潍坊写字楼市场调研.docx

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1、潍坊写字楼市场调研及推广简析一、整体市场行情二、区域市场行情三、典型写字楼概述四、本案产品分析五、SWoT分析六、本案营销策略一、整体市场行情1、综合2002年全市国内生产总值完成895亿元，比上年增长12.5%,增辐同比提高1.3个百分点；其中第一产业增加值150.4亿元。第二产业增加值423.6亿元,其中，工业增加值379.3亿元，增长16%。第三产业增加值321亿元，增长13.5%oGDP突破万元，达到10570元，比上年增长12.3%,一、二、三产业的比例关系是16.8：47.3：35.9,其中，第三产业提高0.5个百分点。2、经济企业改革进一步深化完善，市属152户企业，已经完成改制

2、145户，县域4608户企业，已经改制4461户，占96.8%。潍坊的7家上市公司，已经从证券市场融资达到50.1亿元，为国民经济发展提供了重要的资金支持。全市共引进外有到位资金的项目4043个，到位市外资金27.38亿美元，同比增长161%。3、固定资产投资2002年全市共完成房地产开发投资20.4亿元，比上年增长27.9%,其中住宅投资13.9亿元，增长33.7%。全年商品房销售额6.5亿元，年末商品房空置面积14.7万平方米，.增加万平方米。4、外经贸据海关统计，2002年全市进出口总额18.44亿元，比上年增长20%,其中进口5.61亿美元，增长39.7%,出口12.82亿美元，增长1

3、3.1%。对外交往和旅游业进一步发展，2002年，全市共接待境外游客30472人次，增长12.5%,创汇872.9万美元，接待国内的游客662.1万人次，旅游收入33亿元。5、城市建设2002年全市共完成城市维护建设总投资约8.8亿元，新增道路面积364万平方米，城市公共绿地公顷，供热面积57.5万平方米，其中，市区全年完成道路建设总投资1.66亿元，竣工道路总长度11.4公里，总面积28万平方米，新铺设人行道1.2万平方米。6、居民及人口2002年全市城区居民人均可支配收入7538元，比上年增长9.6%,人均消费性支出5639元，占总数的75%。据公安部门统计，全市年末总人口847.47万人

4、，其中非农业人口217.53万人。2002年，全市共举办招聘洽谈会294场次，有4002家单位入场招聘。提供就业岗位10.2万个。在岗职工平均工资9812元。二、区域市场现状潍城区1、万基商务大厦开发商：潍坊万基置业有限公司项目占地：6亩总建筑面积：1万平方米地下一层，地上十二层。二层为公建楼，三一十二层为写字间。售价：共建楼6800元/平方米写字间2800元/平方米每高一层加50元/平方米付款方式：一次性付款享受93折，按揭购房享受97折。销售现状：精装修，已售50%。2、圣基大厦开发商：潍坊市油泵汕嘴公司地址；胜利西街与日河路交叉口规模；共计12层，12层为商铺，312层为商住楼售价：三层

5、起价2460元/平方米，每层差价5080元/平方米。配套：电、暖、天然气（收取开户费3000元/户）销售现状：销售人员专业性欠缺，售楼处氛围营造很差，缺少宣传单页，户型展板、沙盘等销售道具。总评：潍城区是个老城区，交通不是很方便，人气不足，夜生活欠缺，消费场所少，居民的消费习惯倾向于经济实惠。本片区写字楼、住宅项目比较少，正在建设的比较有规模的项目，除了集团宿舍就是旧村改造。其中，山东海化集团在安顺路以东，东风街以南，胜利大街以北占据300亩土地，准备开发职工宿舍。齐家庄、北官村正在进行大型旧村改造项目，只针对本村居民。从总体上来看，本区域写字楼基本上是租售同步，且以租为主，沿街的商铺销售比较

6、好，项目的内部配套设施比较完善，基本上是精装修。奎文区1、向阳写字楼开发商：向阳房地产开发公司代理商：兴宇行营销策划（济南）基地位置：德蒙西邻建筑类别：1-4F工程进度：现房销售价格：1、2层商业房均价4800元f3层写字间均价3300元f4层写字间均价2500元f折扣：100元f销售率：20%装修配套：楼梯大理石、扶手不锈钢、走廊大理石、室内地板砖、夹层门中空玻璃点评：此项目为沿街楼一栋，单位楼的设计较为落后，功能也不完美，销售也不正规，是代理公司带售，代理公司主要销售向阳苑。2、新建业大厦开发商：新建业置业发展有限公司代理商：无基地位置：武装部大厦东邻建筑类别：1-14F工程进度：主体封顶

7、总建面积：1.4万f基地面积：6670m2平均价格：3300元f折扣：一次性付款97折按揭贷款98折销售率：45%装修配套：室内地面砖、内墙乳胶漆、吊顶、踢角线、卫生间瓷砖到顶、坐便器洗手盆、户式中央空调、宽带、有线、电话线入户、电梯两部。点评：该项目16层整体出售，准备做一酒店，主要是为弥补上部分写字楼的功能配套不足的问题，项目现自行组织销售，售楼处配置简单，人员素质差，宣传力度小，出去16层整体出售外，只销售出3套，订出1套。3、银海恒基大厦开发商：潍坊市银海恒基置业有限公司位置：市农业银行对面建筑类别：112F总建筑面积：2.2万平方米工程进度：现房得房率：75%层高：3.5M净高：2.

8、7M售价：33003700元/平方米（37层）租金：1一1.3元/平方米/天（811层）、折扣：一次性付款96折按揭贷款98折销售率：20%装修标准：精装修4、泰华大厦开发商：山东大墉置业有限公司建筑设计：香港华城设计院物业管理：广州珠江物业酒店管理公司项目位置：东风大街360号建筑面积：3.5万平方米建筑类别：119F工程进度：内装修交房日期：2003年9月开盘日期：2002年11月楼层高度：3.6M得房率：78%销售均价：3280元/平方米现售面积：5100平方米已售面积：800平方米销售率：16%点评：项目规划设计理念先进，整体配套齐全。但项目分隔后出售，缺乏灵活性,售楼处在一商场二楼，

9、面积较小，配置不全，销售人员专业水平不高。开发区德蒙商务中心所处区域，商业氛围浓厚，交通条件优越。周围已经建成和在建的项目众多，如：金诺大厦、圣荣大厦。还有出租率比较高的新华大厦、创业中心大厦。地段好，配套服务设施都比较齐全。金诺大厦3500元/平方米圣荣大厦3300元/平方米新华大厦0.70-0.75元/天.平方米创业中心大厦8元/月/平方米区域需求状况德蒙商务中心所处的区域，人口数量和密度都不大，周围写字楼市场不尽繁荣，较之银海恒基还有一定的差距。从调查来看周围租赁写字间的大多是政府职能部门、本土大型的公司、外地公司住潍坊的办事处等单位。买家比较单一。没有真正形成市场。周围的目标客户比较少

10、，而隐性的客户多数不在周围，如果要取得良好的销售情况，必须利用好直销和外联拓展手段。比如：准备到潍坊的外地公司、已经租赁很长时间写字间和刚租赁时间不长的公司和单位。区域市场预测德蒙商务中心虽然处于东风大街上，但是这条城市主干道的两侧市政和商业设施还不够完善，现在属于期房，销售慢一些是可以理解的，如销售效果好，周围的市政面貌必须有所改变。三、典型写字楼分析1、纯写字楼情况创业中心大厦位置：福寿东街与荷欢路交界处出租：租金为8元/平方米/月物业管理:500元/月/间（包括水电）配套设施：水电，宽带网络、有线电视、消防、监控、集中供暖，中央空调（单暖），OT1S高档电梯二部。建筑类别：120F停车位

11、：20个左右物业管理：每平方米每天0.1元RMB。20F亚洲房地产公司19F信义德拍卖公司18F17F高新区软件园16F台湾振大水处理设备有限公司15F商琪经贸有限公司14F潍坊海化进出口贸易13F都市在线咨询机构潍坊海川软件公司6F高新区国税局5F高新区国税局2、新华大厦位置：新华路环保局北临租金：南向0.75元/平方米/天北向0.70元/平方米/天配套设施：水电，消防、集中供热、中央空调，二不电梯。注：中央空调电费收取为每七个月收一次，共计46元。16F潍坊昌达科技有限公司14F仪科惠光电子公司13F金正房地产开发公司12F法国雷特公司宏大航运公司HF科教晨星咨询公司IOF远洋红池物流公司

12、9F潍坊中地贸易公司8F贵信贸易公司力成机械公司衡源律师事务所7F汇嘉科技公司嘉圣广告公司劳动局就业指导办公室6F5F潍柴集团技术学校4F新华会计师事务所3F2F1F中国建设银行点评：开发区内的写字楼，以创业中心大厦、新华大厦为例。出租的价位比较低，内部的配套服务设施也比较齐全。同时，写字楼周围的市政配套设施，以及外部的环境都比较适合商务办公。特别是创业中心大厦,靠近周围的市直机关、金融、外资公司等单位。所以，创业服务大厦的综合性价比较高。四、本案产品分析1、客户定位本土企业事业单位的下属公司写字楼长期租赁公司写字楼租赁时间不长的公司准备到潍房经营业务的外埠公司政府招商引资的公司2、广告策略德

13、蒙的市场定位稍做变动。重新塑造形象及推广。改变平面设计思路和风格。五、SWOT分析优势：1、德蒙商务中心的交通条件较好，方便。2、品质高，内部的配套设施高档且齐全。3、比周围金诺大厦、圣华大厦提前交房。劣势：1、德蒙商务中心的功能性有待进一步完善。2、项目定位不够清晰。3、广告力度小。4、周围的市政配套设施不完善。5、外立面略显暗淡。机会：1、现在已经接近交房标准，入住时间更快。2、随着开发区建设的力度加大，外资或外埠企业的进入潍坊，客户量会漫漫增多。威胁：1、现在潍坊整体写字楼市场购买力不强。2、租赁市场好过出售市场。3、立足未稳时，同行低价抛售，或改为低价租赁。六、营销策略重新概括并提炼出新的USP（独特销售主张），以全新的市场定位推广项目。1、直销经过专业培训的直销人员，采用上门宣传的形式，与客户面对面的洽谈，这种方式即节约时间，增加效率。而且，针对写字楼项目，很有成效。2、外联拓展通过平时的客户资讯的积累，以及通过媒体、电信、互联网等方式，下载外埠客户的资料，以信函、电子邮件或直接上门拜访这些准备到潍坊来经营的公司。3、SP促销举行定期的HAPPY派对，将已经签约的客户和准备签约的客户组织在一起，由开发商提供一个精彩的互动平台。组织开盘的庆典仪式和系列活动（略）积极参加城市的各种房产展示会，扩大项目在消费者心目中的知名度，提升“德蒙”“Diamoned,品牌形象。