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1、前言1 总论1.1 项目概况1.2 主要技术经济指标2 项目背景2.1 项目所在地地区概况2.2 项目建设的政策依据2.3 项目建设的文化背景2.4 项目建设的必要性分析3 市场分析3.1 昆明市地产市场供求分析3.2 项目市场定位及目标市场分析3.3 项目竞争力分析3.4 项目营销策略4 项目规划4.1 规划指导思想4.2 规划原则4.3 规划布局1.1 建设总规模1.2 高层商住楼项目1.3 多层商住楼项目1.4 传统商业步行街项目1.5 环境建设内容6 环境保护6.1 环境质量标准6.2 环境影响要素分析6.3 环境保护措施7 项目管理及人员培训7.1 项目组织管理机构7.2 劳动定员及

2、培训8 项目实施进度8.1 建设工期8.2 进度安排8.3 项目进度实施表9 投资估算与资金筹措9.1 投资估算依据9.2 建设投资9.3 总资金需求9.4 资金筹措1.2 2销售收入1.3 3税金及附加1.4 4利润估算1.5 5主要财务指标11 风险分析11.1 盈亏平衡分析11.2 敏感性分析11.3 概率分析12 社会综合效益分析13 研究结论与建议14 附表14.1 附表（D投资估算表（2）成本估算表（3）销售收入及税金估算表（4）损益表（5）现金流量简表（全部投资）昆明市作为我国西南地区重镇，国家启动西部大开发的区域性核心城市，在经过了以“99世博会”为契机的城市基础设施建设、环境

3、改善以及旧城改造之后，已初步形成了现代化都市的雏形。随着国家经济的进一步发展，特别是新一届省、市领导的上任，昆明市乃至全云南省又将迎来新一轮的大发展。“新昆明城市整体规划”以及超过300万平方米旧城改造方案的全面出台，为春城打造成中国的体验之都，创造了百年不遇的历史机遇。新城区的建设与旧城区的改造工作并举，必将加速昆明的城市现代化进程，进一步拉升房地产市场的开发，创造更多的商业机会。大地桥公司和香港众维公司正是在这样一个大的市场背景下密切关注着昆明市的基础设施投资市场。通过有针对性的实地考察和初步市场调研，我们对昆明市的整体投资环境有了深刻的认识和了解，并得出了基本的正面评价。在同昆明市各级政

4、府领导的对接过程中，我们还深深地感受到了“新昆明”发展的强烈脉动，并坚定了我们投资昆明、建设昆明的信心和决心。“老昆明新天地“（福荣里片区旧城改造）项目是在统一规划的基础上，通过引进先进的开发理念和经营模式，结合房地产设施的改建、新建，将以昆明市东西寺塔步街为核心，把昆明历史上的中轴线建设成为“提供休闲、娱乐、购物、餐饮等服务的一站式消费中心”（在国外也称“SHOPPINGMA11），以及高尚的商务商住中心，形成整个城市经济、文化发展的综合性新地标。为此，我们将以“小心求证，大胆设想”的工作态度，本着“在获得经济效益的同时，更注重政治效益、社会效益、品牌效益”的企业投资、发展原则积极推进“老昆

5、明新天地”项目，为打造昆明作为体验之都和东盟桥头堡的地位添上浓墨重彩的一笔。1总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：“老昆明新天地”（福荣里片区旧城改造项目）1.1.2 项目区域位置福荣里片区位于城市传统中轴线的南端，西以福荣里，东以书林街为界；北至鱼课司街，南至东西寺塔商业步行街，具有良好的内、外交通条件和绝佳的区位优势。1.1.3 项目承办单位：云南大地桥集团有限公司1.1.4 项目开发类型：城市中心区旧城改造1.2 主要技术经济指标1.2.1 项目用地用地名称数量（Ha）比率（）规划总用地5.70其中城市道路0.38净用地5.32IOO商业、文化娱乐用地2.2341.92商住用地2.

6、4746.43道路广场用地0.6211.651.2.2 项目规模建设总用地面积：57,OOOM2总建筑面积：353,306.86M2住宅建筑面积：160,OOONf商铺建筑面积：88289.32M2其中：地上商铺面积：60000M2地下商铺面积：28,289.32M2地上其它附属面积：8,OOOM2地下车库面积：97,017.54M2地下商业面积：28,289.32M2容积率：4.0绿化率：46.22%1.2.3主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1总用地面积平方米57,0002总建筑面积平方米353,306.863建设期年54建设投资总额万元102,3265销售收入万元210,985.2

7、6税金及附加万元10443.787投资利润率%63.958投资利税率%73.509内部收益率%41.5510累计净现值（i=10%）万元54968.4811投资回收期（静态）年1.8512投资回收期（动态）年1.772项目背景2.1.1北：金碧商城。始建于1999年，2000年8月逐步竣工并逐步投入使用。原定位为以仿古建筑为背景、以金马碧鸡等历史文化为依托的综合性大型商城，包含一个面积约为15000）2的号称世界上最大的珠宝城。但是由于其建筑形态同百货商业业态之间存在矛盾（主要是管理及交通动线组织之间），以及其功能定位与目标市场之间存在差异等多方面的原因，造成其经营状况不尽人意的现状。目前，该

8、项目已经开始进行积极的调整，将原先的“购物、休闲、娱乐”调整为“娱乐、休闲、观光、购物”，对招商对象重新进行排序，取得了一定的收效。经营状况有所改观,商铺的租赁价格有所提升。2.1.2南：近日楼商业步行街。新建仿古式建筑群，典型的明清时期昆明市井建筑形态，重于对建筑本身的雕琢，轻于对商业布局的规划。除步行街西侧受“奥特莱斯”商场的带动而略显活跃以外，其余部分都十分冷淡，近日楼几乎没有启用。究其原因，一是项目本身的商业定位和规划与目前的市场状况尚存在一定的差距；二是该项目同三市街商圈、金碧商圈处于不对称的辐射和吸纳关系，没有形成有机的互补，而在同质化的商业业态之中；三交通动线受阻，远离主要消费人

9、群。2.1.3东：书林街。昆明市知名度最高的街道之一，人流旺盛，商业气氛浓郁，尤为难得的是，该街道是目前昆明市内除正义路外道路绿化最好的街道，具有良好的景观线和生态环境。2.1.4西：福荣里。昆明市知名度最高的街道之一，经新建扩建之后，整洁而规整，道路两侧次第兴建了许多新建筑，具有现代化的城市风貌，并且已在市民心目当中确立了其高尚社区的地位。2. 15中：建筑密度较高，建筑总量较大，建筑规划杂乱，建筑形态落后。包含了住宅、商铺、宾馆、学校、幼儿园、工厂等多种功能，产权归属涉及多家单位，是目前昆明市中心环境较差的社区之一。2.2 项目建设的政策依据2.2.1 随着新昆明建设步伐的不断加快，位于城

10、市核心区的该项目已经成为新昆明对外展示形象，改善并复兴城市核心区的重点工程；2.2.2 在“大昆明”概念指引下，昆明的房地产市场的开发规模、投资力度正在迅速放大。根据新的城市整体规划要求，新一轮大规模、大手笔的旧城改造使本项目的开发呼之欲出；2.2.3 项目位于昆明城市CBD核心区，周边市政配套成熟，商务、居住氛围浓厚，为综合地产项目的开发建设提供了先天条件；2.2.4 昆明作为一个典型的旅游、休闲、消费型城市，在“体验之都”的城市品牌定位下，该项目对恢复昆明风貌，强化城市功能将起到积极的推动作用。2.3 项目建设的文化背景纵观古今中外城市发展，任何一个有影响有活力的城市，都离不开它的“核”，

11、这个“核”凝炼着一个城市的荣耀，焕发着一个城市的魅力和神韵。昆明的“核”在哪里？青翠幽秘的五华山，斑驳绮丽的大德双塔，光怪陆离的正义路，熙熙攘攘的近日楼，天开云瑞，金马碧鸡，东西寺塔承载五百年的辉煌,昭示五百年后昆明赛江南的预言，这就是昆明的中轴线，昆明的心脏。然而，因为种种原因，这个中轴线被分断，被割裂，不仅形销而且神散。如今，新昆明的美好蓝图已然铺就，在新昆明的发展规划之中，地方政府不仅着眼于对自然生态环境的治理和保护，同时为了扩大昆明今后作为东盟客厅的国际影响力，已经将昆明的主城的功能定位为发扬历史文化传承，展示春城魅力与神韵，提供商务、观光平台等等，重塑昆明的中轴线已成为支撑新昆明历史

12、地位和国际地位的重要一环。因此，“老昆明新天地”作为这条中轴线上提纲挈领式的核心项目，呼之欲出，生正逢时。2.4 项目建设的必要性分析2.4.1完善并加强城市中心区建设对于目前中国的大多数城市而言，其城市中心区都面临着一个“复兴”的过程。城市的再开发简单地说，就是用具有竞争力的现代建筑、开发理念，有针对性的更新衰退的地区。营造新的以人为中心的环境和空间。本项目将充分利用和发挥昆明现有核心商业圈的地段优势，通过商业设施、商业功能的全面提升、改造，有效地推动城市核心区的重建，复兴城市商业、商务、居住和文化娱乐等多方面的共同振兴。2.4.2引进先进的商业地产开发经营模式SHOPPINGMA11（简称

13、“摩尔”或大型购物中心）作为一种先进的区域性商业综合体开发模式，在欧、美、日、东南亚等地区取得了蓬勃发展，并且正在逐步成为引领未来零售业发展的重要趋势。代表了城市商业中心发展的未来方向，上个世纪九十年代以来，我国经济较发达地区摩尔的建设也得到了很大的发展。本项目将遵循现代商业的发展规律，建成一个以“文化、娱乐、休闲、旅游等综合附加值为明显特质“，集商业、商务、居住功能于一体的城市CBD。2.4.3全面打造城市新地标首先，从某种意义上讲，城市CBD的建设本身将标志着该地区区域经济发展的整体水平，房地产开发市场、消费市场的发育程度及商业经营管理模式的先进程度。其次，公共空间和商业活动是互相依存、互

14、相促进的。其建筑本身对形成公共空间特色起着重要作用，有效地集中表现项目所在城市的形象和个性。成为城市景观中非常醒目的主角，成为代表整个城市经济、文化发展综合性新地标。2. 4.4通过项目的开发带动周边商业氛围全面提升由于“金碧广场”与“近日楼步行街”两个项目投资经营的不成功，在政府背负沉重经济负担的同时，也严重影响了昆明的城市形象。因此，打通中央，形成板块效应、规模效应，“古城改造”势在必行。通过开发理念、经营模式到操作思路、市场定位等方面的重新梳理和专业策划，一方面，将有效地拉动和改善现有项目的经营状况，一方面，真正打造并建设具有云南建筑文化、民族民俗文化特点，且符合市场发展潮流的“老昆明新

15、天地工3.市场分析3.1 昆明市地产市场供求分析3. 11住宅市场、写字楼市场整体上供大于求，而在日趋明显的具有文化需求、身份需求、品牌形象需求的消费市场面前，符合要求的楼盘却是求大于供；3.1. 2城市郊区楼盘的大规模开发，反而衬托出市中心土地资源的希缺性，因此市中心楼盘依然受欢迎，如硬件素质和软件包装稍有超前，便能在高价位的基础上取得令人瞩目的销售业绩；3.1.3住宅同质不同价或同价不同质的情况比较多见，究其原因，一是昆明市消费群体的鉴赏判别力还不是很强，带有一定的盲目性，二是业界内的开发商整体的开发理念和综合素质还有待提高，许多开发商缺乏创新力和市场的把控能力，项目定位与市场之间发生偏移；3.1.4住宅仍以自用为主，对于商住概念物业的投资意识方兴未艾，因此想炒作出一个追捧效应，虽然难度相对其他发达城市要大一些