某坊商业项目招商方案.docx

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1、某坊商业项目招商方案一、项目概况1 .基本数据项目位于曲江开发区雁南一路东段，大唐某某园西门正对面。项目总占地近15590平方米，总建筑面积25070平方米，建筑形式为地上3-4层,6栋唐式风格围合单体楼。是集商业、酒店于一体的大型城市结合体项目。2 .格局分区格局名称御膳坊百业坊大唐客栈刘伶轩绮唐阁藏珍阁面积（山）2378. 33 m12835. 58 m16078. 19 m,2318. 57 m*2406. 34 m,2263. 66 m,二、商业定位L竞争对手分析商业项目(i蟠招租面积划分租金（元/m,）免租期及其他优惠政策入驻率点评大唐不夜城慧V餐饮、休闲、购物、健身、旅游产品300

2、 m2（餐饮、休闲为整栋出租）60100元1-2个月免租未开业体量最大，规划配套最全。但目前消费人流导入不便.未来经营，将会有巨大潜力。大唐某菜园新天地唐某南围、大某园门哈西安笫一家以夜生活为主体的主流街区（餐饮、休闲酒吧一条50-1000m,40-60元5-6个月免租，赠送第一年物业费30%因前期未进行相应商业氛围培育，商家更替叛繁,现在推出的重商、培商政策有一定收效，入驻率提高.且和马路对过的游乐园遥相呼应，不显单调。街、旅游产品）大唐商业广场塔广围合雁北场合餐饮、休闲、购物、旅游产品500-2000m,100-120元100%因招商较早，围合的中间景观即是亚洲最大的音乐喷泉，人流量巨大，

3、目前经营在本区域内稍显乐观，租金也是最高。大唐通易坊雁塔西路以统一唐文化风格的特色建筑著称，如雍布拉康藏文化主题餐厅、印度菜菜、日落之前酒吧、曲江KTV 城、瓦库茶语、皇家极品咖啡等100-300m,60-80元前期免租2个月90%因临雁塔西路，路段人流量较大，且招商单位面积较小，入驻军高，也是中高档特色餐饮的聚集处.现象一、曲江大雁塔商圈内商业项目普遍以旅游景点为资源，依托大雁塔、南北两广场及大唐某某园做文章，业态重复性较强。现象二、大雁塔及南北广场人流最大，附近商业经营情况稍理想，大唐某某园人流次之，附近商业经营情况欠佳，商铺空置率高。由于游走路线的限制，大唐某某园目前已成为本区域旅游资源

4、的末端，以旅游产品为主的业态难有市场支撑。现象三、本商圈内聚焦的商业定位以旅游消费为主，餐饮、购物居多，而曲江新区内的高尚住宅区生活配套不健全，好多要依靠老城区内的配套为主。现象四、由于以上项目一味追求差异化竞争，招商追求新特感,急于实现所谓的利益最大化，导致商业定位时忽略了很多原生业态，即:周边高尚社区的配套（超市、健身中心、女士休闲SPA馆等），和配合旅游资源的平价消费场所（品牌快餐）。2 .市场定位商业定位：曲江首席高尚都市生活加油站集餐饮、购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心。关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超大体量，多业态，超市，娱乐休闲

5、，餐饮，综合体;旅游，土特产；购物+逛街，中高档，时尚、新潮等。3 .功能定位餐饮+购物+休闲+娱乐+社区配套4 .档次定位整体中高档超市大众化餐饮娱乐相对高档5 .消费者定位曲江新区内高尚社区的居民（曲江公馆等）；6 轻白领、上班族；时尚男女青年；来西安旅游者。三、业态布局1 .御膳坊以大型特色餐饮为主，例如大型音乐餐厅、餐饮文化体验店，如若商户竞争力强，一层和二层也可考虑分层招商（需进行二层的人口改造）。2 .百业坊以中小型特色餐伙为主（铺位灵活划分）。3 .大唐客栈品牌酒店（已落实）。4 .刘伶轩酒吧、咖啡吧、休闲娱乐兼女士俱乐部。品牌超市。6 .藏珍阁健身俱乐部、各类运动俱乐部。四、目

6、标商家7 .餐饮(1)新天地亚科音乐餐厅介 绍RK是个能让你感到身体每个细胞都在发散着热力的地方。每天晚上，这种“high”的气氛弥漫在这个摇滚、原创音乐的圣地，引领所有的朝圣者们开始新的音乐旅程。ARK与新天地其它的店不同，如果你步入那扇并不起眼的、嵌在石库门上的玻璃门，想在这里寻觅老上海的温馨浪漫，或是想找个宁静的空间细语柔情，你会非常失望。ARK是日本彩虹乐队最具影响力的唱片之一，原意为“诺亚的方舟”，“ARK”这个名字的由来似乎早已注定了它作为“上海第一家原创音乐酒吧”不可动摇的地位。在这里有价值二十五万美元、在日本开演唱会专用的超级音响，大型的中空舞台每晚都有两三场来自日本和内地的知

7、名流行乐队的现场表演。邀上三五知己，点上一杯饮料，在这个充满激情的地方随着狂放不羁的音乐、旋转变化的灯光，尽情地释放白天的压力，抛却所有的烦恼和忧愁。在这里，你将会是另一个自己，一个无拘无束、尽享音乐的自己。晚上的ARK是藏龙卧虎之地，非但有一批新生代的原创歌手在此露面，还引来了一大批唱片公司的星探，连音乐台的知名主持人也是这里的常客，不时在现场挖掘着最新鲜动人的音乐元素。在ARK这个舞台上，许多本地的歌手和音乐组合不断成长并为人所认识,进而走上了更为广阔的舞台，而他们清新淳朴、平淡率真而又充满激情的音乐风格也使ARK受到越来越多人的欢迎。如果你自认为是一个走在时尚尖端的人，那么ARK是你一定

8、不能错过的地方。ARK名字的由来1999年7月日本彩虹乐队的二张最新唱片ARKRAY在亚洲的日本、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、香港、台湾七个国家及地区同时发行，以总计600万张的发行量荣登各国家及地区的排行榜第一名。同期在日本国内举行的巡回演出1999 GRAND CROSSTOUR （6地区12场次 观众65万名）的现场实况通过卫星转播，吸引了中国大陆、香港、台湾约一亿人次的观看。现在彩虹乐队俨然成为亚洲摇滚乐队第一人。2001年，在中国大陆诞生了第一家真正意义的LIVE HOUSE/主题音乐餐厅，彩虹乐队参加主题音乐餐厅的命名，意味着上海原创音乐历史新里程的开始，并将影响和推动今后原创

9、音乐文化的发展。根据他们的倡议，将主题音乐餐厅的店名以彩虹乐队代表唱片ARK予以命名.ARK原意为诺亚的方舟。祝愿大家乘坐这诺亚方舟开始新的音乐旅程。（2）采蝶轩介 绍步入采蝶轩，跃入眼帘的是光滑的弧线、绵延的白墙、莲花灯等带有佛学意味的设计元素，顿时之间，心灵深处有一种静谧宁和的感觉在慢慢升起。在这样一个神秘、肃穆，同时又不失行云流水般的灵动感的空间，品尝传统精致的中国菜，仿若置身于世外桃源。“采蝶轩”是被国际美食指南评选为世界十大食肆之一的国际餐饮集团公司，第一家分店在上海的新天地。采蝶轩以传统精致的中国菜式而着称，它的菜肴讲究合理健康的营养成分搭配，并随着季节的变化而有应时的菜式变化；同

10、时还以上菜的艺术（包括每道菜的装盘、色香味的传达、尤其是选择菜的热度恰到好处的那一刻上菜）而闻名中外饮食界。采蝶轩带来的不仅仅是它的菜肴和服务，更是传达着一种清新雅致、参佛悟禅的文化取向，而采蝶轩的英文名字一一“ZEN”，正是佛学中“禅”的意思。将现代和古典相合、将禅意与生活互融，空间、光影、音乐、视界多感观的饮食文化就是采蝶轩一ZEN带给你最真的感悟。（3） CJW.星际餐厅介绍C.J.W.位于新天地广场南里，光听名字，也许大家会奇怪店主为何将这三个字母组合在一起做为店名。其实,C. J.W是用了英语Cigar、Jazz、Wine（雪茄、爵士乐、美酒）的第一个字母，也即是店子的主题：雪茄文化

11、、优雅爵士乐及各式美酒的聚集地。关于乐队C.J.W.的爵士乐队由分别来自不同国家的5人组成，由于共同的爱好而走到一起。主唱：Emma吉他：Roberto贝司：Leo鼓手:Nicholas钢琴:Andy关于装修C. J.W.共有三层，为了方便音乐的传播，店主特别在餐厅底层做了一个玻璃棚，并将舞台上方做了中空设计，使得楼上楼下整个空间都能聆听到美妙的爵士音乐。关于历史C.J.W.成立于1998年，总店位于台北。由于看好中国内地市场的发展潜力，也由于上海拥有众多的爵士乐爱好者，店主便决定在上海开设C.J.W的第一家分店，并选择新天地这一上海时尚新地标为内地业务的起始点。特别推荐雪茄品牌：罗密欧与朱莉

12、叶(Romeo Y Julieta)品名：邱吉尔(Churchill)邱吉尔雪茄称得上是罗密欧与朱莉叶品牌下的代表作，广受雪茄爱好者爱戴。雪茄味浓且醇,赢得众多雪茄爱好者的赞誉，而且口碑极佳。红酒1993 年的 R5 Chateau Lynch Bages入口香醇的上等红酒，充满黑莓和黑葡萄的香甜。The Macallan纯麦芽威士忌有“纯麦芽威士忌中的劳斯莱斯”之称的The Macallan纯麦芽威士忌，采用苏格兰大麦Golden Promise酿制，备受全球鉴酒专家一致推崇。2 .娱乐3 .休闲4.超市(1)好又多量贩店介 绍好又多是一家大型的流通业量贩型台资企业，主要经营产品有：零售日用

13、百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工艺美术品、精品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食品、烟、酒类、书籍，并提供相关的商务咨询和商务服务，配套中西快餐、电子游戏机娱乐务、食品加工及销售等。好又多百货商业广场有限公司自97年8月开设首家店一一广州天河店以来，又陆续在全国各地开设五十几家新店，至今在广州、番禺、深圳、成都、昆明、绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州、杭州、上海等城市均已开设分店，并以成倍的数量在增长。好又多量贩经营管理特色1、博采众长，中西合璧。商场融汇世界著名商家的先进管理模式，发展出具有中国特色的“好又多”管理模式。2、经营方

14、式多样化。有位于城郊的大型仓储式会员制商场，也有社区型超市，两者相互补充，相得益彰。3、管理干部本土化战略。为更好地适应国情需要，公司积极推行管理人员本土化，除了少数高层经营管理者为台湾干部外，其余管理干部均为大陆干部，公司并积极培养高层经营管理的大陆干部，给员工提供更大的发展空间。4、完善的教育训练体系和晋升制度。公司严格推行一套完整的教育训练体系，并与完善的干部晋升制度紧密结合，为职工提供广阔的发展空间，让每一位员工都有自我成长的机会。5、人性化管理。公司推行日本式的管理，美国式的福利，中国人的情怀。以先进的管理规范人，以良好的福利留住人，以深厚的情怀感化人，同时举办多种形式的员工活动，增进员工之间的感情交流。6、经营策略以先进的电脑化管理，创造“三低两高”：低成本，低毛利率、低管销费用，创造高营业额、高毛利额。五、招商总体策略4 .销售与招商关系招商成果带动剩余面积销售；1）本项目的起点在于招商，重点在销售。2）招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。3）商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引