铁西区房地产发展状况报告.docx

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1、第一部分：铁西区房地产发展状况一、2006年沈阳市房地产市场走势今年，国家陆续出台了提高贷款利率、“国六条、限制外资炒房”、征收二手房转让所得税、加强土地调控等一系列措施。在宏观控制的大背景下，沈阳二手房交易受到影响了吗？房价还在涨吗？哪个区的房价涨得最快？沈阳市房产局发布了“2006年1一11月份沈阳市房地产市场运行状况分析”,全面揭示了近一年来沈阳房地产趋势。别墅及大户型越来越不好卖1-11月份，沈阳普通商品住宅的成交比重为89.18%,这表示普通商品住宅楼继续占据着市场主力地位。而别墅因为受到宏观调控政策以及居民购买力水平和居住需求等因素的影响，成交量、成交比重都出现了明显的减少，200

2、5年别墅市场的成交面积比重还为0.74%,今年1-11月份成交比重已经下降1至o.15%o不光别墅不好卖了，面积大一点儿的户型销售压力也很大。从2006年11月份不同套型商品住宅供求情况看，中小户型的商品住宅市场需求旺盛，销售情况最好。面积区间在120平方米以上的商品住宅由于宏观调控政策的要求及市场需求量较小等因素影响，销售压力较大。外地人买房的并不多111月份，沈阳居民购买商品住宅面积696.20万平方米,占总量的73.23%。是沈阳商品住宅的购买大军中的绝对主力.外地人购买商品住宅面积为254.50万平方米，只占总量的26.77%。从成交价格上来看，沈阳居民购买商品住宅的成交均价为3238

3、元/平方米，外地人购买商品住宅的成交均价为3194元/平方米比本地居民购房水平要稍低，这说明，沈阳房产市场没有受到外来购房军团的冲击。买房重心继续外移植从前11个月的统计数据可以看出沈阳商品房、商品住宅的销售重心继续转移，开始呈现外多内少的布局。截至11月份，沈阳商品房、商品住宅成交面积排在前三位的均为于洪区、铁西新区和大东区，这3个区域的商品住宅成交面积依次为212.47万平方米、149.34万平方米、126.31万平方米。由于这3个区域土地资源较丰富、区位条件较好、商品房性价比较高，成为我市商品房、商品住宅的集中成交区域。相比之下。由于沈阳中心城区的土地资源稀缺、成交单价较高，沈河区、和平

4、区普通商品住宅的成交量较其他区域稍低。房价同比上涨6.3%昨日，国家发改委和国家统计局发布的调查显示，今年前三个季度，全国70个大中城市房价同比上涨5.5%o沈阳房价同比上涨6.3%,继续保持平稳的上涨势头。调查显示，前三季度,沈阳房价上涨6.3%。其中，新建房屋价格上涨6.5%,二手房价格上涨6%。房屋租赁价格上涨3.9%,住房租赁价格上涨4.1%。物业价格上涨2.4%,土地交易价格上涨2.2%,住宅用地价格上涨0.4%。相关专家称，调查结果基本反映了沈阳房地产市场的现实状况。昨日公布的这组数据也说明沈阳房价依然在预期的轨道中保持平稳温和的上涨势头，没有大起大落。沈河区商品住宅成交均价最高今

5、年沈阳的房价依然有所上升，但价格增长幅度均保持在合理范围之内。2006年111月，沈阳商品房累计成交均价为3414元/平方米，较2005年增长了2.43%；商品住宅累计成交均价为3216元/平方米，较2005年增长了3.41%o在过去11个月中，普通住宅、网点的成交均价基本保持稳定。同比去年上升幅度保持在5%以内。相比较办公用房及写字楼类物业的价格则有所下降。究其原因，由于2005年金廊工程以及太原街改造，大批的办公用房类项目纷纷上马，直接带动了沈阳办公用房、写字楼价格上扬。今年由于市场趋于平淡理性，价辂逐渐回落。沈阳各个城区中，沈河区是沈阳商品住宅累计成交均价最高的区域，东陵区则是商品住宅成

6、交均价最低的区域。由于今年沈阳举办了世园会，东部地产借机发力，大东区、东陵区的商品住宅成交均价涨幅要明显高于西部和北部区域。尽管今年于洪区商品住宅的销售状况较为火爆，但该区域的成交价格并来出现太大幅度的变化；涨幅为3.95%,价格合理是该区域商品住宅受到购房者欢迎的一个主要原因。从增长幅度来看,今年沈阳商品房、商品住宅销售面积的增幅较前几年有所下降，而增幅下降表示沈阳房产市场进入平稳、理性的发展阶段。三千多一平方米的房子最受欢迎老百姓买房子不光看户型，更要看价格。从前11个月的数据可以看出，20004000元/平方米商品住宅的人市量及销售量都是最大的.这个价位也是沈阳中低收入购房者需求的主要价

7、格区间。与往年不同的是，随着购房者的日趋理性以及收入水平的提高其对商品住宅价格的承受能力也有所提高，今年3000-4000元/平方米的商品住宅最受沈城购房者的欢迎。但是，这个价位区间的房子已经出现供不应求的局面，目前市场上的累计可售面积也略显不足，这很可能会对价格产生一定上涨的压力。皇姑区二手住宅最好卖今年国家相继出台了延长二手房转让免征营业税的期限、强制征收二手房交易个人所得税等调控政策，这些政策对沈阳二手房市场造成了一定的影响。二手房市场的成交情况虽然好于去年，但活跃程度要低于商品住宅市场。111月份。沈阳二手住宅共成交68413套、成交面积44822万平方米、成交金额96.06亿元，与去

8、年同期相比，分别增长了2.90%、1.64%和7.01%。房产局表示，总体价格走势比较平稳，增长幅度较小。1一11月份，沈阳成交均价为2163元/平方米。较2005年增长了2.03%；二手住宅成交均价为2143元/平方米，较2005年增长了5.00%。1-11月份，沈阳二手住宅成交均价最高的区域是沈河区，为2959元/平方米，较2005年增长了0.76%；成交均价最低的区域为大东区，为1978元/平方米，较2005年下降了4.15%。沈阳市内其它各区成交均价波动幅度都不大，基本保持在合理的范围内。沈阳二手住宅成交量最大的三个区分别是皇姑区、铁西新区和沈河区。市内五大老城区的二手房总体成交情况相

9、差不大，相对而言，皇姑区由于人文气息浓厚、各种配套设施齐全等优势，二手房的成交情况最为火爆，其二手住宅成交面积占到二手房成交面积的89%,远高于市内其它区域。（据辽沈晚报首席记者金超记者孙泽锋）二、铁西区2006年房地产市场概述形成几大宜居板块目前，铁西区已经形成了几块宜居区域：兴工街沿线、建设大路沿线、铁西广场周边、滑翔大型居住区、保工街沿线等，这些区域经过近两年的开发，居住环境、配套设施等已经比较完善。2006年，新盘的陆续上市使这些宜居板块不断升温。兴工街沿线，依然是外地品牌与本地品牌的碰撞，新湖.北国之春四期“中国印象”以及威利房产的新盘“富雅豪临”已进入销售阶段。香港制造的“香域蓝山

10、”提升了保工街沿线的居住品质。鑫丰国际以及保利.百合花园将为铁西增添一个新的宜居板块一一北二路沿线。依托汽车产业带的繁荣，北二路沿线的居住起步将直接进入中高端市场。（据沈阳日报第12届房交会特刊）文化品质竞争文化主题是2006年铁西楼市的新看点。从“中国印象”的现代中式文化，威利“富雅豪临”的托斯卡纳文化，“香域蓝山”的咖啡主题文化等不难看出，开发商的竞争己经进入到建筑文化竞争。不同主题塑造不同风格的建筑,或中式、或欧式、或现代，总能够引起消费者的共鸣。此外，全明户型、中式园林、贝尔高林国际名师规划设计等，都体现出与文化主题同步竞争的，就是楼盘的产品品质。铁西楼市已经完全脱离了价格竞争和噱头炒

11、作，用产品说话成为新的竞争焦点。（据沈阳日报第12届房交会特刊）房价稳步上扬近两年，众多项目开花结果，价格价势明显，加之铁西环境改善有目共睹，相关生活配套迅速完善，因此很多购房者选择在铁西安家。大量的购房需求带动了房价快速攀升。以北国之春为例，04年一期单价为2000多元，05年二期、三期上升至3000多元，06年的“中国印象”已经卖到4000多元。铁西区房价，呈现梯级上涨、稳步上扬，依托的是区域快速发展和楼盘品质的提升。从近期市场也看出，消费者在挑选房子时，不仅仅关注价格，更关注开发商品牌、产品品质、物业服务等综合因素，因此，消费者能够接受与皇姑房价拉平的现实，而且认为价格依然有上涨空间。（

12、据沈阳日报第12届房交会特刊）销售依然火爆几年来，沈阳的西部地区一直成为广大市民关注的热点区域，很多人把目标放在了西部地区。业界通常把铁西的部分地区，及铁西新区再往西的部分区域，称之为西部房地产板块。这一区域自2004年以来，成为沈阳市房地产板块中最为火爆的区域。不仅楼盘四处林立，而且其销售业绩也高居沈阳房地产市场的榜首。比如阳光100、第一城、紫郡城、宏伟金都、和泰馨城、民安康城、黎明西部风情、万熹绿景、金奥新城、瑞士风情小镇等等许多楼盘，都取得了骄人的业绩。行业专家认为，沈阳已逐渐进入大众消费时代，西部的中低价位楼盘恰恰满足了沈阳市民对住房的需求。房地产专家刘亚臣:沈阳的西部地区，是沈阳市

13、房地产交易最为火爆的地区。铁西是老工业区，这里的道路宽广，基础配套设施完善。很多工厂、企业搬迁后，使这里的环境较之过去有了更大的改善。铁西区的整体面貌焕然一新，但是还应该在改造的同时，尽量保留一些作为老工业基地的历史文化，要尽量保留一些老铁西独有的特色和风韵。另外，地铁一号线的开工，为这一区域带来了更多的人气，西部板块无疑是今年沈阳市房地产交易最为火爆的区域。在治理环境和改善交通道路方面，西部地区也做得非常好。铁西新区不但对主要的街道进行了重建拓宽，还加强了道路两旁的绿化。其中，位于沈辽西路以南，二环以北的仙女湖地区经过改造，作为铁西新区的又一个景点对游人开放，使得周围的环境有了很大的改善。目

14、前，铁西的大型企业都已陆续搬离铁西，因此而空出的大量净地，无疑给开发楼盘提供了十分有利的先决条件。而政府对环境的治理，包括公园的建设、水质的改善等等，也对居住环境的改善创造了良好的条件（据沈阳晚报）铁西商业用房价格飙升记者从房产部门获悉，铁西新区的商业用房售价首次突破了每平方米9000元大关，达到9205元/平方米，在各城区中名列榜首。根据房产部门提供的数据，去年10月全市商业用房的平均价格为5426元/平方米。其中，铁西新区以9205元/平方米名列榜首；沈河区以7598元/平方米位列其次，其后分别是和平、大东、皇姑、于洪和东陵。目前，铁西新区的商品住宅价格一直稳健上升，房地产交易居全市各城区

15、之首。除了商品房备受市民青睐外，铁西新区作为经营用的门市房等商业用房的价格也一路攀升，涨势强劲。去年1月，铁西区的商业用房为3385元/平方米，到了10月猛增至9205元/平方米，超过传统的商业城区沈河与和平两区，成为沈城首个突破90元/平方米房价大关的区域。沈阳市房地产研究所相关专家表示，铁西新区的商业用房价格一路攀升，符合房地产发展的客观规律。这与铁西新区近几年开展的城区改造及布局调整有关。一些原来污染重、影响环境的重工业项目搬离城区，原来的黄金地段被开发成商业项目。而北二路汽车产业带等项目，更使铁西新区的经济吸引力与日俱增。因此，商业用房价格直线上升也在情理之中。另外一个重要原因就是沈阳

16、地铁项目的开工建设。地铁1号线贯穿城市东西，将原本在交通上相对处于劣势的铁西新区与中心城区的距离拉近了许多。目前，铁西新区地铁沿线商业门市的价格也是水涨船高。（据:沈阳晚报）二手商业住宅成热点随着铁西区拆迁力度的逐步加大，现有普通存量住宅市场投入量逐步减少，二手商品房住宅市场放量逐步增多。其热门区域主要集中在兴工街、云峰街等地区。此地段与南站、太原街、西塔连成一线，沿建设东路途经大福源超市、中山公园，与联营、马路湾商圈咫尺之隔，直接通往青年大街五里河商圈。此区域价格相对较低，但相关配套设施齐全，具有很大的升值空间。此类地区多为商业住宅，一室一厅根据面积的大小租金一般在500-1000元之间，二室一厅为800-1500元。投资回报率计算：以云峰街43平一室一厅户型计算，市场价格为18万，每月租金为IOoo元,投资回