天津美树丽舍项目入住管理方案.docx

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1、美树丽舍二期入住管理方案天津XX物业管理有限公司2003年说明天津XX美树丽舍项目坐落于天津市北辰区，四至为：东至淮东路；西至姚江东路；北至汾河南道；南至辽河中路，规划总占地面积194100平方米。建筑方式为联排别墅，主要特点为低密度、大间距、低容积率和绿化环抱组团。XX美树丽舍由宜北路分为南北两部分，共10个组团：碧竹、美竹、芸竹、琴竹、卉竹；紫杉、蒲杉、水杉、美杉、柳杉。共计总建筑面积约123493.58万平方米。其中居住建筑面积11185O.O5M2,公建建筑面积：2487.97M2,绿化面积约9万平米。总户数553户，此次入住为美树丽舍二期部分组团入住，其中6月15日将入住4户，6月3

2、0日将入住I11户。目录（一）、美树丽舍二期入住前各项工作安排1、模拟验收2、接管方案3、模拟验收复验4、施工现场管理5、钥匙管理6、室内拓荒7、空房标识8、入住指引的准备9、入住资料准备10.入住办理环境的布置（二）、与地产公司的工作对接（三）、入住流程与岗位安排（四）、预防“非典”消毒（五）、入住现场突发事件处理（六）、集中入住前培训（七）、入住相关费用（八）、业主档案的建立和录入（九）、附页与附表（-）美树丽舍二期入住前各项工作安排一、模拟验收i11、验收时间：2003年5月18日至2003年5月21日2、验收标准：地产提供验收内容及验收标准；物业新建物业接管验收工作规范；房屋接管验收标

3、准；站在业主角度和专业角度对房屋质量进行把关进行验收（弱电6月15日6月20日进行验收，按30%比例抽查）。3、根据总体安排，模拟验收物业负责房屋配套设施、使用功能与水、强电、弱电的验收。4、组织架构：组长：XX副组长：XX组员：XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX（秘书）按验收职责划分为：专项组、客户组、机动组总负责人小组负责人分组每组人数验收套数每组人员验收项目XX专项组XX4组56人163套第一组：XX、XX、XX、XX、XX第二组：XX、XX、XX.XX、XX第三组：XX、XX、XX.XX、XX第四组：XX、XX、XK、XX按验收标准客户组XX2组4人10套第一组：XX、XX、XX

4、、XX第二组：XX、XX、XX、XX从业主角度对室内使用功能进行验收机动组XX3组3人15套第一组：XX、XX、XX第二组：XX、XX、XX按标准验收，第三组：XX、XX、XX注：物业验收人员：XX、XX、XX、XX5、工作安排时间工作人员具体负责人2003/5/16培训I参加专业组成员XX、XX2003/5/182003521第一次模拟验收3个组成员XX2003/5/172003522整理资料及签发施工单位3个小组组长，每半天做以此小节XX2003/5/19-2003/6/20整改项目经理部XX、XX负责跟际验收后一周内模拟验收报告各小组组长汇总至XXXX6、验收要求：1）各组验收人员应本着

5、负责的精神严格按照有关标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向项目部提出整改要求。2）除弱电系统已确定6月15日6月20日进行验收，且按30%比例抽查外，验收过程中，若还发现未完工项目，应及时通报项目部及模拟验收小组，由项目部确定完工日期，择日重新验收。3）参加验收人员验收时要以物业安全、质量和满足使用功能为主要目的。每验收一套房屋要由参加验收的所有验收人员签字确认。4）每套房屋验收用时30-40分钟，四天验收完毕，并永久保存验收期间发生的资料和记录。7、验收工具：根据美树丽舍管理处目前验收工具情况，还需添置工具如下:序号工具数量备注1验电器22锤子（敲空鼓）33靠尺，塞尺34米尺25

6、卷尺(7.5)26场强仪1二、接管方案返回1、物业对接人：XX2、6月15日前，项目部根据整改情况，与物业公司约定时间，对已具备交接可能的部分产权资料或技术资料进行交接。3、复验开始前一个工作日，由地产提供交工标准，物业公司根据地产交工标准与物业房屋接管质量标准（见附页）以及整改结果进行复验，对验收合格的项目，物业在5个工作日内签署验收通过证明；如有验收不合格的项目物业签发质量问题整改通知单，地产应于规定的日期内返修完毕，联合维修小组复验直至合格。4、对已签署验收通过证明的房屋地产与物业在约定时间内办理交接手续，并应及时签发正式的接管通知。其他如配套、道路、绿化等按物业公司接管验收办法执行。5

7、、物业公司提前准备好验收通过证明，做到一间（或一栋）房屋一份验收档案。三、模拟验收复验返回1、验收时间：2003年6月9日至2003年6月15H2、验收人员：由客服、项目部、物业共同组成联合验收小组，其中物业2人（含1名钥匙管理员）。3、验收内容：根据第一次模拟验收发现问题、未完工项目以及资料交接后的设计变更或出现与设计不符情况进行检查验收。4、复验报告内应注明整改内容及其维修时间安排（开始时间、结束时间）。5、复验结束后，由项目部、客服、物业各派两人组成联合维修小组，负责统筹安排维修时间、维修量，监督维修质量及钥匙管理。四、施工现场管理返回1、负责人：XX2、入住小区内各类人员多、杂，可归纳

8、为如下几类：1）一类为建筑房屋主体及附属工程未结束的项目施工人员；2）二类为业主入住验房存在问题移交客服，客服指派的维修人员；（重点监控）3）三类为小区绝绿化工程施工人员，这类施工人员现实比较多，但都属于外围施工人员；4）四类为小区配套设施的施工人员，如长城宽带网络，市政自来水公司，燃气公司、电力安装公司等施工人员；5）五类为业主装修施工人员（重点监控）；6）六类为新业主看房人员；7）七类为已进住业主的访客人员。3、监控方法及过程：为了确实把小区秩序管理到位，避免一些人为造成的业主投诉，及人为过失导致的小区内各类财产的损耗，加强对人员多、杂、管理难度大的维修施工人员群众加大监控管理力度。A室内

9、作业人员的监控管理模式：佩带小区的出入证+作业内容申报+进户室钥匙把控+作业过程中监控+退场的验收。1）佩带小区出入证：根据物业管理的相关制度、规定，落实进入小区的人员管理工作每位非业主人员进入小区内都必须佩戴物业管理处统一制定的有效出入证，方可进入小区，作为维修施工人员在进场之前都必须到物业管理处办理出入证，所需过程：施工单位现场负责人，必须到物业管理处申报（知会）进小区的作业内容。物业及时跟地产项目处和客户服务中心联系核实此作业内容事项。施工单位现场负责人必须上报物业管理处进入小区作业人员名单，同时提供作业人员的身份证复印件做存档。物业管理处做存档核实后给其制证同时把进入小区的一些禁止内容

10、告知其并传达给每一位施工人员。所有施工人员凭出入证进小区业主户室内施工作业，在这期间必须把证件佩戴在身上，以备安全员随时检查监控。制度保障A、施工人员在小区业主户室内施工没有按规定落实配证制度，被物业管理处管理人员发现，第一次提醒，第二次警告，第三次就按办证时所告知的一些禁止内容违规制度予以处罚。B、如果被业主提出投诉的施工人员，物业有权拟定处罚意见书送达地产项目处或客户服务台中心，从其施工经费中扣除罚款项。2）作业内容申报施工单位进小区作业施工，必须提前知会物业管理中心，或者地产项目处、客户服务中心相关人员，提前把此项工作知会物业管理中心，以备后续的各项配合工作顺利的开展。3）进户室钥匙把控

11、施工单位进辖区作业施工，必须持有地产项目处或客户服务中心开据的维修施工单、美树丽舍空房领用通知单等相关责任人签署的单据到物业管理处钥匙管理员处领取钥匙领取钥匙流程：A、施工单位责任人持地产项目处或客户服务中心开据的钥匙领取单到钥匙管理员处领取钥匙。B、钥匙管理员对其所持有的单据上的填写内容及作业时间、签署人进行验收核实。C、钥匙管理员留下钥匙领取人的有效证件作为保押，同时要求钥匙领取人填写两份钥匙借用承诺书（地产一份，物业一份）。钥匙管理员也要签署确认并规定送还时间。D、管理员把钥匙发给施工人员，并说明在作业过程中钥匙管理员会随时抽查，如发现作业现场丢失东西或垃圾污染及空房无人未锁等情况，都会

12、依据所签署的钥匙借用承诺书给予相应处罚。E、钥匙管理员要求钥匙领取人在开房后半小时内对该房间检查一遍，看是否有丢失东西及垃圾，如有及时通报钥匙管理员，如半小时未报，双方均视房间无异常。F、每把钥匙每天的第一个领取人即对当天的钥匙领取负责，负责作业期间的室内物品保护及作业后的清洁。若因领取钥匙单位退场而交叉施工的单位尚未退场的，钥匙领取人应及时通知钥匙管理员，由其委派安全员进行现场钥匙和管理责任的交接。G、维修施工人员每天交回钥匙之前必须通知钥匙管理员对其现场进行查验，如无异常锁好门窗收回钥匙；如有异常，必须当场作好文字记录，要求施工负责人签字确认，承担异常责任。H、在作业过程中，施工人员需离开

13、现场必须通知钥匙管理员来锁门；4）作业过程中的抽查监控在作业过程中，我们物业管理处钥匙管理员会随时到现场去抽查监控，督促作业人员牢固服务意识，强化爱护业主现有市内各类设施的思想观念，心记我“XX”品牌意识，绝对服从管理，积极的配合钥匙管理员的工作，树立良好风范做好后期维修工作。5）作业后的验收核查当施工人员每天干完活之后要报请钥匙管理员前去现场，做锁门前的各项验收核查工作。钥匙管理员到作业现场后，仔仔细细的对业主室内所有应配备的各类设施附件进行检查，有无丢失或损坏的，及室内各处的环境卫生现场的作业垃圾是否及时清扫，有无粪便等人为污染物的存在；再检查该业主的一户一表的显示数据，有无动用电的迹象等

14、相关项目的检查。检查完毕后，有异常的项目，要求现场负责人签字确认，承担责任，情形严重的，物业管理处有权给予相应处罚，即建议客户服务中心扣除工程款项予以处罚。外围施工人员的监控管理模式（作业内容的申报备档+佩带证件+落实分组责任人制度+过程中巡视监控+作业完毕退场的申报）现实外围施工人员，组成复杂、项目繁多、工期长短不一，人员量多量少不同，针对现状，变通管理，从而达到监控的目的。1）作业内容的申报备档A、任何外围施工单位在进场之前都必须提前知会物业管理处备档。B、通过地产项目部告知物业，如市政燃气公司、电力公司、自来水公司等施工人员在进场之前，地产项目处都应通过电话等方式告知物业，以便随时监管。

15、2）佩戴证件出入小区的所有非业主人员都必须佩戴证件。另与施工单位及负责人共同议定某些措施来达到我们监管的目的。A、对于人少、工期比较稳定单位及施工人员，我们采取统一制证，带有“XX”C1标识的外围施工小区出入证，规定证件有效期限。B、对于人多，但人员流动较大的，工期比较稳定的单位，不影响工程施工，同时达到统一管理的目的，允许施工人员佩戴统一自制的证件，如：鸿港绿茵绿化公司他们现场施工人员佩戴的带有“鸿港绿茵”公司标识的统一证件。落实每人一证，在他们内部的监查体系中也对规定了在小区内施工作业过程中，必须佩戴证件，否则予以处罚。同时他们必须送一证件样本到我处安全部备档。C、如市政自来水公司、燃气公司他们施工比较规范统一，每人自身都佩戴他们公司标识的证件，