房地产价格指数研究.docx

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1、我国房地产价格指数编制研究1、房地产价格指数房地产价格指数是动态描述一定区域各类房地产（如商业用房、住宅和办公楼）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数,它是一种单一指标指数，即选取一定数量的房地产价格样点，进行价格指数的编制，用来反映房地产市场的景气状况。房地产价格指数抓住了市场价格这一核心因素，从而是准确、系统的描述城市房地产价格运动规律最重要的经济指标。运用价格指数进行房地产市场总体分析其作用主要体现在两个方面：（1）利用价格指数反映价格波动的幅度；（2）价格指数是价格机制中的风向标，利用价格指数反映市场的供求状况。价格指数上升，说明供求趋紧；价格指数下降，说明市场供求趋缓。

2、这两个作用都是价格指数在时间序列的比较，用以说明房地产市场的纵向变化。价格指数的横向作用就是可以被用来比较不同地域房地产市场的发展状况和发展特点。2、房地产价格指数编制方法价格指数编制首先要求编制对象是“同质可比性所谓“同质可比性”是指在价格指数的编制中，报告期价格与基期价格的内涵应保持一致，可直接对比，因为只有这样测算出的价格指数才能如实反映商品价格的变动。房地产本身是一个完全差异化的产品，其品质不但受建筑物本身的品质，如建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库等方面因素影响，且与建筑物周围的环境，如交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院以及区域环境发展前景等密切相关。为了使房地产产

3、品具有“同质可比性”，就必须对其进行同质化处理，这就需要有相应的处理方法和技术。3、中国当前几种主要的房地产价格指数据不完全统计，目前我国公布的各类房地产价格指数有10多个。其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民问合办的。3.1 全国性房地产价格指数3.1.1 中房指数中房指数系统主要以中房价格指数为主。中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。中房城市指数按月或季度发布。目前，中房指数系统在搜房研究院的推动下，已初步形成了重要城市价格指数、北京写字楼租金指数、重要城市典型住宅价格指数以及中国房地产

4、预警系统等房地产市场监测体系。其主要的发布渠道采取报纸、电台、电视台等公共媒体与电话、电传热线、指数通讯刊物、互联网查询等各种方式，目前公共媒体的报导主要由当地颇具影响力的新闻媒体承担。3.1.2 戴德梁行指数戴德梁行指数是由香港戴德梁行于1991年在内地开始分季度进行测算，并且通过自己的内部刊物，采用向客户赠送的方式，向外界发布的房地产价格指数。戴德梁行指数分为写字楼租金指数、写字楼售价指数、住宅售价指数等。目前，它覆盖上海、北京、广州和深圳。3.2 地方性房地产价格指数3.2.1 伟业指数伟业指数是伟业顾问公司和清华大学房地产研究所联合研制开发的，于1997年1季度正式推出。它是反映北京市

5、区范围内某一时段不同类型、不同区域、不同方向的物业价格、租金及收益率水平的综合性房地产指标。伟业指数系统包括伟业分物业指数子系统和伟业分区域指数子系统以及伟业综合指数。伟业指数以反映微观市场为主，在项目上更侧重于住宅，包括内销住宅、外销公寓、别墅、写字楼；指数分为城区、环线、方位、聚集区统计的价格指数和分城区、环线、方位、聚居区统计的租金指数和写字楼收益率。伟业指数样本选取范围包括北京市及8个城市近郊区的普通住宅、公寓、别墅、写字楼等4类物业的商品房项目。样本数据（价格）的调查、核实时间为每一季度的第二、三个月。指数产品主要选取了价格（售价）和租金两项指标，计算时采用综合价格（租金）和聚类方法

6、，以1997年1季度为指数计算的基期。伟业指数的发布是通过自己的出版物“指数综合月刊”和“地产界”进行分布。3.2.2 西安40指数“西安40指数”是“西安房地产市场价格40指数系统的简称”，于1999年1月份试运行，由西安市房产管理局市场处和西安西宇公司房地产信息部联合推出，每月发布一次。这一系统以西安地区在售的120多家房地产开发项目为抽选样本范围，根据统计抽样原理，从中选择代表不同物业、不同区位、不同档次的40家房地产开发项目为样本户，各区的样本数目以全市住宅、商办、别墅的比例配出。通过入户调查，并参照相关数据及系数，得出西安房地产价格指数，以反映上月度西安地区房地产销售价格的基本变化。

7、4、我国房地产价格指数编制问题及完善4.1 我国房地产价格指数理论及实践问题我国房地产市场的起步晚，发育不完善，对房地产价格指数的编制最直接的影响是房地产交易案例少、交易价格不公开、交易资料不全面。因此，与这种状况相适应，目前我国包括“中房指数”在内的十余种房地产价格指数，均存在着编制理论不完善、实际操作不规范的问题，以及由此衍生出的很多具体问题，可以从以下几个方面进行分析。（I）指数测算方法不完善，在实际操作中存在着很大的困难，实际采取一种简单的变通的做法。但采用这种变通的做法在理论上还存在着很多问题，在现实操作中也是一时之计，并未形成一套规范的制度（2）调查数据的可靠性问题房地产开发公司出

8、于各种顾虑,或由于对编制房地产指数的意义认识不足,很难填报客观、准确的数据。（3）样本数据缺乏代表性目前在房地产指数编制的样本数据方面存在着样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。（4）指数的应用受限制由于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产价格指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产价格指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数在内的众多房地产价格指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的分析等问题。4.2 我国

9、房地产价格指数编制完善设想我国房地产价格指数编制完善应着眼于数据收集、编制方法、编制体系方面，具体而言就是：首先，提高房地产交易数据收集的准确性和及时性。从目前情况看，在各类房地产价格指数所采用的不同的数据来源中，房地产管理部门通过合同订立、预告登记或类似环节建立的房地产交易信息数据库在数据的完整性、准确性和及时性等方面质量最高，且投入成本较低。其次，编制方法要逐步从非同质性的加权平均法数向满足同质性的特征价格法、重复交易法或混合模型法过渡。由于我国目前房地产市场仍然以一级市场（即新盘的交易）为主，大多数城市的二手房市场远未放开，市场交易资料相对来说还是较封闭不公开，同质价格指数编制所需的数据

10、要求也尚未完全满足，因此从当前普遍采用的加权平均等非同质方法向特征价格法或重复交易法等同质价格编制方法的转变应当是一个逐步实现的过渡过程。可行的方法是以特征价格法或重复交易法的基本思路为指导，从当前实际数据质量和社会普遍接受理解程度出发，有针对性地设计简化的或近似的同质价格指数编制方法，实现价格指数科学性与适用性的结合。最后，房地产价格指数的编制体系应统一和完备，才能提面房地产价格指数的质量和其应用。现有的各类房地产价格指数在体系构成、数据来源、编制方法等方面存在较大差异,使得各类房地产价格指数的编制结果仅具有与其自身历史水平进行纵向比较的作用，而无法实现相互之间的兼容和横向比较分析，甚至于出现不同指数间的相互矛盾，严重的影响了公众对房地产价格指数的信任度，也难以发挥其引导房地产投资和消费的作用。总之，一套成熟、有效的房地产价格指数才能真实、有效、及时的传递价格变化信息,成为指导房地产市场参与者活动的有价值的工具,才能反映国家或区域房地产市场的整体行情。