房地产法律业务操作规程手册.docx

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1、律师办理房地产法律业务操作规程第一章总则第一条为了实现执业律师从事房地产法律业务的规范化，限制不合法竞争，防备执业风险，特制定本操作规程。第二条本操作规程所称的房地产业务，重要包括：波及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。第三条本操作规程所述日勺各项业务的从业主体，须为已获得律师执业证的执业律师。未获得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。第四条执业律师应以事实为根据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。第五条本操作规

2、程意在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指导，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。第二章企业法律顾问业务第六条企业法律顾问业务重要包括如下各项：(-)常年法律顾问：指执业律师接受房地产企业或房地产中介企业、建筑企业、拆迁企业或物业管理企业的委托，并通过书面协议确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。（二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产企业、建筑企业、拆迁企业或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面协议确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。第七条律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有日勺下列文献原件：（一）企业法律文献（通用）：1、企业法人营

3、业执照；（通用）2、企业资质证书；（通用）3、会计师事务所出具日勺企业注册资本金或投资的验证汇报；（通用）4、企业章程；（通用）5、董事会名单；（通用）6、法定代表人证明书；（通用）（二）业务法律文献：1、项目建设用地规划许可证或（项目类）2、项目土地使用权出让协议或项目建设许可证或（项目类）3、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类）4、土地使用证或对应的权属证明或（项目类）5、房地产权证（房产已建成并通过确权日勺）；（项目类）6、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类）7、物业管理委托协议；（物业管理类）8、物业移交确认文献；（物业管理类）9、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）

4、10、物业管理公约（物业管理类）第八条从事常年法律顾问业务的，应建立律师业务档案，每次工作区）工作记录应归档立案，每月应有工作记录或拜访委托人的工作状况记录。第九条从事项目法律顾问业务的，应建立律师业务档案，并将每次工作的工作记录归档立案。第三章其他非诉讼法律业务第十条业务范围非诉讼法律业务重要包括但不限于：1、出具法律意见书；2、代理仲裁；3、代为起草协议、参与协议洽谈；4、见证商品房日勺预售、买卖；5、代理房地产交易；6、代办房地产抵押；7、代理房屋租赁;8、代理房屋拆迁；9、受委托协调各类波及房地产的纠纷。第十一条出具法律意见书业务（-）从事该项业务的一般程序：1、详细阅读委托书所列的委

5、托事项（委托事项如不明确、详细,规定委托人修改）；2、发出律师费报价单；3、委托人确认律师费报价；4、搜集有关的J法律、法规；5、审阅委托人提供的文献资料；6、进行必要的调查；7、对所涉重大争议问题进行研究；8、起草及出具法律意见书；（二）法律意见书一般应具有下列内容：1、受托事项；2、受托时间；3、委托人提供的文献资料；4、律师实际进行的调查状况；5、法律根据及法律意见；6、律师执业证编号及其亲笔签名;7、律师事务所盖章。（三）出具法律意见书前应详细阅读委托人提供的文献资料和进行必要的!尽职调查。（四）出具法律意见只能以现行有效的法律、法规作根据。地方政府日勺行政规章和政府主管部门实际执行状

6、况应当作为备注阐明，不得作为提供法律意见的根据。（五）波及本市重大项目或出具确认项目无效的法律意见时，应征得本所所务会或指导合作律师的书面同意。执业律师本人认为有需要时，可提请律协房地产法律专业委员会进行研讨。第十二条代理仲裁根据中华全国律师协会制定的律师参与仲裁工作规则执行。第十三条参与协议洽谈、起草协议（-）从事受托起草协议业务的一般性程序：1、报价及确定律师收费；2、请委托人书面确认其规定协议必备的商业条件；3、搜集有关的法律、法规；4、审阅委托人提供的商业条件和业务文献（可根据需要，规定委托人补充提供有关文献资料）；5、起草协议；6、向委托人提交协议讨论稿并向其解释重要条款。（二）受托

7、参与协议洽谈前，应准备的重要工作:1、协议草案中各项非商业条款的法律根据；2、协议双方也许有争议的条款及其也许援引的法律根据。（三）受托参与协议洽谈应注意的事项：1、律师一般仅对波及委托人权利、义务的法律事项刊登意见，不干涉当事人的纯商业条件。2、律师不仅要注意协议内容日勺合法性，并且要注意可履行性。协议用语应精确，无歧义。协议条款之间应环环相扣，没有脱节和遗漏。3、律师提出提议，而当事人不予接受的J事项，亦应作好记录备查。第十四条协议见证业务（-）从事协议见证业务的一般性程序：1、确定律师收费；2、与规定协议见证的各方签订委托协议，订明委托事项；3、审查及查对协议各方经营文本或个人身份证原件

8、，并留存各方复印件存档；4、规定各方（自然人除外）出具法定代表人证明书原件存档；5、如非法定代表人（自然人除外）签约，须规定各方出具书面授权委托书原件存档;6、审查协议所波及的有关法律文献及有无协议法第五十二条、第五十三条规定的情节；7、根据协议法第五十四条向各方解释协议重要的条款，并做出会议纪要；8、留存签约代表身份证复印件及其签名字样存档；9、亲自目视各方代表（如一方或双方为自然人，应由其本人亲自到场）在协议文本上签字；10、向协议各方出具律师见证书。11、留存协议原件一份和协议有关法律文献复印件存档。（二）具有下列状况之一的，执业律师不得出具见证书：1、协议一方或双方不能提供证明其为合法

9、签约人日勺身份证明文献的;2、协议或协议条款具有协议法第五十二条、五十三条、五十四条规定的状况，而当事人拒绝修改协议的。第十五条房地产的预售协议见证业务（-）执业律师在该项业务中应根据本业务指导第十六条审查卖方预售、发售的合法性及其有效法律文献；审查买卖协议的真实性及合法性；向协议各方解释协议条款；在当事人或房管部门有需要时，向其出具律师见证书。（二）从事该项业务，执业律师可根据协议约定向协议一方或协议双方收取律师见证费。但该收费条款必须向买楼方作尤其阐明，并由买楼方签字确认。（三）执业律师从事房地产预售见证业务时，须规定卖方（发展商）提供下列法律文献：1、交付土地使用权出让金的凭证或减免土地

10、出让金的审批文献;2、土地使用权证书；3、建设工程规划许可证和施工许可证；4、按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资25%以上的证明；5、工程施工协议；6、有效期内的商品房预售许可证；7、资金来源证明；8、委托人的营业执照及其资质证书。（四）律师还应审查预售物业有无被查封、冻结、抵押等限制转让的状况。第十六条代理房地产转让（一）一般性程序1、报价及确定律师收费；2、由委托人出具委托书同步签订委托协议明确委托事项和权限,必须明确房地产转让登记手续由谁负责办理。（二）执业律师代理委托人从事房地产转让交易业务时，须规定发售方提供能证明证明下列状况的法律文献：1、房地产证或权属证明

11、书；2、属于预售房屋，应规定售楼方提供权属证明书或本业务指导第十七条（三）所规定的法律文献；3、代理收楼的（应向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用阐明书，并与售楼协议约定交付条件相查对。4、转让成片开发土地日勺，应形成工业用地或其他建设用地条件;（三）律师应审查转让的房地产有无被查封、冻结、抵押、共有等其他限制转让日勺权利附着的状况。第十七条代理房地产抵押（一）一般性程序1、报价及确定律师收费；2、由委托人出具委托书同步签订委托协议明确委托事项和权限,必须明确房地产抵押登记手续由谁负责办理。（二）代理委托人从事房地产抵押业务的，应规定委托人提供下列法律文献；1、土地使用权证书及土地使用权出让金

12、缴付凭证或房屋所有权证书；2、债的协议或凭证;3、抵押人和抵押权人的身份证明及抵押人内部审批同意抵押的证明。（三）律师事务所及执业律师不得在银行办公场所内，或担保企业办公场所内、或房地产交易场所内设置临时性或长期性办事机构、办事点招揽业务。也不得在上述地点代表抵押权人或担保人设置临时性或长期性办事机构、办事点招揽业务。（四）审查有无限制和法定不准办理抵押日勺情形。第十八条代理房屋租赁（-）一般性程序1、报价及确定律师收费；2、由委托人出具委托书，同步签订委托协议明确委托事项和权限。（二）代理委托人从事房屋租赁业务的，须规定出租人提供下列法律文献：1、房屋所有权证书或证明其产权的其他证明文献；2

13、、出租人和承租人的身份证明；3、租赁许可证。（三）审查出租房屋有无被限制出租的情形。第十九条代理房屋拆迁（一）一般程序1、报价及确定律师收费；2、由委托人出具委托书，同步签订委托协议明确委托事项和权限。（二）代理房地产拆迁业务时，律师须规定拆迁人提供下列法律文献：1、在有效期内的!房屋拆迁许可证；2、委托拆迁的委托书及拆迁资格证；3、拆迁工作人员的拆迁工作证；4、拆迁公告；5、永迁房改J产权证明；6、临时安顿房的租用证明或产权证明。第四章诉讼业务第二十条房地产诉讼一、房地产诉讼的重要类型：（一）、房地产合作纠纷房地产合作者之间因履行合作协议发生纠纷，包括协议效力纠纷、协议条款含义纠纷、协议履行

14、中日勺违约纠纷等，如无仲裁协议,直接向人民法院起诉；（二）、房地产拆迁纠纷1、拆迁人与被拆迁人对赔偿形式和赔偿金额、安顿用房面积和安顿地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由房屋拆迁主管部门裁决；拆迁人或被拆迁人是市房屋拆迁主管部门的，由市人民政府裁决。2、当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。但应注意，在诉讼期间，拆迁人已给被拆迁人作了安顿或者提供了周转房的，不停止拆迁的执行。3、当事人因履行拆迁协议发生纠纷的，直接向人民法院起诉。（三）、房地产买卖（转让）纠纷1、买卖双方因买卖协议的效力、或因履行协议而在质量、装修原则、期限、面积、配套设施与否完善等

15、方面发生纠纷，直接向人民法院起诉；2、买卖任何一方认为国家主管机关在颁发证照方面使当事人的合法权益受到了侵害，均可以直接向人民法院提起行政诉讼；（四）、房地产租赁纠纷1、房地产租赁双方因租赁协议的效力或履行租赁协议发生租金、租赁期限、租赁条件、房屋维修等方面的纠纷，向人民法院起诉;2、波及转租时，应根据原租赁协议和转租协议的约定确定诉讼当事人；3、国家主管机关不按规定办理房屋租赁许可证件时，当事人可以直接向人民法院提起行政诉讼。因对国家主管机关的行政惩罚不服的，可以在接到行政惩罚决定之日15日内向上一级行政主管机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院提起行政诉讼；也可以直接向人民法院提起行政诉讼。（五）、房地产中介纠纷1、房地产中介包括地产代理、房地产评估、建筑监理等，中介机构均需专门资质。如中介机构对国家主管机关不同意资质的决定不服，可以向人民法院提起行政诉讼。2、因房地产中介协议的效力或履行协议发生纠