房地产估值课程设计.docx

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1、房地产估价汇报-体育场路5号3幢4单元302室委托人：XX房地产中介企业估价单位：火炸华房地产估价企业估价人员：朱俊霖作业时间：2023年6月6日至2023年6月12日估价汇报编号：23020235目录(-)致委托方函(-)估价师声明()估价的假设和限制条件(四)估价结果报告(五)估价技术报告(六)附件致委托方函XX房地产中介企业：受贵方委托，我企业对杭州市下城区体育场路5号3幢4单元302室的房地产（如下简称估价对象）日勺现时市场价格进行了现场查勘、评估。估价对象：杭州市下城区体育场路5号3幢4单元302室，建筑面积67.47平方米。估价目的：为贵方以估价对象作为抵押物向银行进行抵押贷款提供

2、价值参照根据。估价时点：根据贵方规定，本汇报确定估价对象日勺价格为2023年6月12日的现实状况公开市场价值。估价成果：估价人员根据估价目的，遵照客观、公正和公平的!估价原则，按照估价工作程序，采用科学、合适的估价措施，在认真分析既有资料的基础上，通过对影响房地产价格因数日勺综合分析，通过精确的测算，结合估价经验，确定杭州下城区体育场路5号3幢4单元302室，建筑面积67.47平方米的房地产抵押参照价值为大写人民币元整（总价？元，平均单价？元/平方米）。此致火炸华房地产估价企业估价师申明火炸华房地产估价企业郑重申明：1、 我们在本估价汇报中陈说的事实是真实时和精确的。2、 本估价汇报中的分析、

3、意见和结论是我们自己公正日勺专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已阐明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本估价汇报中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有利害关系或偏见。4、 我们根据中华人民共和国国标房地产估价规范进行分析、形成意见和结论，撰写本估价汇报。5、 我们已对本估价汇报中的估价对象进行了实地查勘。6、 没有人对本估价汇报提供了重要专业协助。7、 本估价汇报中所根据的有关法律证件，均为委托方所提供。如：国有土地使用权证、房屋所有权证等资料，我司未向政府有关部门核算，对其真实性不负任何责任。8、 本估价汇报有效期为六个月（即2023年6月12日至2023年12月12日止），逾期作

4、废估价0假设和限制条件1、 本次估价是以估价对象可以持续使用为假设前提2、 本次估价是以委托方拥有估价对象房屋所有权及分摊的土地使用权不存在抵押为假设前提。3、 本次估价是以估价对象不存在设定租赁期限的租约为假设前提。4、 由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产日勺各项权益及各项服务配套设施为假设前提。5、 汇报中估价成果为估价对象在2023年6月12日日勺市场价格。即估价时点预期可以成交的价格，但不考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因数对抵押价值的影响。6、 本估价汇报有效期为六个月，逾期作废房地产估价成果汇报一、委托方：XX房地产中

5、介企业住所：杭州市下城区体育场路124号估价方：火炸华房地产估价企业二、住所：浙江省浦江县江滨西路34号三、估价对象：1、估价对象概况本次估价对象为杭州市下城区体育场路5号3幢4单元3室。估价对象南临体育场路，西近中河路，东近建国北路，北近环城北路。房地产用途：住宅临街状况：南面临体育场路2、房地产权利状况估价对象所有权人朱椰持有杭房权证下改字第号房屋所有权证，建筑面积67.47m2；持有杭下房改国用(2305)字第23020235号国有土地使用证，地号2-3-(02)-0025,土地用途为住宅，土地获得方式房改购房，土地等级II级，土地分摊面积I133、房地产状况根据现场勘查实际状况，评估标

6、日勺系六层砖混构造住宅楼中4单元302室日勺一套原则住宅，建成于1982年，外墙采用彩色涂料粉饰。楼层平面布局为一梯二户，主体为南北朝向，内部格局系三室一厅一厨一卫单阳台，内墙、顶棚系乳胶漆饰面，三个房间地面铺设木地板，厅、厨房和卫生间地面铺设地面砖，厨房和卫生间墙面铺设墙面砖，卫生间配置淋浴房和卫生洁具，塑钢窗，木门和外装防盗门。4、市政基础设施条件估价对象位于杭州市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，具有了“七通一平”的条件5、影响价值因数上城区是杭州市市中心的城区之一，体育场路是杭州市市中心的重要道路之一。估价对象位于杭州市下城区体育场路5号3幢4单元302室，正面（出入口）朝南临街

7、（体育场路），有11路、28路、8路等近十路公交车，西面是中河路和中河高架路，东面是建国北路，交通十分以便。估价对象周围有杭州市体育馆、体育场，杭州是丝绸市场，距离武林广场商业中心也仅XXX米，休闲、购物十分以便。周围尚有小学、中学，娱乐场所等，公共配套设施齐全。四、估价日期：2023年6月6日至2023年6月12日五、估价时点：2023年6月12日六、估价目的：为贵方以估价对象作为抵押物向银行进行抵押贷款提供价值根据。七、价值定义：本次房地产评估价值为估价对象于估价时点的公开市场价值。八、估价根据：1、国标GB/0291T999房地产估价规范2、中华人民共和国都市房地产管理法及实行细则3、中

8、华人民共和国土地管理法及实行细则。4、都市房地产抵押管理措施5、杭政发(2023)115号有关调整杭州市房屋重置价格的批复。6、杭州市房地产管理局杭价房(1995)025号、杭州市人民政府杭政发202312号有关调整杭州市区土地等级和基准地价原则问题给市土管局的批复等有关法律、法规及文献。7、委托方提供的房地产估价委托书、房屋所有权证、国有土地使用证等资料。8、估价人员所理解的类似房地产的市场价格资料。9、估价人员实地勘察获取日勺资料。九、估价原则本次估价遵照如下原则：1、 客观、公正、独立的原则；2、 反应市场供求的J原则；3、 合法的原则；4、 最高最佳使用R原则；5、 估价时点的原则；6

9、、 替代原则。十、估价措施及过程本项目日勺估价技术思绪与措施为：由于估价的用途为一般住宅，根据市场调查，近期内与估价对象处在同一供需圈，用途相似的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，合用于市场比较法和收益法进行评估。根据估价对象的详细状况和估价目的，经综合分析考虑，本汇报采用比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现实状况公开市场价值。市场比较法：估价对象价格二可比案例价格X交易状况原因修正系数义交易日期原因修正系数X区域原因修正系数X个别原因修正系数成本法：旧有房地产价格二土地重新获得价格+建筑物重置价-建筑物折旧十二、估价成果：经采用市场比较法估价，

10、本次估价对象在估价时点的参照价格为：大写人民币？元整（总价？元，平均单价？元/平方米）。十三、阐明1、本汇报估价时点为2023年6月12日，估价成果有效期为六个月，即2023年6月12日至2023年12月12日止。2、本汇报出的市场价格仅供抵押双方参照，抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑付难易、政府有关税费缴纳等状况确定。本汇报仅为房地产抵押提供参照价值，超过使用范围本评估机构不承担法律责任。3、抵押房地产一旦发生清偿问题，其处置措施应参照国家有关政策、法规进行，此外抵押房地产清偿的费用较正常的房地产交易高,提请汇报使用方注意。十四、估价人员：姓名资质朱俊霖中华人民共和国注册房地产估价

11、师火炸华房地产估价企业2023年6月12日估价技术报告一、区域原因分析和市场背景分析国家发展和改革委员会、国家记录局对全国35个大中都市房地产市场的调查显示，一季度杭州房屋销售价格同比上涨了10.5%。一季度35个杭州土地交易价格同比上涨51.3%。杭州建筑钢材市场价格继续上涨，现杭州市场主导钢厂沙钢螺纹市场价格在34803500元/吨之间，外地大钢厂螺纹市场主流价格在3450-3460元/吨之间，主流价格较昨日再度上涨2030元/吨。据杭州市经济信息中心监测B八家中介显示，五月杭城二手房总成交套数在四月谷底B基础上又减少了14.88%。而成交均价基本保持原有水平，比前一种月涨了0.7个百分点

12、，为6688元/平方米;估价对象周围有杭州市体育馆、体育场，杭州是丝绸市场，距离武林广场商业中心也仅500米，休闲、购物十分以便。周围尚有小学、中学，娱乐场所等，公共配套设施齐全处在较繁华地段，交通便捷，公共设施配套完备，就是环境质量、自然景观稍差了点；皆于此，对估价对象进行评估。二、房地产估价原则分析由委托方提供B资料显示该宗房地产合法；？重要是合法原则、最高最佳原则、替代原则、估价时点原则等分析。注意在合法原则下最高最佳使用，如：装修后使用与否会增值等。三、估价措施选用由于估价B用途为一般住宅，根据市场调查，近期内与估价对象处在同一供需圈，用途相似的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交

13、易和租赁案例较多，合用于市场比较法和收益法进行评估。但由于估价对象的估价目日勺是抵押贷款，考虑到风险，一般采用成本法评估。本汇报采用比较法和成本法分别进行评估较为合适。最终以算术平均法确定估价对象的现实状况公开市场价值。四、对估价对象进行估价计算1、比较法市场比较法的基本公式：估价对象价格二可比实例房地产价格X交易状况修正系数X交易日期修正系数X区域因数修正系数X个别因数修正系数1）、实例选择通过市场调查和向有关部门查询，搜集了与估价对象有关日勺若干市场交易实例，根据有关替代性原理，按用途相似、地区相近、价格类型相似、估价时点靠近、交易状况正常的规定，选择下列三个案例作为可比实例。2）、因数选

14、择根据影响房地产价格的重要因数，结合估价对象和可比实例的实际状况，所选时比较因数重要有用途、交易日期、区域因数及个别因数等。区域因数重要有商业服务繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；个别因数重要有构造、房型、装修、成新状况、朝向及层次等。3）、因数条件描述因数条件阐明表估价对象和可比实例的实际状况ABC估价对象惠民路翠苑二区树园小区体育场路5号3幢4单元302坐落惠民路河东路体育场路体育场路交易口期2023.52023.52023.62023.6交易状况正常正常正常正常交易价格7584元/m26489元/m27181.14元/m2待定区域因数商业繁华度繁华较繁华较繁华繁华景观很好一般一般一般交通条件便捷便捷便捷便捷区域环境好一般一般好基础设施兀杳完善兀杳一弟兀杳个别因数构造砖混砖混砖混砖混房型三室一厅三室一厅一室一厅三室一厅建筑装修中等豪华豪华中等成新状况九成新九成新九成新八成新朝向南北南北南北南北层次2F/75F/73F/73F/64）、编制比较因数条件指数表以估价对象日勺各因数条件为基础，对应指数为100,将可比实例对应因数条件与估价对象相比较，确定对应指数。详见表因数条件指数表估价对象和可比实例I内实际状况ABC估价对象交易日期9999100100交易状况100100100100区域因数商业繁华度10095