房地产市场报告-2023年广州办公楼租户调查.docx

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1、JX4zia1WCBRE12023年开启疫情后的经济新常态，CBRE为此采访了66家广州写字楼租户，在双仃慨发选址、办公场所、ESG规划以及区域偏好四个方面的偏好，以发掘企业对于办公空间需求的新动向。企业营收恢复式增长扩张意愿略有增强办公室仍是主要工作场所,空间效率有提升空间绿色认证是选址优选因素,存量项目具绿色改造潜力新兴商务区影响力日增;核心商务区租户粘性高78%的企业预期2023年营业收入恢复增长，但仅有18%的企业预期将恢复到疫情前的水平。专业服务业和医药及生命科学的受访企业最为乐观。40%的受访企业预期未来三年办公面积有增长，略高于此前三年的33%。58%的企业计划未来三年保持租金支

2、出在运营成本中的比例不变；续租之外企业关注供应高峰窗口下的扩租升级机会。受访租户的平均办公室利用率为64%,略低于中国区水平，但显著高于欧美市场37%的外资企业将持续增加共享工位；而30%中资企业计划增加固定工位。62%和65%的受访企业表示，员工习惯和空间布局是影响办公场所策略实施和调整的主要挑战。超过七成的企业在选址时偏好绿色建筑；但广州绿色认证楼宇供应落后于其他一线城市。24%的受访企业愿意支付额外费用支持业主进行楼宇改造，绿色楼宇渗透率低的天河体育中心和越秀的租户意愿更高。大型上市或待上市独角兽企业对其他ESG要素的关注日益增强。未来三年，34%的受访企业将考虑选址于核心拓展区。比受访

3、时点25%的占比提升了9个百分点90%和83%的核心商务区受访者选择将珠江新城和天河体育中心作为意向办公地点之一。金融企业选址看重区域环境；TMT企业优先考虑产业条件和建筑形态。O1租户选址策略企业扩张意愿略有增强；租金成本规划和租约灵活性受到关注近八成的受访企业预期2023年的营业收入能实现恢复性增长写字楼需求与经济表现密切相关。随着新冠疫情影响的消退，广州GDP增速由2023年1%的低谷反弹至今年上半年的4.7%。与此同时，企业信心也明显增强。在广州的受访企业中，78%的企业预期2023年内营收恢复增长，略高于全国平均水平。其中，18%的企业更是乐观估计营收将恢复至疫情前的水平。专业服务业

4、和医药及生命科学类企业最为乐观。近年经济不确定性和监管环境的快速变化促使咨询、合规、商业诉讼等专业服务需求不断增长。以律所为例，2023年底广州律所总数达到906家，同比增加59家。图表1：预期2023年营业收入水平较2023年增长的企业占比（按行业）广州全国作为广州未来三大支柱产业之一的生物医药与健康产业，按照政府规划，该产业的增加值将在十四五期间保持年均10%左右的较快增长，并推动相关企业的写字楼需求扩张。数据来源：世邦辘仕研究部，2023年月未来三年计划扩租的企业占比达四成，推动写字楼需求复苏图表2：过去三年和预期未来三年办公面积变化的比例图表3：过去三年和预期未来三年办公面积增长的比例

5、（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年11月未来三年过去三年数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年11月营收预期改善的背景下，受访企业扩张意愿有所增强。约四成的受访者表示未来三年有扩租计划，高于过去三年的数值。并且，相较过去三年21%的受访者缩减了面积，未来三年仅有11%的受访企业仍有缩减办公面积的计划。分行业来看，几乎所有行业都表现出比以往三年更大的扩张需求。其中生命科学与制造业中扩张租户占比最高，提升幅度也最大，我们认为其背后与广州“坚持产业第一、制造业立市”的战略定位密切相关。其中的例外一一专业服务业在过去几年处于高速扩张和整合期，未来三年仍将持续扩张，但速度有所放缓。世邦魏理

6、仕2023年广州甲级写字楼租户普查报告显示，专业服务业在2017-2023年间，在优质写字楼面积中的占比有所提升，尤其是律师事务所，单个企业平均租赁面积从2017年的631平方米，上升到2023年的809平方米。供应高峰带来企业升级及扩租机会，租约灵活度受关注对于未来三年房地产租金成本占整体运营成本的比例，接近六成的受访企业倾向于“保持不变”；体现在写字楼租赁策略上，有52%的企业将续租作为优先选项。值得注意的是，“升级到品质更高的楼宇”是位居第二的租赁策略；尤其是在计划保持房地产租金成本占比不变的受访租户中，也有30%的企业选择在未来三年实施品质升级。根据CBRE的预测，2023-2025年

7、期间，广州甲级写字楼的新增供应将超过230万平方米，其中87%位于琶洲和国际金融城。新兴商务区充裕的高品质供应将为租户在控制租金成本的情况下进行升级租赁提供绝佳机会。18%的租户计划增加房地产租金成本的占比，主要为金融业和专业服务业。而颇出乎意料的是，其中67%有续租的打算。我们认为这一数据在相当程度上反映出上述租户对核心区位的高粘性。CBRE数据显示，截止2023年二季度，包括珠江新城和天河体育中心在内的广州核心CBD写字楼空置率为10.9%,2023在025年期间没有新增供应，租赁选项十分有限。而租金成本占比预期下跌的租户，在续租的同时将谋求重新谈判现有租约，以及与业主协商更灵活的增减面积

8、条款。事实上，上述两项提升租约灵活度的策略在所有受访租户中也分别位列第三和第五位。图表4:未来三年企业规划房地产租金成本占比整体运营成本的变化18%增加58%保持不变24%减少数据来源：世前魏里仕研究部，202昨11月按企业租金成本规划分类企业房地产策略整体占比（租金成本占总成本比例）增加保持不变减少续租现有办公空间52%67%49%50%搬迁至品质更高的楼宇25%33%30%6%根据市场状况的变化重新谈判现有租约20%17%19%25%对现有面积进行扩租18%42%19%0%在新租或续租时寻求更灵活的增加或缩减面积的条款15%17%11%25%搬迁到核心区6%0%11%0%布局更多的办公地点

9、（如中心辐射型布局HUb&Spokemode1）6%8%5%6%整合到更少的办公地点5%8%3%6%搬迁至非核心区5%8%3%6%转租多余面积5%0%5%6%图表5:未来企业优先选择的房地产策略（按不同租金成本计划）源：世邦魏理仕研究部，202昨11月注：此项为多选题，因此选项相加不等于I（XX办公场所策略聚焦办公场所使用效率，提高办公空间灵活性中国内地企业以办公室办公为主，利用率仍有提升空间中国内地办公室平均使用率是全球最高的区域，受访企业的中位数使用率达到67%,显著高于欧美发达经济体。这是因为，欧美国家企业在疫情期间普遍推行的灵活办公措施，如灵活选择一周内在办公室上班的天数，在中国内地企

10、业，尤其是内资企业中并不多见。因此，疫情对写字楼需求的影响的程度也不及欧美。广州的办公室利用率中位数为64%,与中国内地平均相比略低三个百分点；办公室利用率高于70%的受访企业占比为39%,较中国内地的平均水平低10个百分点。办公室利用率高于九成的受访者扩租意愿最强烈，71%的企业都有扩租需求。图表6：企业办公室利用率和企业增加办公面积的比例71%90%71%-90%51-70%25-50%25%企业办公室使用情况（按利用率区间）该利用率下企业计划增加办公面积的占比数据来源：世邦魏里仕研究部，2023年11月图表7:中国内地及全球其他区域办公室平均利用率1中国内地67%亚太区广州美洲65%64

11、%50%欧洲，中东和非洲50%注释1:办公室平均利用率按中位数计算得出数据来源：世邦魏里仕田f究吾B,2023年11月8世邦魏理仕研究部2023CBREjINC.企业通过调整工位策略来提高空间利用率，外资对共享工位接受度更高结合自身业务特点和员工的工作模式，实行共享工位是有助于提升企业办公室利用率的工作图表8:未来三年，企业对于办公场所的工位安排场所策略之一。在共享工位的接受度上，内外资企业目前有明显差异。未来三年，计划增加共享工位的外资企业净比例净比例隔择“增加”的租户比例TS择“减少”的租户比例数据来源：世邦麴里仕研究部，2023年11月为37%,而增加固定工位的净比例仅为5%。这与欧美企

12、业总部在疫情中长期实施灵活办公，以及具备更成熟的工作场所规划方案有关。增加相比之下，中资企业增加固定工位和共享工位的净比例相当，而增加共享工位的意愿明显低外资21%于外资企业。从中长期来看，随着中资企业办公文化的转变和对工作场所策略需求的提升，打造高效的、以活动为基础的工作场所内资30%(Activity-basedWorkspace)将逐步被采纳。固定工位共享工位00Cry减少增加减少16%37%0%11%26%6%深入了解员工的行为模式是图表9:影响办公场所策略实施的因素推动办公场所策略的重要前办公室出勤率难以预测29%置条件非指定办公桌不适用于当前工作模式27%由于员工个人偏好不同，很难

13、鼓励他们使用不同类型的空间26%没有充足的隔音空间供视频通话或进行需要专注的工作24%受访企业表示员工习惯和空间布局是影响办公场所策略实施和调整的主要挑战，分别有62%和65%的受访者选择该这两个类别中的一项或多项。没有充足的可供2至6人使用的小型会议室20%难以设计出可轻松配置成不同用途的空间17%CBRE认为，企业在员工出勤率难以准确估算、各种工作场景下的空间配置与实际需求的匹配度欠佳等问题上的集中反馈，恰恰说明企业对提升办公场所使用效率的诉求正在与日俱增。空间布局大型会议空间未得到充分使用17%没有足够的协作空间或小组项目空间进行讨论15%缺乏统一的办公场所策略12%我们建议设置或聘请专

14、业的办公场所策略团队，并利用相关的房地产科技对员工的行为模式进行深入了解和分析，并结合企业的业务特点，制定科学、高效的办公场所策略。没有充足预算进行办公场所改造9%策略头施会议室的技术和设备不足以支持进行视频会议5%在对原有办公场所策略进行调整的过程中，企业应充分重视“变革管理”(ChangeManagenIent),也可以采用在局部办公区域先行试点的方式，帮助员工能够更好并尽早融入新的办公空间和模式。难以满足更高的办公场所健康诉求8%难以满足ESG/WE11标准5%数据来源：世邦魏理仕研究部，202眸11月03ESG绿色认证成为租户选址的优选因素“/11受访企业表示愿意支付额外费用以支持业主对楼宇进行绿色升级改造2023CBRE,INC.绿色认证是租户选址的优选因素超过七成的企业在进行搬迁决策的时候，偏好绿色建筑。两成受访者愿意为绿色建筑支付溢价，以5%以内的溢价为主；而44%的受访者则认为同等租金下，优先选择获得绿色认证的楼宇。同时，24%企业愿意额外支付费用，支持业主对楼宇进行绿色升级改造。显而易见的是，绿色认证已经成为租户选址中的优选因素，但目前尚不足以成为决定性因素。在本次调查的另一道问题中，仅有5%的受访者认为“建筑物具备相关绿色认证（如1EED、WE11等）”是其办公室选址决策中，最重要的