呼和浩特市二OO四年房地产市场形势分析与今后五年发展态势分析.docx

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1、呼和浩特市二OO四年房地产市场形势分析与今后五年发展态势分析今年4月国家采取的多个宏观调控措施几乎是同时并举，多方联动，调控的方法，是区别对待，有保有压，是“点刹”而不是“全刹”，调控的重点，一是保持科学的发展速度和规模，二是促进结构优化，经历宏观调控之后的我市房地产开发市场，发展形势怎么样，今后发展态势如何？回顾二OC）四年房地产开发情况，研究分析预测如下：一、二OO四年房地产开发市场运行情况（-）房地产开发投资完成情况根据市统计局与我局统计资料，我市房地产开发投资在2003年增长12.3%的基础上，今年房地产开发投资完成30.8亿元，同比增长了12.4%,其中商品房建设投资20.3亿元，同

2、比增长35.3%,按用途分：住宅开发投资14.3亿元，占总投资的46.4%,同比增长了18.2%,办公楼投资5.5亿元,占总投资的17.9%,同比增长了77.4%,商业营业用房投资8亿元，占总投资的26%,同比下降了1.2%,其它投资2.9亿元，占总投资9.4%,同比下降了36%.今年全市固定资产投资完成285亿元，房地产开发投资占全市固定资产的10.8%o（二）房地产开发购置土地情况今年房地产开发企业购置土地面积230万平方米，同比增长了19.8%,完成开发土地面积127万平方米，同比下降了23.5%,土地购置费9.3亿元，同比增长了34.8%,平均每亩地26.9万元，同比增长了11.6%。

3、（三）房地产开发资金来源及构成比例房地产开发投资本年资金来源33.6亿元，其中上年结余资金2.8亿元，占资金来源的8.3%,同比相同，本年筹集资金30.8亿元，占资金来源的91.7%,同比增长了23.2%,在本年筹集资金中，利用国内贷款1.9亿元，占资金来源的6.2%,同比下降了48.6%,企业自筹资金22.5亿元，占资金来源的73.1%,同比增长了48%,其它资金来源6.4亿元，占资金来源的20.7%,同比增长了10.2%。（四）房地产开发施工、竣工情况今年房屋施工面积428万平方米，同比增长了25.1%,其中新开工面积247万平方米，同比增长了39.4%,按用途分：住宅施工面积229万平方

4、米，同比增长53.7%,其中新开工面积122万平方米，同比增长48.8%,非住宅施工面积199万平方米，同比增长了19.2%,其中新开工面积125万平方米，同比增长了38.9%o房屋竣工面积156万平方米，同比增长了14.7%,其中住宅竣工面积109万平方米，同比增长了14.7%.非住宅竣工面积47万平方米，同比增长了14.6%o（五）商品房销售面积情况商品房销售面积134万平方米，同比增长32.7%,商品房销售额21亿元，同比增长44.8%,其中住宅销售面积115万平方米，同比增长44.8%;销售额15亿元，同比增长24%;办公楼销售面积2.8万平方米，同比下降了64.3%,销售额08亿元，

5、同比下降了9.3%;商业营业用房销售面积15万平方米，同比下降了25%,销售额5亿元，同比下降了20%;其它销售面积0.78万平方米，同比增长13%,销售额0.23亿元，同比增长92%,销售给个人123万平方米，同比增长44.2%,销售额17.2亿元，同比增长42.1%。（六）商品房空置面积情况商品房待销面积50.7万平方米，同比下降了19.8%,按用途分，住宅待销房面积28.5万平方米，同比下降了41.6%,办公楼待销面积4.12万平方米，同比增长了5.37%,商业营业用房待销面积17.3万平方米，同比增长了23.6%,其它待销面积0.86万平方米，同比增长了56.4%,一年以上商品房空置率

6、19.6%,其中住宅空置率11.4%。（七）商品房销售价格情况商品房平均销售价格I960/肝，同比增长了24.3%,其中住宅平均销售价格1849元/%同比增长了26.7%,经济适用住房平均售价1129元/%同比增长了13.6%,商业营业用房销售价格3293元/行，同比下降了2.7%。（A）住宅二、三级市场交易情况今年我市存量房交易面积87.6万平方米，同比增长了54.5%,其中住宅67万平方米，同比增长了61%,交易额110714万元，同比增长了117.3%,其中住宅70667万元，同比增长了119%,平均成交价1263元/平方米，同比增长了40%,其中住宅1055元/平方米，同比增长了36%

7、,再上市房交易面积21万平方米，同比增长了102%,成交额17394万元，同比增长了154%。二、市场形势分析依据上述统计数字分析，二C)O四年投资完成情况比去年有所增长，土地开发面积比去年同期有所下降，土地价格比去年同期有所增长，银行贷款比例出现下降趋势，资金来源以企业自筹资金为主，使投资渠道多体化，施工面积比去年同期有所增长，新开工面积比去年同期有所上升，商品房竣工面积比去年有所增长，商品房供销两旺，销售面积比去年同期保持上升态势，但办公楼、商业营业用房销售有所下降，销售额比去年同期有所增长，商品房空置面积比去年同期有所下降，但办公楼、商业营用房空置面积有所上升，商品房空置率保持在国家规定

8、的警戒线以内，住宅商品房销售价格略有上升，但商业用房价格略有下降，二级市场比去年同期保持上升态势，说明我市二、三级市场已由开放向搞活迈进，住房二、三级市场放而不活的局面逐步搞活，从总体情况来看，我市房地产市场在国家加强宏观调控的措施及有关政策的指导下，没有受到大的波动，房地产投资增速基本平稳，供需结构合理，价格基本稳定，房屋空置明显下降，因此，我市房地产业的开发市场基本保持稳步、有序、健康发展态势。三、房地产市场存在的主要问题(-)房地产开发企业还处在数量型发展阶段，有实力的开发企业较少我市现有房地产开发企业422家，其中大部分为三级以下开发企业，一级开发企业空白，二级开发企业只有10家，三级

9、的58家，四级的258家，暂定与项目的126家，无业绩的开发企业260余家，占企业总数的一半以上.企业规模小、开发能力差，大部分企业资本金达不到国家的要求，综合实力及市场竞争能力还不强，以企业为主体的住宅产业发展和技术进步机制尚未形成。(-)房地产市场主体行为仍需进一步规范房地产市场中违规开发、合同欺诈、面积短少、虚假广告以及房屋拆迁中的违法违规行为时有发生.部分开发企业不按规定建立项目手册，房地产市场服务体系还不够健全，住宅消费配套服务还不能适应城镇居民的需要.中介服务行为不规范等问题在我市不同程度地存在，有待于进一步清理整顿，住房二级市场需进一步发展。()政府对开发企业加强管理我市房地产市

10、场的宏观调控和监督机制还不够完善，对当前住宅项目发展中的产品结构、投资规模失控状态急需引导、警示，充分发挥预警预报体系的作用。四、我市房地产业发展形势分析与预测(-)今后五年我市房地产业奋斗目标根据我市“十五”计划目标：至IJ2005年末，全市城镇居民人均建筑面积达到23平方米，到2010年，我市人均建筑面积达到30平方米，截止到2003年底，我市人均建筑面积达到22.5平方米，低于全国发达城市平均水平，到2010年，城镇居民人均住宅建筑面积达到30平方米，按照我市居民现住房水平、人口自然和机械增长率、城市建设拆迁、户籍改革、城市流动人口等综合因素测算,每人每年需增加住宅面积1.21平方米，每

11、年需完成竣工住宅160万平方米，按照50%竣工率计算，需要施工面积320万平方米，按竣工住宅的70%以房地产开发方式提供，则每年需竣工112万平方米，商业用房每人按0.3平方米计算，需25万平方米，写字办公楼30万平方米，由此可见，近几年我市商品房住宅市场仍具有很大的潜在需求空间.另外，按照自治区党委、政府要求，在2007年自治区成立60周年时，使我市的房地产业发展、城市建设和人民生活水平再上一个新的台阶，实现新的跨越，实现“三年一小变、五年一中变、七年一大变”的目标。今后，我市房地产发展规划每年开发建设施工总面积控制在420万平方米左右，投资约42亿元，其中：新开工面积每年185万平方米，投

12、资19亿元，续建工程235万平方米，投资23亿元，争取到2010年，我市城镇居民人均建筑面积达到32平方米的奋斗目标。（二）今后我市房地产市场形势房地产市场的持续发展与我市整体经济水平提高和老百姓经济实力增长有直接关系，与城市规划发展有密切关系.下面从以下几点分析预测今后房地产市场形势。1、随着我市城市建设空间拓展；基础设施投资加大；工业化、城市化进程的加快；城市居民可支配收入增加；“城中村”改造力度加大，更加促进了房地产业的持续发展，五年内房地产业不存在过热问题，更不存在泡沫现象，而是加快拉动我市经济增长速度。2、近几年，我市经济发展状况在不断好转，人们的经济承受能力不断提高，职工工资上涨幅

13、度较大，但我市整体经济发展水平和相应的人均可支配收入等因素，远不及沿海发达地区，大部分居民家庭收入增长缓慢，以市统计部门提供资料来看，2004年年底，我市城镇居民人均可支配收入预计达到10166元，增长23.5%,住宅商品房均价为1579元/平方米，按此计算一套80平方米的住宅大约需要12.6万元，按平均每户3口人计算，平均每户收入3万元，房价与家庭收入比4.2:1,按照世界银行的标准，合理的房价应当等于居民家庭收入的3至6倍，那么合理的房价区间应在9万元至18万元之间，为此，在今后房地产开发建设中，一是要考虑大部分中低收入阶层的住房为主导；二是应依据市场需求，必须把思路放宽，眼界提高，目光看

14、远，要定位准确、户型合理、保质保量、环境优美、价格平稳，以适应客观形势和市场发展的需要，改善居民的居住环境,满足群众住房条件的需要；三是结合我市扩大规划城市规模，强化城市功能，加强建设已规划的新市区与城中村改造，使我市在今后房地产开发中，商品房要形成经济适用住房、廉租住房、康居住房、豪华住房科学合理的供给结构。一方面要加强现有旧城区与城中村改造；另一方面高水平、高速度地建设已规划的新市区，建设高起点、高标准、高品位、高质量的住宅小区，小区规划一般不低于15万平方米，低于15万平方米的小区不予立项（城市死角地段的改造除外），规划部门不序审批，政府不给优惠政策。3、调整住宅与非住宅结构，2004年

15、我市住宅空置下降41.6%,但是商业用房上升23.6%,因此，要控制商业用房建设，尤其在我市主要街道，现商业用房已过剩。另外，为集约用地和提高城市品味，今后逐步建设以小高层住宅为主的住宅建筑，政府应给予一定优惠政策并在不同地区内逐步实施。4、随着我市国民经济增长，价格亦会正常上涨，从“成本拉动”看，目前的地价、建材成本上升、人工费上升、拆迁成本高，以至提高商品房和人居环境的品质等等，都导致成本增加，从而拉动了房价.因此，今后五年要把商品房价格控制在510%正常的上涨范围内。五、采取有效措施，促进我市房地产开发健康有序发展如何适应宏观调控变局下的新形势，把市场继续推向稳步发展成为当前政府和开发企

16、业亟待解决的问题，根据目前房地产市场的现状，需采取以下方面的措施。(-)要继续加大推进住宅市场化力度，紧紧抓住住宅发展的“五大需求”，既市场中基本住房需求、改善住房的需求，拆迁需求，城镇化需求、投资需求，要把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化,不要想当然，一定要按市场规律办事。(二)加快经济适用住房和廉租住房的建设，采取切实措施消除非正常房价上涨因素，从立项政策、土地供应政策、信贷政策、税收政策等方面合力解决商品房结构矛盾，满足不同层次需要，增加中低价位商品房的供应，以解决普遍市民的住房需求。()开发企业要根据形势变化，寻取合作联盟，加强竞争能力，组织真正有实力、融资渠道多元的品牌房地产开发企业，投入成规模、上档次、环保节能、功能齐全的生态住宅建设。（四）政府继续支持实力强大的企业，以使部分企业做强、做大、做优、发挥骨干企业在我市房地产市场中的主力军作用，对没