设计角度的成本优化及控制.docx

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1、随着地产行业进入了持续低迷的时期，虽然今年年初出台了多项救市政策，但从执行情况看，这些救市政策均已宣告失败。在这种大环境下，房企只有发掘内部潜力才能提升自身的抵抗力，在这场地产浩劫中生存在这场浩劫中，对于地产企业而言，回归本业，通过项目开发盈利，通过管理要效益，就必须重新拾起成本管理这件武器，严控企业成本在地产的开发链条中，设计控制及优化是成本控制的源头，前期设计环节决定整个项目成本的70%甚至更多，本文就从设计的角度来分析如何进行成本优化和控制题纲01从几个真实案例说起02设计角度的成本优化及控制01从几个真实案例说起企业都在推行降本增效，对于项目而言，绝大部分的降本来源于与设计的协同，通过

2、设计优化实现的，我们先来看几个真实的优化案例案例一：某项目桩基比选及优化某项目由四栋150m高的住宅与两栋81m高住宅组成项目地质情况不是很理想，地下存在土洞和溶洞，土洞和溶洞由于强度较低、可能造成建筑物不均匀沉陷，引起不利的应力分布，严重时甚至引起建筑物及基础开裂、崩塌遇到这种地质情况的通常做法是基础穿过土洞和溶洞，必要时需进行加固，加固方式可采用对土洞和溶洞加注水泥浆和加深桩基嵌岩深度等，但成本较高项目团队对各种基础形式进行了详细的比选：筏板基础：优点是施工工艺简单，施工速度快。工程造价低。质量易控制的优点；缺点是要求场地地基承载力高，基础沉降变形小由于本项目地下存在土洞和溶洞所以筏板基础

3、不太适用预应力管桩：优点是施工工艺简单，造价低，质量、工期易控制；缺点是锤击桩噪音大，静压桩穿透坚硬地层能力稍差；挤土明显；桩接头质量难于控制；岩层变化较大对桩基础施工有一定影响，比较容易断桩。由于本项目地下存在土洞和溶洞所以筏板基础不建议使用人工挖孔灌注桩:优点是施工工艺简单、持力层判定直观，桩身质量易控制,工程费用相对较低，能够大面积施工、工期较短；缺点是人工挖孔桩施工时需大面积降水，施工安全隐患较多，施工时抽排水可能引起地面沉降，需考虑对周边道路及建筑物的影响。由于本项目地下存在土洞和溶洞所以人工挖孔灌注桩不可使用旋挖桩：优点是工期短、环境影响较小、可适用于各种地层；成孔泥皮薄、孔径规矩

4、。同时，钻机的安装比较简单，钻头拆卸方便，机械化程度高，成孔速度快；缺点是、对场地条件要求比较高，孔壁护壁差旋挖桩的特点在本项目比较适用冲（钻）孔灌注桩：优点是施工时不需降水，桩长灵活性强，可适用于各种地层；缺点是泥浆排放量大，存在泥浆污染场地，硝浆清运困难、桩身质量受施工工艺水平的影响较大（工艺不良时较易出现沉渣、断桩、夹泥、缩径、垮孔等问题）、持力层判定不直观、难于把握、施工速度慢本项目可以选用筏板基础1、施工工艺蠲，,施工速度快.2、工程造价低，3、质窈控制的优点1.要求场地地基承碇力高,基础沉降变形小.由于存在土版.不建议采用陵应力混赛土苫柢1.箱工Z艺简单2、造价低3、质工期遇控制锤

5、击桩好音大,解压桩穿透坚硬地属能力稍差；济土明显:桩接头质雉于控制；岩层变化较大对桩基型跑工稗一定影响，比较容JS断桩.由于存在土海技多,管植不建议采用人工花孔温注枝1.蜒工工艺简单.持力层判定M观桩身废易控制3、工程费用相对较低4.能够大面积施工,工瞰短1.人工挖孔桩第工时需大面积降水，跑工安全矽患较多.施工时油排水可能引起地面沉降.笳考虑对周边道路及建货物的影晌.3、注意要求做超助钻.不可选（场地存在溶洞）施挖植1.工蜘2、环境影婀较小3、可适用于各种地层;成孔泥皮菊.孔径规矩.同时,钻机的安装比较瀚单，钻头拆卸方便,机械化程度高.成孔速度快1、对场地条件要求比较高,孔中护壁差建议选用冲（

6、钻）孔濯注柢1.施工时不忘降水，桩长灵活性强，可适用于各种地层1泥浆捧放大,存在泥浆污染场地,磁浆清运困难；2.桩身质量受施工工艺水平的彩响较大（工艺不度时较易出现沉渣、断班、夹泥、缩径.垮孔等问Ia）;3、持力展判定不直观、睡于把褥;5.施工速度慢.可选用为了选择更合适的桩基方式，项目团队进行了进一步的思考解决思路：桩基方案以避让地基内土洞和溶洞为原则，以灌注桩（以强风化为持力层）+筏板的方案采用桩侧和桩底后注浆以提高承载力方案评估灌注桩（以强风化为持力层、桩底桩侧后注浆+筏板方案相比较以微风化为持力层的灌注桩方案节省成本约943.8万元，节省溶洞处理成本约458.6万元，两项合计节省成本约

7、1402.4万元；同时避免了穿透溶洞工期不可控的问题预期效果基础由穿透溶洞的嵌岩桩改为后注浆旋挖桩桩筏基础避开溶洞影响：节省建造成本；与常规方案（穿透溶洞的嵌岩桩）相比较节省工期（工期可控）案例二：某项目基坑支护优化方案某项目地处闹市，周边建筑情况复杂，且为深基坑，为了选择质量可靠，成本可控的深基坑支护方案，项目团队进行了大量的比选方案1“排桩+锚索”、和“排桩+内支撑”的支护方案：对撑+角撑，三道支撑，局部设置锚索优点是桩顶位移较小；能对可进行“桩锚”支护地段进行“桩锚”支护缺点是内支撑布置影响塔楼施工；因基坑离周边住宅较近,能采用锚索的位置过少；不利于成本节约方案2：拟采用“排桩+内支撑”

8、的支护方案。两层内支撑，在第一道支撑梁设置水平栈桥、最下一层土方采用抓土施工优点是内支撑能避开西北侧两塔楼，不影响其施工；两道内支撑，施工工期较短；出土坡道不占用西南侧高层住宅用地,影响其施工程度较小；第一道支撑梁上设置栈桥板，无斜坡栈桥。缺点是桩顶变形位移较大，对周边环境影响偏大，达到控制上限但其较方案1有较大的成本优势，最终选择方案2案例三：某项目幼儿园地下空间利用按前期规划条件，该项目规划一处12班幼儿园。因用地紧张，报专规方案中，幼儿园地下空间按统一开挖进行设计全市多个项目上报建环委审批，建环委会议针对“项目中幼儿园地下空间开发问题，得出审议意见“幼儿园地下空间统一不开发”由于项目用地

9、紧张，如果幼儿园地下不允许开发，意味着地下车库面积需要在非幼儿园地块解决，势必会造成地下车库层数进一步加大，不利于施工，同时也会增加成本为了解决这一问题，项目团队前后完成三版完整的可行性研究报告，并与建环委积极沟通，反复阐述项目用地紧张，幼儿园开发地下面积具备必要性；同时在方案中突显安全性，并取得区教育主管部门同意。最终建环委批复可开发幼儿园地下面积至此该项目幼儿园地下室开挖问题得以有效解决，减少二层（六层减少到四层）地下室开挖，节省地库面积3000平米,直接节省基坑支护桩数量和长度、内支撑道数、土石挖方量、钢筋混凝土量等成本2000万元；减少地下室开挖深度，可以缩短工期约4个月设计角度的成本

10、优化及控制出于项目成本控制的思路在设计工作上的体现，主要有三方面：优化材料方案、优化土建及结构方案、优化部品部件方案优化材料方案优化部品部件方案优化土建及结构方案途径总平面优化优化土建及结构方案建筑单体优化 减少土方工程量 减少道路面积 控制机电设备配置 控制层高 结构设计优化地下室优化减少地下室面积控制地下室层高在不影响产品品质的情况下，优化设计，控制土建、结构成优化材料方案途径建筑立面控制立面材料减少立面面积减少立面门窗面积控制保温材料在不影响产品（立面）效果、质量的前提下，适当使用替代性建材，节省材料成本优化部品部件方案途径在不影响产品功能使用的前提下，对建筑部品部件进行优化，控制材料类

11、型、尺寸，节省成本那具体该怎么做呢？我们按照设计时间维度进行分解1 .项目设计前期项目设计前期的条件收集及落实是非常重要的，因为这些条件会直接或间接的影响土建成本1.1 直接影响土建成本的管控点公建配套设置标准影响地上建筑面积：研究当地规范及当地规划部门所规定的公建配套设施配套标准人防地下室设置要求影响人防地下室面积：研究当地人防部门所规定的人防规范，调查人防地下室面积计算方法、配置要求，以及异地代建人防的相关费用标准车位配比影响地下室车库面积：研究项目机动车配置要求地面停车比例影响地下车库面积：研究项目地面停车的上限值1.2 间接影响土建成本的管控点建筑面积计算规则控制面积误差、防止面积损失

12、，减少设计变更：重点比较报批报建环节，以及预测绘环节中对于建筑面积计算的差异性绿地率计算规则控制绿地面积，避免缴纳绿地代建费及其它相关费用：重点关注地库覆土厚度与绿地率折算系数节能规范制定合理的节能策略，避免成本浪费：研究当建筑体型系数,窗墙比等指标要求；调查项目的供热、空调等系统要求地上、地下车位最小尺寸控制地下车库面积：调查当地允许的地上、地下车位最小尺寸非机动车停车位配置要求控制地下非机动车车位面积：调研非机动车配置标准。地下非机动车位的设置要求及其比例2 .概念方案阶段的优化2.1 直接影响土建成本的管控点层高：减少混凝土、钢筋材料费用，控制土建成本：住宅层高每增加IOCM,土建成本增

13、加约2%4%o合理配置产品的层高，可以有效控制项目成本窗墙比、窗地比：直接：减少外立面门窗面积，控制材料成本间接：优化建筑节能计算结果，降低外墙保温材料及门窗的材料标准，进而节约成本体形系数：直接：减少外立面面积，进而控制外墙材料成本间接：优化建筑节能计算结果，降低外墙保温材料及门窗的材质标准，进而节约成本车行道路（消防车道）布局：减少机动车道面积，控制土建成本车位配比标准：控制地下室面积，控制土建成本地面停车比例：控制地下室面积，控制土建成本地下车库层高：控制地下室土建成本地下车位平均面积：控制地下室面积，控制土建成本人防地下室面积：控制人防地下室土建及设备成本2 .2间接影响土建成本的管控

14、点户型面积段：控制项目总户数，间接降低公建配套标准、非机动车位及机动车位立面风格：通过风格定位，控制立面成本屋顶类型：简化立面造型，节约材料费用，控制屋顶成本地下车库形态（轮廓、柱网、车道、车位布置等）：优化地库布置，减少地库面积以节约成本节能设计策略、定位：参考各地法律法规，明确建筑节能标准，指导后期设计、施工工作，间接控制成本建筑形态与组团布局：优化总图布局，合理划分组团，控制好建筑形态、间距，节约物业、地库等多方面成本建筑层数：在满足规划的前提下，层数宜控制在合理范围内，降低土建、设备成本公建配套面积：控制公建配套（地上）建筑面积，增加可售比3 .方案设计阶段的优化3.1 直接影响土建成

15、本的管控点竖向设计：减少土方工程量，节约成本地下室优化：优化地下室层数、范围、覆土厚度、地库埋深、车库出入口数量、设备用房等，节省土建成本样板段限额设计：选址可独立实施，避开地下室范围，控制样板段总面积景观限额设计：控制景观软硬景比例，优化景观成本批量精装限额设计：控制精装定量、定性指标，优化成本公共部位精装限额设计：控制精装指标，优化成本3.2 间接影响土建成本的管控点立面材质限额设计：控制立面材料成本深化节能设计方案：控制节能保温材料费用结构选型：保证结构经济性，指导施工图设计，进而控制材料、土建成本景观成本不均衡使用：对敏感区域与非敏感区域配置、布局,控制景观成本水景面积：控制水景配置与面积，控制景观成本精装修成本与效果分析：控制精装成本，提升性价比深化产品配置标准：细化产品配置标准，控制后期设计变更方案阶段审图要点：审查设计成果，避免设计变更导致成本浪费4 .初设、施工阶段