有所波动。通过以上的分析可以得出，ZN房地产公司的经营活动所产生的现金流量净值总体低于筹资活动的现金流量净值，且具有持续性的走向趋势，而该公司的筹资活动的现金流入主要来自于借款的增加，同时投资活动的现金支出较多，这使得各年的现金及现金等价物净增加额并不多，且现金流量主要来自于借款，负债规模不断憎加，结构还要进一步改善,可以看出公司存在着现金流量不足和债务风险。四、ZN房地产财务风险识别与存在问题(-)筹资风险识别与存在问题1筹资风险识别财务活动的首要环节便是筹资活动，筹资活动是资金运动的起点，将从负债的结构、偿债能力两个方面对筹资风险进行识别。(1)负债结构分析负债结构主要是指该公司在负债中与各种负债数量的比例关系，包括短期负债和长期负债，短期负债对于公司经营发现来说，具有潜在的财务风险威胁，当公司借入资