临沂市罗庄区项目分析报告.docx
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1、临沂市罗庄区项目分析报告一、罗庄区概况临沂市罗庄区位于山东省东南部,地跨东经1180611828,北纬345135o06o北靠兰山区,东与河东区隔沂河相望,西与苍山县接壤,南与郑城县为邻。南北最大纵距22.5公里,东西最大横距25公里。总面积370.6平方公里。罗庄区地理位置优越,是鲁南苏北重要的交通枢纽。境内206国道纵贯南北,兖石铁路横穿北部,距临沂飞机场10公里,距日照、岚山、连云港三大港口仅百公里。区内设有国家社会发展综合实验区、省级高新技术产业开发区、省级开放开发综合实验区和省级外向型农业开发示范区。罗庄区地理位置示意图二、罗庄区房地产个案情况1、 金台花园金台花园由临沂美华房地产开
2、发公司开发。位于罗六路与规划路交汇处,离市区10分钟路程。项目占地40亩,绿化率达35%,南有区植物园和美丽的双月湖。住宅价格:3层1590元/平方米;4层1520元/平方米,顶层1390元/平方米。银行按揭优惠7乐一次性付款优惠10机商铺价格:均为一层150平米商铺,售价1950-2100元/平方米。银行按揭优惠2%,一次性付款优惠6%。金台花园2、 沂州阳光花园沂州阳光花园由临沂市沂州房地产有限公司开发,该小区位于罗庄区文化路西段,东临罗庄区第一中学,与超市及银行毗邻,地理位置优越,交通便利,配套设施完备。小区建筑面积210000平方米,共41栋,5层送阁楼,绿化率40乐区内配套设有阳光卫
3、生院,商业步行街,阳光超市,幼儿园,广场和观景湖住宅价格:起价1460元/平方米(1层),最高价1620元/平方米(3、4层),均价1500元/平方米,银行贷款97折,一次性付款95折。商铺价格:仅剩一套45平方米一层商铺,2000元/平方米。3、美澳花园(别墅高档项目,仅供参考)美澳花园由临沂市罗湖房地产开发有限公司开发,该项目位于沂河路与金程路交汇处。项目占地14万平方米,容积率0.8,绿化率60乐楼盘形态以叠拼别塞为主,联排别墅为辅。别墅面积168-400平方米,公寓住宅100-230平方米。售价:起价2400元/平方米三、地块分析1、项目背景该地块为中国作家协会临沂创作生活基地,属文体
4、娱乐用地,现该地块用作合作开发,合作方以土地投入方式合作开发。地块需进一部变更土地用地性质后方可进行房地产开发。2、地块位置该地块位于临沂市罗庄区中心位置,西临区人民法院,东临区工商分局,南隔湖北路与区政府和双月湖公园相邻。项目占地19800多平方米,地块呈规则长方形,南北长东西窄,南北220多米,东西90多米。临沂项目位置示意图3、4、 周边配套情况该地块位于罗庄区中心地段区行政商业中心区,具有良好的地段优势,项目周边配套设施齐全。周边有区政府、区法院、区工商分局、区公安分局、区国土资源分局、区技术监督分局、区劳动局等政府事业单位,还有学校、银行、酒店等配套设施。地块东临护台植物园、双月湖公
5、园等城市景点。综上所述,该项目具有良好的的地段优势。四、项目发展设想根据项目背景、项目所处市场和环境情况以及项目自身情况。该项目的发展以住宅为主,沿湖北路建设沿街底商。根据项目地段情况,项目总建筑面积约30000平方米,其中住宅约27000平方米,沿街商业约3000平方米。综合考虑罗庄区房地产市场和地块状况,该项目住宅销售均价定位为1600元/平方米,沿街商业均价为2500元/平方米。由于目前项目用地性质属文体娱乐用地,因此如进行房地产项目开发,需变更地块用地性质为商住用地。根据目前情况,可考虑项目分步开发,先建设南北两侧沿街,变更项目用地性质后再根据实际情况开发建设。南侧沿街根据项目整体规划



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