公司设计与运营分析报告第九部分投资分析.docx

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1、北京交通大学海滨学院工程管理12019投资分析9.1 股本结构与规模公司注册资本为8000万元，股本结构与规模如下表所示:表9-1股本结构与规模表x股本来源股本金济、风险资金入股管理层资金入股专利技术入股金额4600万元1600万元1800万元比例57.5%20%22.5%股本结构中，公司管理层资金入股占总股本的20%,由于是新上市的房地产公司管理方面要求较高，公司在运作方面的风险资金投入较高，我们打算引入1-2家风险投资公司投资入股，共同承担，化解风险。22.5%的专利技术入股虽略高于常规的20%的界限，但从目前国内各种现状来看，仍符合国家标准，具有可行性指标。9.2 资金来源与应用公司的主

2、要资金来自风险投资和管理层的资金入股,筹建初期需要外借资金2000万（金融机构三年期借款，利率5.49%）,用作流动资金。资金主要用于项目建设成本费用，项目建设销售费用，购建生产性固定资产和办公用设备，以及生产中所需的直接原材料、直接人工、制造费用及其它各类期间费用等如下额度。表9-2资金应用表（单位：万元）开发费用5616.25管理费用70销售费用35购置固定资产45流动资产45原材料20厂房租金30水电费用10职工工资50累计折旧费用10银行存款2268.75合计82009.3 投资收益分析公司的设备、原材料供应商的信誉足够好，设备到货、安装、调试在3-6个月内完成，生产中能够保证产品质量

3、；总公司选址在交通设施完善，投资环境很好，在政策上享受前两年免税的税收优惠政策。根据本公司现实各项基础、能力、潜力和业务发展的各项计划以及投资项目可行性，经过分析研究采用正确计算方法，本着求实、稳健的原则，并遵循我国现行法律、法规和制度，在各主要方面与财政部颁布的企业会计制度和修订过的企业会计准则相一致。9.3.1 投资净现值银行短期借款(1年期)利率为5.49%。考虑到目前资金成本较低，以及资金的机会成本和投资的风险性等因素,基准收益率(基准折现率i)取10%(下同)NPV=1(Ct-COt)(1i)t-co计算投资净现值表(单位：万元)项目合计第一年第二年第三年第四年第五年现金流入6625

4、712.51152.513001447.51900现金流出5841.425682.42661093.42821235.60941372.27811800.25现金净流量531.3875-4.890911.145215.188619.231925.9107投资净现值30.923-4.44639.210411.411213.13541.6123累计财务净现值30.923-4.44634.764116.175329.310730.92309.3.2 投资到第二年时公司实现盈利此时，5年投资收益NPV远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。9.3.3 内含报酬率年金现值系数(PV)=1/i-1/

5、i(1+i)*n,i取10%项目第一年第二年第三年第四年第五年年金现值系数0.90911.73552.48693.16993.7908(PA,IRR,5)=3.7908查表得知3.7908在(P/A,9%,5)=3.88965与(P/A,10%,5)=3.79079之间IRR=9%+(10%-9%)*(3.88965-3.7908)/(13.88965-3.7908+3.7908-3.790791)=9.9999%(公式过程见附录)内含报酬率=9.9999%企业所得税为25%,利息可以税前扣除，银行短期借款(1年期)利率为5.49%资金成本率=5.49%*(1-25%)=4.1175%内含报酬

6、率远大于资金成本率,主要因为房地产项目销售利润率较高，而且，前5年内市场增长性很好。9.3.4 、投资回收期Pt二累计净现金流量开始出现正值的年份数+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量Pt=2-1+4.8909/11.1452=1438投资回收期为1.4年9.3.5 盈亏平衡分析项目开发成本为5841.425万元，固定成本为2200万元，可变成本为3641.425万元，单位可变成本为2601元/平方米，销售收入为6625万元，销售单价为4732元/平方米，单位销售税金及附加为252元/平方米，计划开发数量为14000平发米。(计算过程见附录)用Q*表示当盈亏平衡时开发数量Q

7、*=CF/(PTT)=2200/(0.4732-0.2601-0.0252)=11708.356平方米得知开发数量超过11708.356平方米时即可盈利。根据项目开发成本C,固定成本CF,可变成本CV,单位产品的可变成本V,开发数量Q,销售单间P,利润E,销售收入S,单位产品销售税金及附加t得到(1) 02200+0.2601Q(2)S=0.4732Q-0.0252Q(3)CV=O.2601Q(4)CF=2200(5)E=S-C=(P-V-t)Q-CF根据(1)(2)(3)(4)(5)得到盈亏平衡分析示意图9.3.5、敏感性分析开发成本变化百分率%经营收入开发成本值开发商利润开发商利润率-10

8、66255257.2831367,71720.6%-566255549.3541075.64616.2%066255841.425753.57511.4%566256133.496491.5047.4%1066256425.568199.4323.0%开发成本敏感性分析（单位：万元）建设周期（年）经营收入开发成本值开发商利润开发商利润率166253092.6753532.32553.3%266254142.6752482.32537.5%366254983.1751641.82524.8%466255425.1751199.82518.1%566255841.425753.57511.4%开发

9、建设周期敏感度分析（单位：万元）得到敏感性分析图利润率%建设周期因素变动量公司对建设周期最为敏感，开发成本次之。在变化10%范围内，但报酬率仍然有11.4%,说明能承担风险，具有一定可靠性。附录:内含报酬率部分详细计算过程IRR=R1+(R2-R1)*NPV1/(NPV1NPV2)公式字母的含义：IRR：内涵报酬率r1：低贴现率r2：高贴现率b|：低贴现率时的财务净现值绝对值c1：高贴现率时的财务净现值绝对值(PA,IRR,5)=3.7908查表得知3.7908在(P/A,9%,5)=3.88965与(P/A,10%,5)=3.79079之IRR=9%+(10%-9%)*(3.88965-3.

10、7908)/(13.88965-3.79081+i3.7908-3.790791)=9.9999%盈亏平衡部分详细计算过程固定成本为固定资产原值2200万元可变成本二项目开发成本-固定成本二5841.425-2200=3641.425万元销售单间二(4500*7500+5000*6500)/(7500+6500)=4732元/平方米其中7500,6500为开发面积销售税金及附加=50.175+302.625=352.8万元其中营业税及附加50.175万元，土地增值税302.625万元单位销售税金及附加：352.8/14000=252元/平方米单位可变成本：V=CVQ=3641.425/14000=2601元/平方米项目开发成本C,固定成本CF,可变成本CV,单位产品的可变成本V,开发数量Q,销售单间P,利润E,销售收入S,单位产品销售税金及附加t(1)C=CF+CV=CF+VQ(2)S=PQ-Tq02200+0.2601QS=0.4732Q-0.0252QCV=VQ(4)CF=2200CV=O.2601Q(5)E=S-C=(P-V-t)Q-CF