威斯顿联邦大厦投资策略.docx

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1、一、“威斯顿联邦大厦”项目后续建设资金投入分析1、项目预期工程投入测算根据对“威斯顿联邦大厦”项目的建设现状，结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目后续资金投入如下表1.1所列。表11预期工程资金投入资金测算表时间工作内容预计投入（万元）2001-11-12001-11-30项目取得；物管、外立面、大堂、样板层、环境绿化方案、设备招标、确定。5002001-12-12002-2-30大堂装修、门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购。1,0002001-12-302002-3-14外立面开始施工，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放

2、和新闻炒作开始，为销售进行预想。1,5002002-3-152002-6-30设备采购、安装工程施工、外立面被工；强势宣传推广，公关活动促销。3,0002002-7-12002-10-31项目内部装修，房屋跄收。4,0002002-11-12002-12-31项目政工交付使用。2,000总计12,0002、项目预期投入月度计划分解上述工程项目用款月度计划分解如下表1.2所示:表1.2项目后期投资（月度）计划单位：万元日期2001.112001.122002.12002.22002.32002.42002.5投资S(M)500I(M)O50050010001000累计50010002000250

3、0300040005000日期2002.62002.72002.82002.92002.102002.112002.12投资1000100010001000100010001000累计6000700080009000100001100120001、项目定价策略及指标（I）定价原则一一“低开高走”O便于使项目在开盘后，营造市场价格只升不跌的良性局面，给予客户以信心，并使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望;同时为根据市场状况给予有利价格调整的充足空间。（2）价格重心。根据目前成都市商务楼正处于转折期的市场态势、以及较低的购买力水平及市场发育程度，建议“威斯顿联邦大厦”项目销售重心（裙楼、高层写字楼等

4、高价位单位）适当后移或控制销售，以配合项目中后期价格的走高,同时赢得相对更高的投资收益水平，争取更为有利的销售业绩。（3）定价指标。根据对本项目前期市场调查及可行性研究分析结果，结合项目的总体价格定位原则，我们认为“威斯顿联邦大厦”项目塔楼、裙楼分别以8000元/而、18000元f（从保守角度出发，不计入地下停车场租售收入）作为项目加权均价，7250元/肝、16500元/nf作为开盘均价是积极可行的，同时使项目价格具有较大的市场操作空间。2、项目销售资金回笼预测根据与“威斯顿联邦大厦”项目市场环境、规模、类型、定位相接近的相似项目的市场表现分析，结合项目工程进度及对本项目后期营销策划的总体安排

5、，采用预测学“类推原理”，我们对本项目销售情况作下述模拟预测。预计项目在12个月销售周期内（即2002年3月2003年3月年度内），按分阶段销售均价基本上可完成约90%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如下表2.1所列：表2威斯顿联邦大厦项目销售额月度预测表时间塔楼均价塔楼总价销售率塔楼回款裙楼均价裙楼总价销售率裙楼回款合计回款累计回款2001.12.302(X)2.3.147,250129,387,0751.00%1,293,87116,500130,171,8831.00%1,301,7192,595,5902,595,5902002.3.152002.4.147,400132,064

6、,0493.00%3,961,92116,750132,144,1845.00%6,607,20910,569,13113,164,7202002.4.152(X)2.5.147,550134,741,0234.00%5,389,64117,000134,116,4854.00%5,364,65910,754,30023,919,0212002.5.152002.6.147,700137,417,9974.00%5,496,72017,250136,088,7864.00%5,443,55110,940,27134,859,2922002.6.152002.7.147,850140,094,9

7、715.00%7,004,74917,500138,061,0886.00%8,283,66515,288,41450,147,7062002.7.152002.8.148,000142,771,9455.00%7,138,59717,750140,033,3896.00%8,402,00315,540,60165,688,3062002.8.152(X)2.9.148,150145,448,9197.00%10,181,42418,000142,005,6907.00%9,940,39820,121,82385,810,1292002.9.152002.10.148,300148,125,8

8、937.00%10,368,81318,250143,977,9917.00%10,078,45920,447,272106,257,4012002.10.152002.11.148,450150,802,8678.00%12,064,22918,500145,950,2939.00%13,135,52625,199,756131,457,1572002.11.152002.12.148,600153,479,8418.00%12,278,38718,750147,922,5949.00%13,313,03325,591,421157,048,5772002.12.152003.1.148,7

9、50156,156,81510.00%15,615,68219,000149,894,89510.00%14,989,49030,605,171187,653,7482003.1.152003.2.148,750156,156,81512.00%18,738,81819,000149,894,89511.00%16,488,43835,227,256222,881,0052003.2.152003.3.148,750156,156,81513.00%20,300,38619,000149,894,89511.00%16,488,43836,788,824259,669,8292003.3.15

10、8,750156,156,81513.00%20,300,38619,000149,894,89510.00%14,989,49035,289,875294,959,704合计100.00%150133624100.00%144826081294959704三、“威斯顿联邦大厦”项目投资（现金流入/流出）平衡分析1、项目投资平衡分析综合上述分析测算结果，“威斯顿联邦大厦”后续工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表由下表3.1给出。表3.1“威期顿”项目后期投资流平衡表（月度）单位：万元日期2001.102001.112001.122002.12002.22002.32002.42002.52

11、002.62002.72002.8目流入1006010010571075109415291554流出5005001000500500-1000-1000-1000-1000-1000-500-500-900-440-400577594529554累计-500-IO(M)-1900-2340-2740-2683-2608-2514-1985-1431日期2002.92002.102002.112002.122003.12003.22003.32003.42003.52003.62003.7项目流入20122045252025593061352336793529流出-I(MH)-4(H)O-10(

12、M)-1000-3000-3000-30001012-1955152015596135233679529-3000累计-419-2374-854705766428979688497849784975497注：I、表中数据经过圄整、化简；2、未计入财务费用、销售税金及工程垫付款因素；3、设2002.10、2003.1、2003.4、2003.7四月为项目转让金余额季度支付期。综合上表分析，在考虑集团公司提供的3000万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，“威斯顿联邦大厦”项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险（各月净现金流量差

13、额均大于一3000万元）。但考虑到其中最大差额达到一2740万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在公司自有资金有限制的情况下，项目工程建设投入还必须考虑银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。四、实现“威斯顿”、“SOHO国际”两项目的规模化、集约化开发根据我部前期所作“SOHO国际”项目可行性研究结果，“SOHO国际”项目前期启动资金及银行贷款自有资金要求约需5000万元。根据对“威斯顿大厦”项目上述现金流量分析，其最终净收益达5500万元；因此为“SOHO国际”项目提供部份启动资金支持是完全可行的；反之，当“SOHO国际”项目一旦实现现金回流，对于弥补“威斯顿大厦”项目可能出现的资金不足、化解经营风险无疑将提供极为有力的支持；因此对于这两大项目实行综合开发对于充分利用企业经营资源、谋求规模开发效应、降低开发成本、规避经营风险、赢得市场竞争优势，实现效益最大化具有显而易见的效用。表41SOHO国际”项目投资平衡表（月度）单位：万元日期2002.82002.92002.102002.112002.122003.12003.22003.32003.42003.52003.6目收入5541