厦门房地产市场价格分析及竞争策略.docx

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1、房地产策划报告筑巢引凤厦门房地产市场分析及竞争策略2004-12-9链接一8312004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即“71号令”，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。链接二加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0

2、.27个百分点，由现行的198%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。链接三央行警告防范金融风险“宏观调控处于关键阶段，要密切关注各类价格的走势。”2004年11月16日晚间，中国人民银行公布了2004年第三季度中国货币政策执行报告，其中用词己相当犀利。而根据央行对前三季度食品、石油、房价等价格因素的分析，“通货膨胀压力尚未得到明显缓解”成为央行报告中的一个重要内容。正当中国的房地产轰轰烈烈、高唱凯歌之时，随着中央一系列宏观调控措施、政策法规的出台，特别是加息政策的出台正式宣告了中

3、国的房地产行业又进入了下一个轮回。尤其是最近中央政府公布下一年度由积极的财政政策转变为稳健的财政政策，对之前点名指出的几个投资过热的几个行业之一房地产业来说无疑又是个利空的消息。这对正欲趁着大好形势大刀阔斧地攻城略地的房地产开发商，以及诸如“温州炒房团”的实力大炒家，乃至众多的中小投资者来说，房地产的冬天似乎又来了。房地产的冬天真的又来了吗？是一个严冬吗？还是一个瑞冬？只有那些有实力有睿智的房地产开发商才能挨过这个冬天，迎来下一个美丽的春天。事实上这个冬天并不同于九十年代的那个冬天。已经初步完善的市场经济，福利性的住房制度已被住房的商品化所取代以及即将到来的世界历史上最大的城市化浪潮，这些都预

4、示着中国房地产行业真正的春天即将到来。房地产的淘金时代正在渐渐地淡去，直至最终出局，到来的是一个正逐步成长、成熟的房地产市场。旧的规则业已打破，地虫们的美梦己经破灭。在阳光下的日子，房地产商们将要面对的是刀光剑影的真正较量。谁主沉浮，靠的是实力，靠的是睿智，靠的是对市场准确的把握，靠的是运筹帷幄之中和成功的管理。正如一句经商名言所说：即使市场萎缩一半，我们也要站在另外一半市场一边。是的，如果我们站错了队，那样的结局将会是万丈深渊；而如果我们站对了，那我们就站在了胜利的巅峰，一览众山小。如何才能不站错队呢？这需要锐利的眼光，灵敏的嗅觉，正确的预测和决策去把握市场的脉搏。正所谓心随我动，只有与市场

5、的脉搏产生共鸣，你才能奏出气吞山河的最强音。以下谨以厦门房地产市场的初步分析晓以论证。来宏观层面上：首先在基本建设拉动内需的背景下，中国经济形势在全球经济不景气的大环境下逆风飞扬。厦门房地产市场也趁着东风，自1999年走出低谷后再次焕发出青春活力。年开工建设面积、竣工面积、销售面积、成交价格均呈现逐年节节上升趋势，供需形势均好。尤其是2001年底以来更是呈现一片火爆场面，供给吃紧，需求旺盛，房价节节攀升以至于个别地段价格已经到了令人瞠目结舌的地步。同时房地产三级市场也被逐渐带动起来，并呈现一片热闹场面。特别是近两年来拍卖成交的某些地块，土地出让金总价和楼面价均创造了历史新高，给本已燃情岁月的房

6、地产市场带来了更多既令人兴奋又让人不安的遐想。在全国形势一片大好，旌旗招展的房地产市场氛围中，我们似乎应该冷静一下。房地产有泡沫吗？是本质的泡沫还是结构性泡沫？房价上涨会有尽头吗？我们的房地产开发商在为谁造房？是为相当一部分的投机者，还是真正需要安居的老百姓。没错，开发商也许会说：“我才不管为谁造房，我为的是利润，赚钱才是硬道理。”于是房价也才会被一个接一个的投机者越吹越高，房地产的泡沫也越来越大。到了最后，想要住房的人买不起，更租住不起的时候，房地产泡沫就会像肥皂泡一样在一瞬间破灭，留下的将是一大堆的烂尾楼和坏账。如同九十年代初日本的房地产泡沫破灭一样，从此开始了长达十几年的经济衰退。*技术

7、层面上(仅针对商品住宅市场，后附图表分价价格及交易量方面1. 商品住宅销售均价从02年一季度的3227元/平米上升到03年四季度的3956元/平米，继而攀升至04年三季度的4409元/平米。同时成交量也从02年一季度的58.66万平米上升至03年三季度的70.82万平米。2. 单价在3000元/平米以下的商品住宅交易量呈逐年下降趋势，从02年一季度44.03%下降到了04年二季度的5.92%,04年三季度又回升至11.43%；单价3000-4000元/平米的住宅销售量也呈逐年下降，从02年一季度的43.01%下降至04年三季度的26.56%；单价4000-5000元/平米的住宅销售量呈逐年上升

8、趋势，从02年一季度的9.22%上升至04年三季度的37.65%；单价5(X)0元/平米以上的住宅销售量也呈逐年上涨态势，从02年一季度的3.74%上升至04年三季度的24.36%O其中以40（X）-5000元/平米的住宅销售量增幅最大，5000元/平米的次之。3. 价格走势方面，3000元/平米以下的商品住宅价格走势较稳，今年有小幅波动，均价维持在2300元/平米左右；3000-4000元/平米的住宅价格走势平稳并呈平稳上升趋势，均价维持在约3600元/平米；4000-5000元/平米的住宅价格呈小幅振荡上升趋势，均价维持在4375元/平米左右；5000元/平米的住宅价格则呈较大幅度的振荡不

9、稳定状态，均价维持在6650元/平米左右。分段价格及交易量层面1 .50平米/套以下（以下均指建筑面积）的小户型销售量约占3%；5080平米/套的中小户型销售量约占4%；80-150平米/套的中等户型约占60%；150平米/套的大户型约占33%。2 .价格走势：50平米/套以下的小户型价格呈大幅振荡不稳定状态，均价维持在5300元/平米左右；5080平米/套的中小户型价格呈现小幅波动态势，均价维持在约4400元/平米;80-150平米/套的中等户型价格走势较为平稳，均价维持在4150元/平米左右；150平米/套的大户型走势较平稳且呈现逐渐回调趋势，均价维持在4800元/平米左右。*从以上技术层

10、面的统计剖析，我们可以得出以下几点结论：1. 厦门的商品住宅房价呈现逐年上涨趋势，涨幅自03年底04年初达到高点以来逐渐回调。03年底较02年一季度上涨729元/平米,04年三季度较03年底上涨453元/平米。2. 随着岛内土地资源的逐渐稀缺和大厦门战略的实施，岛内住宅未来三年内的单价将会根据区位的差异呈现均价3800元/平米和4200元/平米的两个主要阵营，而高级住宅项目则仍然会出现较大幅度的振荡状态，均价有进一步上升的趋势；岛外住宅单价会受大厦门战略的实施和市政公用配套设施的不断完善的利好因素稳步上升，但2700元/平米的均价应是岛外房价的合理回归。3. 而在户型面积方面，80J50平米/

11、套（平均120平米/套）的商品住宅在未来若干年依然是房地产市场的主流，受到新兴中产阶级的青睐。作为置业投资首选的50平米/套以下的住宅则会因具有较大的风险（本身与岛内地产趋势的不匹配和相对饱和的市场供给）而在未来较长时期遭到冷遇。作为居家、置业投资两宜的50-80平米/套的住宅将会有良好表现,并以70-80平米/套的两房一厅尤其受到初创业者和投资者青睐。而150平米/套的豪宅仍是少数富人的首选。故此预计厦门房地产市场未来3年内将呈现如下格局:岛内岛外居家型豪宅型投资型居家型豪宅型投资型主力户型：主力户型：主力户型：主力户型：主力户型：主力户型：120平米/套180平米/套75平米/套120平米

12、/套220平米/套60平米/套敏感单价：敏感单价：敏感单价：敏感单价：敏感单价：敏感单价：4000元/平米7000元/平米4900元/平米2900元/平米5000元/平米3500元/平米敏感总价：敏感总价：敏感总价：敏感总价：敏感总价：敏感总价：48万/套126万/套37万/套35万/套I1O万/套21万/套房价收入比达到12.0（以03年度厦门1600元/月的人均工资收入水平核算年轻家庭），远远高于发达国家3.56.0的水平，因此在厦门生活、置业人们将会面临较大的压力。8结语一通过以上对厦门房地产市场的统计分析以及合理预测，可以使我们对市场有一个较为清醒的认识，对于今后房地产项目的市场定位、投资分析、土地竞标报价具有实质性的指导意义，而且对于确立公司的房地产开发经营理念乃至公司的经营理念和战略目标均不无裨益。因为靠关系拿地建房，存在巨大利润空间的房地产淘金时代已经一去不返了。大浪淘沙，正应了一句名言：夫算多者胜算多，算少则胜算少。