容积率计算与调整.docx

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1、容积率计算与调整 2005-10-20 15:43:004.1 建筑容积率计算建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积4.1.1.1 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积4.2 建筑容积率的调整在建筑设计审批时，规划行政主管部门依据政府鼓舞与限制性政策规定，按本规定4.2.1条、4.2.2条及4.2.3条，对建设用地规划许可证与土地使用权出让合同书中规定的建筑容积率（以下简称”规定建筑容积率”）进行核增、核减、嘉奖性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核

2、减建筑面积、嘉奖建筑面积，即：调整建筑容积率=（规定建筑面积+核增建筑面积+嘉奖建筑面积-核减建筑面积）/建设用地面积.规定建筑面积=规定容积率X建设用地面积4.2.1 核增建筑面积规划行政主管部门为保证公众平安、改善环境、鼓舞配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。经审核，下列情形增加核增建筑面积：4.2.1.1 在建筑物内开拓城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿化休闲使用，必需符合以下条件：（1）全天可通行的城市公共通道建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于5.0米，净高不小于4.5米；人行通道净宽不

3、小于3.5米，梁底净高不小于3.6米。（2）建筑楼层架空作城市公共广场建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高小于6.0米，进深不小于8.0米，建筑面积不小于150平方米。（3）建筑楼层架空作公共停车建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必需符合有关设计法律规范。（3）建筑楼层架空作绿化休闲建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于4.0米，梁底净高不小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平台直达室外地面的专设公用楼梯。4.2.1.2 在建筑物沿街一

4、层开拓骑楼作为城市公共开放空间，必需符合以下条件：在道路两侧设置.，骑楼建筑的层外墙面至道路边线不小于0.45米，且有防撞和平安措施，骑楼地面应符合城市人行道地面标准。4.2.1.3 经规划行政主管部门核定的避难层中用作消防避难的建筑面积。4.2.1.4 在室外地面以上部分的高度超过1.5米地半下室，作人防、车库用途的建筑面积。4.2.2 核减建筑面积规划行政主管部门对地下室、在室外地面以上部分的高度不超过1.5米半地下室除作人防、设施用房、车库外的其它用途的建筑面积，经审核，削减等面积的建筑面积。4.2.3 嘉奖建筑面积在城市规划行政主管部门特殊划定的地段内，用地单位在建设用地规划许可证及土

5、地使用权出让合同书的规定之外，自愿在建设用地范围内开拓公共开放空间，无偿供应应城市管理部门管理、供市民使用，经向城市规划行政主管部门申请批准后增加的建筑面积。4.2.3.1 城市规划行政主管部门依据城市规划的需要，指定在下列地区的某些地段内，鼓励用地单位开拓城市公共开放空间：（1）建筑容积率和建筑掩盖率过高的地区或旧城改造地区；（2）城市中心地区主要生活性干道两侧，且人流密度过大的地区；（3）城市规划特殊要求的其他地区.4.2.3.2 在建设用地范围内开拓的城市公共开放空间，分为建筑开放公共空间和场地公共开放空间两种类型。每种类型均有规定的适用条件和建筑面积嘉奖系数。建筑开放空间建筑面积嘉奖系

6、数与场地开放空间建筑面积嘉奖系数由城市规划行政主管部门另行文规定。4.2.3.3 建筑物内开拓建筑公共开放空间，应符合421.1条之（1） （2）、4.2.1.2条的规定。4.2.3.4 建设用地范围内开拓场地公共开放空间，应符合下列条件：（1）带状场地最小宽度不小于4.0米，面积不小于50平方米（2）广场最小宽度不小于8.0米，广场面积在商业区不小于100平方米，在其他地区不小于200平方米。4.2.3.5 建筑开放空间的嘉奖建筑面积的计算：（1）嘉奖建筑面积=K1 （建筑开放空间建筑面积嘉奖系数）X建筑开放公共空间的建筑面积（2）嘉奖建筑面积的功能一般与所处楼层建筑功能全都。当建筑设计确有

7、困难时，亦可与土地使用权出让合同书规定的主要功能相同。（3）凡获得嘉奖建筑面积不再进行核增建筑面积计算。4.2.3.6 场地公共开放空间的嘉奖建筑面积的计算：（1）嘉奖建筑面积=K2 （场地开放公共空间的建筑面积嘉奖系数）X场地开放公共空间的建筑面积（2）嘉奖建筑面积的功能应与首层建筑功能相全都，当建筑设计确有困难时，应与土地使用权出让合同书规定的主要功能全都。4.2.37建设工程按本规定开拓的城市公共开放空间，须符合消防、环保、交通等方面的规定。4.2.3.8建设工程按本规定开拓的城市公共开放空间，在建设工程竣工验收后，必需向政府有关部门办理移交手续，交政府管理。依据土地使用权出让合同书的规

8、定，建设工程的土地使用权，归用地单位全部。城市公共开放空间状况（包括基本功能与形态）的转变，须经城市规划行政主管部门批准。建筑高度与层数计算2005-10-20 15:45:006.1 建筑高度建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列状况不计入建筑掌握高度：屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者。6.1.2 实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；6.1.3 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。6.1.4 出檐式平屋顶的建筑高度具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。6.

9、1.5 坡屋顶建筑高度坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四卜五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，按6.1.9条规定计算。6.1.6 场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同状况分别计算：当进行景观和建筑物结构的规划掌握时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；当进行消防扑救掌握时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算；当建筑物前后立面高度不同时，规划掌握高度按建筑物的主出入口中的一面计算,而消防掌握则按扑救登高一面计算。6.1.7 建筑群高度限制建筑群高度限制指一组相互邻近的建筑

10、物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指对其中最高建筑物的高度限制。6.1.8 一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；6.1.9 特殊造型的建筑高度特殊造型的建筑高度按下列规定计算：6.1.9.1 薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；6.1.9.2 屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；6.1.10 半地下室高出地面的高度半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。6.2 建筑层数计算6.2.1 建筑层数的计算，应按2.1.16条的规定。6.2.2 住宅

11、顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为部分楼板和部分上空时，按一层计算。但对消防掌握，仍按自然楼层数量计算。6.2.3 建筑的内各层的层数排列6.2.3.1 室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为层（建筑设计文件中应按楼层挨次标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。6.2.3.2 室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为地下二层，按此规章类推建筑物地下室最低层数。6.2.3.3 室内地面以上的各层之间如设有夹层（见2.3.1）,则该层不计入层数排列

12、，但大型公共建筑内设有中庭者，四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。6.2.3.4 当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层数，以标高为正负零的楼层（一层）为标准，其次层楼面标高以下的各层建筑层数为一层（不同标高的楼层应分别注明标高），层数的标注方法按此规章类推。6.2.4 建筑物内电梯层排序建筑物内电梯的楼层排序，应一律遵照6.2.3的排列。建筑面积计算 2005-10-20 15:43:003.1 建筑面积计算的一般规定层超群过2.2米的楼层均应计算建筑面积，层高不超过2.2米的建筑楼层不计算建筑面积。3.1.2 单层建筑物，不论其层高如何均按一层计

13、算建筑面积：穿过建筑物的通道及建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积。3.1.3 建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。3.2 计算全部建筑面积的范围3.2.2 单层建筑物内设有部分楼层者，层超群过2.2米应计算建筑面积；凹凸连跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外的边线为界。3.2.3 整栋建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算；其一层及各层建筑面积均按外墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算。3.2.3.1 建筑物外外墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算.3.2.3.2

14、当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上2.0米处的外墙或结构外围水平投影面积计算。3.2.3.3 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的框架外围水平投影面积计算。为便利起见框架突出主体结构或外墙一律按150毫米计算。3.2.4 地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面积，按其中口外墙（不包括采光井、防水层及爱护墙）外围水平投影面积计算.3.2.5 建于坡地的建筑物采用吊脚空间设置架空层或深基础地卜空间加以采用时，其层超群过2.2米，按围护结构外围水平投影面积计算。3.2.6 .建筑物门厅、大厅内设有回廊时，其层超群过2.2米以上的的按其上口外围水平投影面积计算。3

15、.2.7 室内楼梯间、电梯井、提物井、管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计算建筑面积。3.2.8 采用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面楼面净超群过2.0米部分的空间，计算该部分的全部建筑面积。3.2.9 屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构的外围水平投影面积计算。3.2.10 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积，没有结构层书库按承重书架层计算建筑面积。3.2.11 有围墙结构的舞台灯光掌握室，按其围护结构外围水平投影水平投影面积计算。3.2.12 骑楼及有柱的雨蓬、车.棚、货棚、站台按柱外围水平投影面积计算。3.2.13 建筑物及外有围护结构的门斗、远眺间、观望电梯间、橱窗、桃廊、走廊等，按其围护结构外围水平投影面积计算。3.2.14 建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平投影面积计算建筑面积。3.2.15 室外楼梯（不论有无围护结构）按自然层投影面积之和计算建筑面积。3.2.16 封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积计