房地产基础.docx

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1、房地产基础第一章房地产概述房地产经纪是为人们进行房地产交易提供专业服务的，经纪人应是房地产交易的专家。为做好经纪服务,经纪人应对交易客体房地产了解和熟知。本章主要介绍房地产的概念、特性、种类、住宅景观等有关知识。第一节房地产的概念和特性一、什么是房地产（一）房地产的含义房地产，简单说就是房屋和土地，或者房产和地产。严格来说，房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，主要包括厨房设备、卫生洁具、灯具、窗帘，镶嵌在墙里的柜子，建筑在地上的围墙，水池，院子内搭建的亭子，种植的树木，埋在地下的管线和设施等。在房地产

2、买卖中，买卖的标的若不包括房地产的组成部分或其他相关定着物，应予以书面列举说明；未列举说明的，一般应理解为在买卖标的范围内；反之，买卖标的物的范围若包括房地产之外的财产，如房屋内家具、家电、台灯、墙上挂的书画、装饰品等，也应予以列举说明；未列举说明的，一般应理解为不在买卖标的范围内。（二）房地产的实物、权益和区位的含义二、房地产有哪些主要特性房地产与其他商品相比，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。房地产的主要特性有不可移动、独一无二、价值较大、相互影响、难以变现和保值增值等。房地产的不可移动，决定了它不像动产那样能够在不同地区调剂余缺，因此，房地产市场通常不是全国性市场、更不

3、是全球性市场，而是地区性市场（一般可将一个城市视为一个市场）其供求状况、价格水平和价格趋势等都是地区性的。房地产的独一无二，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产价格千差万别，通常是“一房一价房地产交易不宜采用样品交易的方式，即使有户型图、内外照片或视频，也 应到交易房屋实地查看、亲身感受和体验。房地产价值较大，决定了购买住房往往是一个人一生中最大的支出，并且还需要申请贷款。有时因住房面积过大导致许多人买不起，出现较小面积住房的单价比较大面积住房明显高的现象。房地产的相互影响，是指在通风、采光、日照、景观、空气、噪音、安全等方面，房地产之间是相互影响的。在住宅附近建

4、高档别墅、高级酒店等，通常会使该住宅价格上升；如果建加油站、厂房、仓库、集贸市场等，则通常会使该住宅价格下降。二、房地产有哪些主要特性房地产与其他商品相比，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。房地产的主要特性有不可移动、独一无二、价值较大、相互影响、难以变现和保值增值等。房地产的不可移动，决定了它不像动产那样能够在不同地区调剂余缺，因此，房地产市场通常不是全国性市场、更不是全球性市场，而是地区性市场（一般可将一个城市视为一个市场）其供求状况、价格水平和价格趋势等都是地区性的。房地产的独一无二，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产价格千差万别，通常是

5、“一房一价房地产交易不宜采用样品交易的方式，即使有户型图、内外照片或视频，也 应到交易房屋实地查看、亲身感受和体验。房地产价值较大，决定了购买住房往往是一个人一生中最大的支出，并且还需要申请贷款。有时因住房面积过大导致许多人买不起，出现较小面积住房的单价比较大面积住房明显高的现象。房地产的相互影响，是指在通风、采光、日照、景观、空气、噪音、安全等方面，房地产之间是相互影响的。在住宅附近建高档别墅、高级酒店等，通常会使该住宅价格上升；如果建加油站、厂房、仓库、集贸市场等，则通常会使该住宅价格下降。（四）板式住宅、塔式住宅和板塔结合住宅板式住宅简称板楼，是指由多个单元组成，每个单元设有楼梯或者楼梯

6、和电梯的住宅。板式住宅不仅出现在多层中，还出现在高层中。塔式住宅，是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。塔式住宅多出现在高层中。板塔结合住宅是指一幢住宅楼中既有板楼户型乂有塔楼户型的住宅。板式住宅的优点有：（1）通风M脂效（2）得解较高；（3）建筑密度较小。缺点有：（1）户型格局不宜改造;（2）占用土地资源多。塔式住宅的优点有：（1）节约土瞰源；（2）空间格局灵活。缺点有：（1）通风采光段差；（2）建筑密度较大。（五）平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅。错层住宅是一套住宅内的各个功能空间不在同一平面上，但未分成上下两层，仅用

7、一定高度差进行空间隔断的住宅。复式住宅是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅。跃式住宅是套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅。因复式住宅的上层是夹层，而跃式住宅是完整的两层，所以复式住宅上下两层合计的层高，要低于跃式住宅上下两层合计的层高。（六）景观房、学区房和凶宅景观房是指在其内通过窗户、阳台可看到较好的室外水景、山景、知名建筑等景观的住宅。学区房通三、什么是环境污染源环境污染是指有害物质进入环境，对人们的正常生活、身心健康等产生不良影响的现象。产生环境污染的主要原因是有污染源的存在。污染源包括：公共厕所、垃圾站，化工厂，移动的汽车、火车、轮船，集贸市场，建筑工地

8、，烟囱，高压输电线路，无线电发射塔，受污染的河流，会产生有害物质的建筑材料等。74/117第二章建筑基础做好房地产经纪服务，应具有一定的建筑知识，并运用这些知识了解交易房屋，解答客户的有关问题。 本章主要介绍建筑结构与构造、房地产面积和户型图等有关知识。第一节建筑结构与构造一、建筑物结构有哪些类别建筑结构是建筑物的承重骨架，是建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。根据建筑结构，建筑物可分为下列4类：结构类型简要定义常用范围及说明砖木结构承重构件用砖石和木材制成的建筑。层数一般较低，通常在3层及以下，使用寿命较短。20也已60年彳比前的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑

9、。砖混结构承重构件用砖、钢筋碎楼板制成的建筑。通常在6层及以下，抗震性能差，开间、进深和层高均受到限制。钢筋混凝土结构承重构件均用钢筋和混凝土制成的建筑。内部空间可改造性较强，抗震性能好，耐用年限长，从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此结构。钢结构主要承重构件是用钢材制成的建筑。造价较高，抗震性能好，多用丁高层公共建筑和跨度大的建筑物，如体育馆、影剧院、跨度大的厂房等。二、建筑构件和设备有哪些朔构f包括：（1） B,（2）墙（郴住（3） |邦窗（4）地面、楼板和梁（5）楼弟（6）屋顶。救设备包第二章建筑基础做好房地产经纪服务，应具有一定的建筑知识，并运用这些知识了解交易房屋，解答客户的有关

10、问题。 本章主要介绍建筑结构与构造、房地产面积和户型图等有关知识。第一节建筑结构与构造一、建筑物结构有哪些类别建筑结构是建筑物的承重骨架，是建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。根据建筑结构，建筑物可分为下列4类：结构类型简要定义常用范围及说明砖木结构承重构件用砖石和木材制成的建筑。层数一般较低，通常在3层及以下，使用寿命较短。20也已60年彳比前的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。砖混结构承重构件用砖、钢筋碎楼板制成的建筑。通常在6层及以下，抗震性能差，开间、进深和层高均受到限制。钢筋混凝土结构承重构件均用钢筋和混凝土制成的建筑。内部空间可改造性较强，抗震性能好，

11、耐用年限长，从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此结构。钢结构主要承重构件是用钢材制成的建筑。造价较高，抗震性能好，多用丁高层公共建筑和跨度大的建筑物，如体育馆、影剧院、跨度大的厂房等。二、建筑构件和设备有哪些朔构f包括：（1） B,（2）墙（郴住（3） |邦窗（4）地面、楼板和梁（5）楼弟（6）屋顶。救设备包台面积。(4)套内墙体面积，是指套内使用面积周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按照水平投影面积的一半计算套内墙体面积。(5)套内阳台建筑面积，均按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台

12、按 照其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。(6)分摊的共有公有建筑面积,简称公摊面积,是指某个房屋所有人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。具体有：楼梯面积、电梯面积、配电房面积、共有走廊等。【例】客户秦正通过贝壳平台购买了 一套新建商品住房，该住房建筑面积115 m套内建筑面积92 m套内使用面积85 m套内阳台建筑面积为4 m3o请计算该套住宅的套内墙体面积。【解】该住宅的套内墙体面积计算如下：套内墙体面积二套内建筑面积一套内使用面积一套内阳台面积二92-85-4=3 (m2)(二)不同阶段的房屋面积1.预测面积根据预测方式，分为按

13、照图纸预测的面积和按照已完工部分结合图纸预测的面积。按照图纸预测的面积，是指在新建商品房预售时按照商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。按照已完工部分结合图纸预测的面积，是指对新建商品房已完工部分实际测量后，结合该商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。2.实测面积积计价，但建筑面积不直观，一般人测不出来。套内使用面积最直观，一般人能测出来。套内使用面积和建筑面积的关系，通常用得房率表示，即：得房率二套内使用面积建筑面积X100%。得房率一般认为越大越好，但是过大，会牺牲必要的公共面积，反而让人觉得不舒适。得房率一般为70%80% 较好。【例】客户王伟明通过经纪人张君带看了玫瑰庄园一套三居室，此住

14、宅的建筑面积为120 m套内使用面积为90 m2,套内建筑面积为105 m3,套内墙体面积为8 m2,请计算该住宅的得房率。【解】该住宅的得房率计算如下：得房率二套内使用面积：建筑用地二90 120=75 %影响得房率的因素主要有：（1）建筑形式。通常情况下，板式住宅的得房率大于塔式住宅的得房率，ft大10个百分点。（2）建筑结构。如钢筋混凝土结构房屋的墙柱占用面积通常小于石专混结构房屋的墙体占用面积，因此钢筋混凝土结构房屋的得房率一般大于砖混结构房屋的得房率。（3）地区气温。北方比较寒冷，墙体厚，因此北方的得房率要小于南方的得房率。三、什么是房地产户型图户型也叫房型，是指房屋（多指单元房）内

15、部格局的类型。如一套住宅是“几室几厅几卫一套住宅的户型图，是该住宅的平面空间布局图。住宅户型图表示的房屋朝向，一般为“上北下南、左西右东“，并用箭头或指南针标注正北方向。通过户型图，可以清晰地看到该户型的朝向、入口、房间内部布局（如门厅、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、过道、书房、衣帽间、储藏室、阳台等）门窗的位置，以及各组成部分的面积、长宽、朝向等。78/117第三章房地产价格及影响因素房地产价格的高低，直接关系交易双方的切身利益。为做好经纪服务，经纪人应熟悉房地产市场价格行情，了解价格及其影响因素。本章主要介绍房地产价格的含义和特点、价格的种类、价格的影响因素等有关知识。第一节房地产价格的含义与特点一、什么是房地产价格房地产价格是和平取得他人房地产所支付的代价。它通常用货币来表示，一般也用货币来支付。房地产与其他商品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺、并且人们对它们有需求，即有使用价值、稀缺性和有效需求。使用价值是指物品能用来满足人们的某种需