威海商业地产市场调研报告.docx

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1、威海商业房产市场调研报告目录第一部分、威海市宏观经济环境分析4第二部分、威海市商业市场总体分析10一、环翠区10（一）大型商业物业10（二）商业网点14（三）专业市场16二、高区22（一）大型商业物业22（二）商业网点24（三）专业市场28三、经区32（一）大型商业物业33（二）商业网点33（三）专业市场35第三部分、威海市商业业态分析37一、家电业分析37二、家居业分析43三、服装业分析49四、娱乐业分析51五、餐饮业分析55第四部分、消费者分析64一、消费者结构分析64二、消费习惯分析67三、目标消费群体消费力分析73第五部分、可类比项目分析81一、威海可类比项目现状分析81二、可类比项目

2、具体分析83三、小结88第六部分、结论建议90一、项目优劣势分析90二、项目定位建议90（一）商业部分定位建议91（二）住宅部分定位建议96第一部分威海市宏观经济环境分析-、威海市经济发展状况威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举

3、办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中,第一产业增加值92.49亿元,增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%o人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开

4、发投资43.69亿元，增长77.4%,商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%,预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%,各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%,年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%o其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备

5、用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%,人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）指标名称2001年2002年2003年2004年食品18101946.6419472225.76衣着10491162.5611631259.88家庭设备和日用品497415.56416511.56医疗保健338439.56440408.12交通和通讯456794.28794811.80娱乐、

6、教育和文化749978.849791014.24居住688680.64680872.16杂项商品和服务346296.52296301.08平均每人消费59336714.7267157404.72二、威海城市人口数量据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上,2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%,1人家庭占到10.21%,4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的7

7、3.63%。区域合计男性女性农业人口非农业人口市区609200307829301371160647448553环翠区34346617389716956988889254577高区158332803327801025571132761经区10740253637537654618361219三、威海人文环境分析威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗

8、养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3,沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多，“石岛红“、“文登白“、“乳山黑”花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30%的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。四、威海政策与法律分析（一）城市化进程推动房地产的高速发展自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四

9、位，增长幅度保持在20-30%左右。（二）政策推动房地产的供应量与开发量2001年7月政府出台了威海市市区村庄改造建设管理暂行办法。要求三区每年应分别选择23个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高至IJ49.7%,2003年政府大力推进城市化进程。五、市政规划和建设分析（一）威海市房地产市场发展描述威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速发展，全市实现国内生产总值836.02

10、亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增长13.2%；人均国内生产总值33762元，增长17.8%o三种产业占国内生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元，增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增长100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。其中房地产开发快

11、速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。（二）开发及供应量分析分组指标合计住宅商业地产网点房房屋施工面积（平方米）5310606476612967334334758新开工面积3505781325829421280154549房屋竣工面积173270515700642896768442房屋销售面积163852815549751918059683预售面积15983541530886610056678销售总额（万元）260518230001559

12、1242421、施工面积2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%,2、新开工面积2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的46.17%o其中商业物业地产新开工面积

13、比去年增长了175%,商业网点房新开工面积比去年增长了55.93%。由此看出2004年新开工面积增长量很大,市场竞争也相对激烈。3、竣工面积2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的32.94%o商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的43.02%。网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的20.45%。其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%o由此表明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化。

14、4、销售面积2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的32.63%o商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的28.48%o网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增长了397%o商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大。5、预售面积2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。6、销售总额2004年威海房地产销售总额

15、为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元,商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增长了616%o7、空置面积2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米,商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米,其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了23.35%o第二部分威海市商业市场总体分析一、威海市环翠区商业地产现状分析2004年环翠区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值的43.55%。人均国内生产总值40157元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元,增长7.6%；2004年全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值34.69亿元,比上年增长了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得