公允价值模式评估投资性房地产资产报告.docx

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1、拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估汇报XXXX股份有限企业拟以公允价值模式计量的投资性房地产有关评估阐明使用范围的申明企业有关进行资产评估有关事项的阐明资产评估阐明一、评估对象与评估范围阐明二、资产核算状况总体阐明三、评估技术阐明四、评估结论及其分析XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估汇报中明注册资产评估加申明一、我们在执行本资产评估业务中，遵照有关法律法规和资产评估准则，遵守独立、客观和公正的原则：根据我们在执业过程中搜集的资料，评估汇报陈说的内容是客观J,并对评估结论合理性承担对应的法律责任。二、评估对象波及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合

2、法性、完整性，恰当使用评估汇报是委托方和有关当事方的责任。三、我们与评估汇报中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与有关当事方没有现存或者预期的利益关系，对有关当事方不存在偏见。四、我们已对评估汇报中的评估对象及其所波及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所波及资产的法律权属状况予以必要的关注，对评估对象及其所波及资产的法律权属资料进行了查验。五、我们出具的评估汇报中的分析、判断和结论受评估汇报中假设和限定条件的限制，评估汇报使用者应当充足考虑评估汇报中载明小J假设、限定条件、尤其事项阐明及其对评估结论的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估汇报摘要摘要一、本次评估对应的

3、经济行为本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限企业拟以公允价值模式计量投资性房地产。二、评估目的本次评估的目的是为XXXX股份有限企业拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参照根据。三、评估对象和评估范围评估时象和评估范围与经济行为波及的评估对象和评估范围致。评估对象和评估范闱是位于XXXXXX,土地使用权获得方式为出让。四、价值类型根据本项目的评估目的和评估时象的详细状况，本次评估采用的价值类型为市场价值。五、评估基准日2023年XX月XX日。六、评估措施本次评估采用市场法。七、评估结论及其使用有效期1 .评估结论在评估基准日2023年XX月XX日，委估资产的账面值为XXXX

4、X万元。经评估,委估资产的评估值为XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估成果详见卜表:XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估汇报摘要资产评估成果汇总表评估基准日：2023年XX月XX日产权持有者：XXXX股份有限企业单位：人民币万元账面价值评估价值增减值增值率项目ABC=B-AD=CA100%投资性房地产XXXXXXX本评估结论仅对XXXX股份有限企业拟以公允价值模式计量的投资性房地产这一特定评估目的有效。2 .汇报使用有效期本评估汇报评估成果于2023年XX月XX日至2023年XX月XX日之间使用有效。八、对评估结论产生影响的尤其事项1 .截止

5、评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租状况如下:各楼层对外出租状况表2 .房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限企业所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。3 .本次评估值为设定土地出让状态下房地合一丑J市场公允价值，评估值中未考虑有关税费对评估值的影响。提请评估汇报的使用者注意以上事项对评估结论也许产生的影响。4 XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估汇报摘要以上内容摘自评估汇报正文，欲理解本评估项目的详细状况和合理理解评估结论，应当阅读评估汇报正文。5 XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资

6、产评估汇报正文XXXX股份有限企业拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估汇报XXXX股份有限企业：证券资产评估有限企业接受贵企业的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所波及的资产在2023年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估状况汇报如下：一、委托方、产权持有者和其他评估汇报使用者概况（一）委托方、产权持有者概况委托方及产权持有者均为XXXX股份有限企业。企业名称：XXXX股份有限企业住所：XXXX法定代表人：XXXX注册资本：XXX企业类型：股份有限企业（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX除委托方、

7、产权持有者、国家法律法规规定的评估汇报使用者外，业务约定书未约定其他评估汇报使用者。二、评估目的本次评估的目H勺是为XXXX股份有限企业拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参照根据。6 XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估汇报正文三、评估对象和范围评估对象和评估范围与经济行为波及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX,土地使用权获得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。四、价值类型及其定义评估价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的

8、价值估计数额。五、评估基准日本次评估基准日是2023年XX月XX日。六、评估根据（一）经济行为根据XXXX股份有限企业2023年第十七次董事会会议有关投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案。（二）法律法规根据1 .国有资产评估管理措施（国务院令第91号）；2 .国有资产评估管理措施施行细则（国资办发（1992）36号）：3 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号）；4 .有关改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见（国办发（2023）102号）：5 .企业国有资产评估管理暂行措施（国务院国资委令第12号）；6 .国有资产评估管理若干问题的规

9、定（财政部令第14号）；7 .有关加强企业国有资产评估管理工作有关问题的告知（国资委产权（2023）274号）；8 .中华人民共和国土地管理法；9 .中华人民共和国都市房地产管理法。（三）评估准则根据1 .评估准则一一基本准则和资产评估职业道德准则一一基本准则（财企（2023）20号）；2 .注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协（2023）18号）：3 .资产评估准则一一评估汇报等7项资产评估准则（中评协（2023J189号）；4 .企业国有资产评估汇报指南（中评协（2023）218号）；5 .以财务汇报为目的的评估指南；6 .中评协有关修改评估汇报等准则中有关签章条款的告知中评协

10、（2023）230号）。（四）权属证明XX市房地产权证。（五）其他参照根据评估人员搜集小J上海市房地产交易资料。七、评估措施房屋建筑物类资产评估般采用的评估措施有成本法、收益法、市场法。成本法般用于自建房产：收益法一般重要用于商业性用房，适合具有（或潜在）收益的房产评估：市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不适宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周围区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地

11、产，因市场上可搜集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，根据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易状况、交易日期、区域原因和个别原因等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：p=pABCD式中：P委估建筑物评估价值：P参照物交易价格：A交易状况修正系数；B-交易日期修正系数:C-区域原因修正系数;D个别原因修正系数。交易状况修正系数A用于将参照物的交易价风格整为一般市场状况下的正常、客观、公正的交易价格；交易日期修正系数B用于将参照物的交易价风格整为评估基准日的价格；区域原因修正系数C用于调整委

12、估建筑物与参照物在地理位置、周围环境、交通条件、基础设施等方面的差异；个别原因修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、构造、朝向、楼层、装修、旅工质量、配套服务设施、己使用年限等方面的差异。根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等有关资料，对比确定委估车位单价。八、评估程序实行过程和状况（一）接受委托经与委托方洽谈沟通，理解委估资产基本状况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本领项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对详细状况，确定评估价值类型，理解也许会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，确定评估工作计划，组织评

13、估工作团体.（二）资产核算指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核算，对其法律权属状况予以必要的关注，对搜集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。（三）评估估算根据评估对象、价值类型、资料搜集状况等有关条件，选择合适的评估措施。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，搜集有关市场信息，确定取价根据，进行评估估算。（四）出具汇报对评估成果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估汇报，经内部审核，在与委托方和有关当事方就评估汇报有关内容进行必要沟通后，出具正式评估汇报。九、评估假设本评估汇报及评估结论的成立，依赖于如下评估假设：（一）基本假设公开市场假设

14、。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充足发达与完善的市场条件，是一种有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此均有获得足够市场信息I向机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。1 .在评估基准H的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2 .任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。十、评估结论在评估基准日2023年XX月XX日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估

15、资产的J评估值为XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为XXX%=评估成果详见下表：资产评估成果汇总表评估基准日：2023年12月31日产权持有者：XXXX股份有限企业单位：人民币万元账面价值评估价值增减值增值率项目ABC=B-AD=CAX100%投资性房地产XXXXX十，评估汇报使用限制阐明1 .评估汇报只能用于评估汇报载明的评估目的和用途。2 .评估汇报只能由评估汇报载明的评估汇报使用者使用。3 .除法律、法规规定以及有关当事方另有约定外，未征得出具评估汇报的评估机构同意，评估汇报的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。4 .根据国家的有关规定，本评估成果有效有效期为一年，从资产评估基准日2023年12月31日起，至2023年12月30日止有效。十二、特殊事项阐明1.截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租状况如下：各楼层对外出租状况表楼层承租方面积肝日租金（元m）租期