虹山半岛别墅市场专题调查研展报告.docx

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1、专题篇21市场调查选取范围说明22虹山半岛（一期）市场调查23虹山半岛相关区域联体别墅市场调查24虹山半岛相关区域独立别墅市场调查前方-别空的由来1-2别空的分类及其特性分述1-3别型产品规划综述1-4别空市场构成体系综述1-5相关市场统计数据专AW2-1市场调置选取范困说明2-2虹山半岛（一期）市场调自2-3虹山华的相关区域联体利里市场调IS2-4虹山华的相关区域独立别里市场调IS分析：3-1向题与机会点分析3-2项目建议3-3市场定位建议3-4优劣势分析附：前百1-1别亚的由来1-2别型的分类及其特性分述1-3别型产品规划嫁述1-4别里市场构成体系综述1-5相关市场统计数据专题缜2-1市场

2、调杳选取范围说明2-2虹山半岛（一期）市场调杳2-3虹山半岛相关区域联体别?K市场调查2-4虹山半岗相关区域独立别鸵市场调查分析筋3-1时鹿与机会点分析32项目建议3-3市场定位建议3-4优劣势分析附：专题篇2-1市场调查选取范围说明2-2虹山半岛（一期）市场调查2-3虹山半岛相关区域联体别墅市场调查2-4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2-1市场调查选取范闱说明虹山半岛立足于上海西南地区，在闵行曹行镇，位地银都路南端、虹梅南路上。总占地面积195930平方米，将全部规划建成独立别里和联体别里组成的大型别型住宅区，分二期进行开发。目前已经开发并正在销售的一期占地面积为87030平方米，其中独立

3、别里84栋，联体别型26栋，总户数184户：本案为虹山半岛二期开发项目，占地面积为108900平方米，项目规划为独立别里和联体别垂。由此，规定了如下的本案市场调查的选取范围：从整个别型住宅小区项目开发延续性来说，虹山半岛期项目的各类情况，将直接影响本案的规划和市场定位及行销情况，对之作全面细致的市场调查分析，意义重大：以徐家汇为起点至上海西南方向车程为半小时至1小时左右的辐射区域，将是本案考察竞争性因素的主要物业区域，从别壁物业客户群流来看，时本案构成竞争影响的区域主要来自三个方面，即：其一为最邻近本案的闵行顾戴路周边物业及其形成的市场；其二为莘庄别里区的别里物业及其形成的市场：本篇将对上述的

4、本案市场选取范围逐项研展，从而为有关方面把握市场机会，寻求机会，寻求市场切入点、规划决策等提供系统详实的依据。前方W*1-1别空的由来1-2别空的分类及其特性分述1-3别型产品规划综述1-4别空市场构成体系综述1-5相关市场统计数据专AW2-1市场调置选取范困说明2-2虹山半岛（一期）市场调自2-3虹山华的相关区域联体利里市场调IS2-4虹山华的相关区域独立别里市场调IS分析：3-1向题与机会点分析3-2项目建议3-3市场定位建议3-4优劣势分析附：礼仪区：（下层）：入口（门厅）、起居室、客厅:交往区：（下层）：厨房、餐厅；私密区：带更衣室的主卧（上层）、次卧两个（上层）、书房（下层）A功能区

5、：（下层）：洗衣房、储藏室、工人房：室外区：前院、后院、平台（上层）一期四拼联体别蜚，房型设计比较单一简单：礼仪区：（一层）：入口（玄关）、客厅；交往区：（一层）：厨房、餐厅；私密区：带平台的主卧（三层）、次卧两个（二层）室外区：前院、后院、平台（三层）期采用主要车道与步行行道分流，车道沿外围环形成环道设计，每户无专门车库配送。主要经济指标容积率：0.28；绿化率：73%；栋距：18米左右小区景观设计期中庭规划了23980平方米的超大型水岸景观，四周以绿草铺设，左侧小人工湖有天然瀑布，步行道间设计个欧式风格200米五节跌落式瀑布，每建筑组团内种植有香樟、棕桐、银杏、桂花、水彬、石楠等四季常青的

6、大型成年植物，部分地方有斜坡设置小型喷泉小水景。整个小区无围墙围合，而是采用坡形草坪，灌木、乔木三重绿防护林，组成高2.5米、跨度10米的土坡，全面阻挡噪声与尘埃，并装置红外线远程监控系统，与保安中心直接连线。三、建筑风格期自称为“美式人本别里”，主结构采用砖混结构，外墙而采用叠合板造型与砖、石料相结合的处rrI-I别型的由来1-2别曼的分类及其特性分述1-3别生产品规划琼述1-4别型市场构成体系嫁述1-5相关市场统计数据专21市场调杳选取范国说明2-2虹山半岛（一期市场调表2-3虹山半岛相关区域联体别空市场调杳2-4虹山半岛相关区域独立别空市场调杳分析编3-1向即与机会点分析3-2项目建议3

7、-3市场定位建议3-4优劣势分析附：理方式，外雕花护栏阳台，取仿于美国南加州的建筑风格。四、小区配套 44000平方米运动场游泳池、足球场、高尔夫练习场、网球场、蓝球场、沙滩排球场、儿童游乐场、集中绿地等； 3500平方米双会所IoOo平方米体育俱乐部健身房、体操房、桌球室、乒乓室、桑拿、壁球房、咖啡厅： 2500平方米社区会所隹厅酒吧、社区阅览室、儿童游戏室、棋牌室、学生自习室、护理中心（美容、保健、预约医疗服务）、金融服务、小区超市、洗衣房、多功能厅、物业服务室及安设施等。五、物业管理期由香港兴业集团所属港联物业负责社区内物业管理，并设有六层安全保障系统，即：第一层小区周边全天候红外线报警

8、系统和电视监控系统；第二层在大门及主要路口设电视监控装置，并设中央监控中心，24小时影像监控；第三层设置物业保安系统，住户进出使用安全对讲系统；第四层专职保安人员24小时国内按时、定点巡逻，高科技电子巡更系统：第五层可视安全对讲布红，与小区大门连通。大门和边门设置门磁，业主开启密码报警装后，报警装置根据室内异常情况向物业保安中心自动报警：第六层每户设个红外动感报警装置，23个紧急报警按钮。六、销售价格前方W*I-I别空的由来1-2别型的分类及其特性分述1-3别空产品规划综述1-4别空市场构成体系综述1-5相关市场统计数据专题第2-1市场调杳选取范困说明2-2虹山半岛一期）市场调农2-3虹山半岛

9、相关区域联体别里市场调杳2-4虹山半的相关区域独立别里市场调杳分析3I向JS与机会点分析3-2项目隹议3-3市场定位建议3-4优劣势分析附：一期独立式别墅单栋售价范围为167254万元/幢，单价60007000元/平方米：四拼联体别里单套总价范围为81-103万元/慢，单价4000一一2900元/平方米。目前独立别墅销售情况较好。七、客户情况购买虹山半岛一期别型的客层，总体上分为两层经济实力截然不同的客户，购买独立别里的客户主要是一些比较有经济实力、追求奢华，选择的物业要求是能充分体现自身价值的中高档别型物业消费者；购买四拼联体别邕的客层，则比较不确定，从一期四拼联体别里的产品自身定位层面，似

10、乎突显出许多自相矛盾点，因为，如果把此类产品定位在中档类型的产品层次，其四拼的联体形式和房型、功能等方面设计行过于平庸而缺乏个性，造成了与中档类别型产品的本质性差距，如果把它定位在经济型的产品层次，基本单价得不低，而且单套面积设计得过大，造成总价难以低控，无意间又高设了面向大众消费层的门槛。虹山半岛期目前的销售情况，四拼联体别里远远不如独立别堂消化得好，这一结果也反映了上述的矛盾。前百-别空的由来1-2别型的分类及其特性分述1-3别型产品规划综述1-4别型市场构成体系综述1-5相关市场统计数据专职K2-1市场调JS选取范困说明2-2虹山半岛（一期）市场调杳2-3虹山半岗相关区域联体别里市场调杳

11、2-4虹山半岗相关区域独立别里市场调杳分析务3-1问题与机会点分析3-2JSF1建议3-3市场定位建议3-4优劣势分析附：八、优劣势分析优劣：交通和地理位置优势虹山半岛位于外环线南大道南侧，在50米宽的虹梅南路上，条连接两大国际机场的外环线，无论是进市区还是出外公干，一路畅通无阻，直达目的地。东北向，又与徐汇最南端区域紧邻，三、五分种车程即可跨入被誉为高档住宅居住地的徐汇；西北向，同样三、五分种的车程，便可到达闵行区政文经济中心之地的莘庄，虹山半岛凭借其近邻中心城区的地理位置及其交通条件，吸引了众多青睐者的目光。规划优势如果我们把项目规划按“软硬”划分，项目规划的硬件是指别型物业建筑、房型设计

12、、房型设计、布局、公共服务配套、会所、小区景观设计、道路、绿化、活动场所构成构成的各种不同类型设施的总和，而“软件”则是一种无形的使用空间的效果，如生活情趣、生活方式、舒适度、信息交流与沟通、安适感和归属感等。项目的市场定位规定了项目规划的基本要求和项目规划突出个性的可能方面和取向。目标客层的细分决定了项目市场定位的宽窄度。虹山半岛期就其独立别里而言，它的市场定位相对比较明确，主要面向中高档别堂需求的消费客层，由此在市调中我们发现，其一期围绕独立别里项目规划的硬件方面，首先是在房型设计、小区配套、物业管理等基本方面达到了要求，在此基础上，进步提升其产品定位为：以美式别凄为蓝本，在交通便利的梅陇

13、地区，整合休闲、前百IMm1-1别空的由来1-2别型的分类及其特性分述1-3别型产品规划综述1-4别型市场构成体系综述1-5相关市场统计数据专职K2-1市场调JS选取范困说明2-2虹山半岛（一期）市场调杳2-3虹山半岗相关区域联体别里市场调杳2-4虹山半岗相关区域独立别里市场调杳分析务3-1问题与机会点分析3-2JSF1建议33市场定位建议3-4优劣势分析附：养生、健康、资讯、环保、安全六大主题机能内涵，在近10万的土地上，创造一个天、地、人合为一体，气派宏大，返朴归真的生态社区。劣势：虹山半岛期对独立别箜而言的优势，附加到其四拼联体别堂的产品上，反而都成了不同程度的劣势。个特定的别堂住宅小区

14、，独立式别里和联体别鸵共存、产品种类拉开、互相映衬、互相交叉以满足细分市场的不同需求者，从开发商的角度来说，其积极进取的用意是很明显的，问题的关键是同一个别型住宅区内，不同产品如何组团、如何互补，更为至关重要的前题是，不同产品的自身必须适应不同细分市场的需求，也即每一产品都必须找到自身的市场正确定位，一期联体别里的问题关键就在其推出的大面积、高价位、房型空间设计缺乏个性的联排式四拼联体别鸵，以找到对应的市场需求，由此便暴露出如下的系列的劣势。对以居家生活为主的经济型别望客层而言，虹山半岛周边公共交通环境尚明显不够发达、生活机能设施还远远不够成烹；物业单套总面积设计控制得不够小，俏售单价偏高，总

15、价更是太大等等。对中档别院消费者而言，四拼的联体建筑形态、房型缺乏个性和新潮、气派等方面，在其往后的俏售过程中，预计仍会存在巨大的抗性。ttW*ff1-1别？K的由来1-2别型的分类及其特性分述1-3别型产品规划标述1-4别型市场构成体系探述1-5相关市场统计数据专题Ir2-1市场调杳选取范围说明2-2虹山半一期）市场调杳2-3虹山半岛相关区域联体别?K市场调查2-4虹山半岛相关区域独立别量市场调查分析3-1问题与机会点分析32项目建议3-3市场定位建议3-4优劣势分析附；专题篇2-1市场调查选取范围说明22虹山半岛（一期）市场调查2-3虹山半岛相关区域联体别型市场调查2-4虹山半岛相关区域独立别型市场调查2-3虹山半岛相关区域联体别