诸葛研究院-2022上半年总结与展望【宏观环境篇】.docx

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1、目录宏观环境：政策正向改善，行业最差基本面成过去式2一、 政策面：中央地方合力促合理购房需求释放，政策仍具备放松空间2（一）中央支持基调明朗，央行多次支持房地产化解风险2（二）城市需求端宽松政策遍地开花，普遍采用公积金利好手段，房票再现.2（三）本轮政策松绑力度有限，购房门槛处于高位水平3二、 行业面：基本面筑底，5月成拐点4（一）开发投资累计同比增速连续11月收窄，投资信心补库存意愿弱4（二）5月销售初现触底回升态势，但不及去年同期水平5（三）5月房价扭转下跌态势，再现向好信号6三、 资金面：行业资金面显疲态，需求端信贷环境趋松6（一）行业到位资金显疲态，年内房企利用外资动力增强6（二）行业

2、贷款意愿降低，个人按揭贷款增速连续6月收窄7（三）5年期LPR降至低值，多城市贷款利率降至4.25%7四、 预测：政策维持宽松主基调，预计9月基本面累计同比数据转正8宏观环境：政策正向改善，行业最差基本面成过去式一、政策面：中央地方合力促合理购房需求释放，政策仍具备放松空间（一）中央支持基调明朗，央行多次支持房地产化解风险进入2022年，中央多次喊话支持房地产市场，3月16日，国务院金融委召开专题会议化解当前房地产市场风险，随后六部门对房地产市场进行相关表态，为楼市恢复服下定心丸。4月29日中央政治局支持各地完善房地产政策，优化商品房预售资金监管。这一表态也肯定了一季度各城市因城施策出台松绑政

3、策。5月15日，央行再次降准并实行差别化信贷政策，首套房房贷利率降至低位。5月20日，央行下调LPR,创历史单次最大降幅。5月末，国务院出台稳经济33条，随后召开稳经济大盘电话会议，要用超常规手段刺激经济。中央对于房地产市场的政策基调己经非常明显，预计今年全年中央都会支持各地刚性和改善性需求的释放，支持房地产市场复苏，化解当前房地产市场的风险。图：2022上半年中央重要政策概览3.16日六部门表态房地产，为2022楼市服下“定心丸”5.20日央行降LPR15个基点，创历史单次最大降幅3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,羽究当前经济形势和资本市场问题后,银保监会、证监会、财政部.外

4、汇局、央行对房地产都进行了相关衰态、4.29日中央政治局会议支持各地完善房地产政策，肯定地方出台松绑政策指出要有效管控重点风险,守住不发生系统性风雅底坡.叟至持房于是用来住的、不是用来炒的定位.支持各地从当地实际出发先善唐地产政策.支持刚性和改善性住房需求.优化病品房预侑资金里管促进房地产市场平稳健事发展5月IPR段图发布.1年期LPR维持不变5年期IPR下调15个BP至4 45. 加此前的政策本次央行报价利率再次下曜15个基点，也就鱼味各堆的低利率可达到4.25A这是中央继5月15日再次出台的实质性利好政策求明中央对虏堆产市场的支持落到实处，且支持力度较大.本次5年期IPR创历史最大降酬 同

5、弊也创IPR实行以来的新低,可以看出目的中央对于稳经济稳7市的决心5.23日国务院稳经济33条5月23日.据报道,国务院总理主持召开国务院常务会议.进一步例用心经济一损子报舱,努力推动经济回归正常轨道.造保运行在合理区间、因城施策支持刚性和改善性住房需求.5月15日降准1个百分点，差别化信贷，房贷利率下降至低点中国人民银行决定,自2022年5月15日起 下调金触机构外汇存款常备金率1个百分点,即外汇存款潸留金率由现行的然下调至8*,同日,央行发布差别化信贷政策,首套住房商业性个人住房货款利率下限调萍力不低于相应期果贷款市场报价利率减2吠基点（46*-44）,二套住房可业性个人却!与弗利率政策下

6、限按现行规定执行5.25全国稳经济大盘电话会议，超常规剌激手段，应出尽出5月25日下午3点.全国稳住经济大曜电视电话会议将召开 敦促各堆狠抓落实.抓紧出台符合地方实际的移经济政策,要用超常规手我（剌激经济）（二）城市需求端宽松政策遍地开花，普遍采用公积金利好手段，房票再现今年上半年，城市政策以宽松为主，在以往严格调控的基础上进行松绑。截止到6月26 H,据不完全统计，松绑政策调控超280次,盖城市超160个。5月单月更是调控103次,松绑内容主要从需求端出发，包含降房贷利率，降首付比例，公积金利好、放松/取消限售、放松/取消限购、购房补贴、支持多孩家庭购房，落户放松，房票等。供应端主耍是从优化

7、预售资金监管，土拍规则略微放松的角度。5月起，部分城市开始出台稳经济纾困措施。整体而言，上半年政策松绑现象频频，各地因城施策支持刚性和改善性需求释放,促进房地产市场健康发展和良性循环。其中公积金调整的次数最为频繁，其次是降首付比例，放松限购。在政策松绑的情况下，各城市松绑的措施也多样化和创新性，如多城市出台支持多胎家庭购房温州安居贷，长沙以租换购，绍兴、郑州、南京滦水、宜兴等城市推出房票购房政策。R.今年以*各地税内!力盘敛盘耒，博葛找用IUK研究中3二线城市三四线城市城市政策松绑内容一线城巾北京、上海、广州、深刈下调房贷利率、/房补贴、公积金利好政策保定、济南、青岛、宁漉.嘉兴、中山、珠海、

8、昆龙、长春、烟台、天定、合肥、福外、杭州.惠州、绍兴、南昌、茧仄、长沙、佛上、苏州、索宁、南通、东莞、温州、郑州、爱王、哈尔滨、兰州、台州、南京、无锡、沈恒、临沂、徐州、金华、常州、成都、石家庄、大连、武汉、太原、原门、西安放松限购，缩短增值税免征年限，公积金利好攻黄 降低首付比例.下调房贷利率.放松落户限制购房补贴 放松，取消累管.优化预售资金主管.放毯限购限贷放松限价放松限旭限隹以柜涣购.新玫马鞍山、玉队、北海、泸州、株洲、好埠、庖克、街州、沟泾、延吉、精州、驻马店、肯中、新乡、衡即、唐山、宣城、德州、六安、九江、宾阳、十盅、素皇马、丽水、恪沂、淮北、南平、宜昌、常熟、张家港、龙岩、菰城、

9、锐/、扬州、芜湖、淮安、从提高贷款颔度与降首付比例两方铜陵、江门、廊坊、洛阳、连云港、乐山、面河整公积金贷款政策,降低首付百林、R照、崇德镇、海口、奉州、安庆、比例,购房补达，下调房贷利率,信外、宿迁、漳州、年阳、湖州、赤峰、放松/取满限售 放松/取消限败.湘掌、包头、周口、镇江、黄白、义乌、优化预售资金监管.货亏化安差第庆、淮南、道义、专用、海蹲、东莒、自贡、麦港、达州、防城港、资阳、鹑壁、钦州、济源、巴中、沸安、楚成界族自治州（三）本轮政策松绑力度有限，购房门槛处于高位水平近20年以来，房地产市场政策经历了 5次宽松期，第一次是2008-2009年，国际金融危机的影响，商品房销售增速连续多

10、月下滑，在四万亿投资计划下以及需求端政策刺激下,2008年底市场降幅趋缓；2011年，在紧缩性政策效应卜.，销售面枳连续8个月同比负增长,单月最大降幅达13.6%,连续3次降准，地方宽松政策出台，2012年2月俏售面积降幅趋缓；2014年，经济增速趋缓，房地产库存压力较大，销售面积连续13个月同比下滑，中央下调贷款及存款准备金率，地方二套房认定标准放松，多城限购松绑，棚改货币化安置比例上升，市场于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融贸易战，商品房销售面积增速放缓，土地流拍现象增加，属于历次卜.行周期里力度较小的周期，在年内多次降准，多城需求端政策松绑下，2019年2月销售降幅趋缓；20

11、21年下半年，在行业去金融化的背景下，高负债房企面临生存难题，虽然今年上半年宽松政策遍地开花，但从市场恢复来看，仍不及去年同期，数据显示，20数年2月商品房销售面积累计同比下滑，随后降幅不断扩大,至2022年5月，商品房累计同比下降23. 6%。2002年以来房地产历次政策放松下行时间20082009年2011-2012年20142016年20182019年 2021 下半年至今下行原因国除金融危机的负面影响关债欲债危机更加学靖货币致美的冷后效应住济城2放坡，国五条限的政靠效应，房地产屋存快速累积金融去杠杆及中美“贸易战”影响，下行力度不大行业去金融化力度较大的彭响1）货币改氯宽松：“3D货币

12、政策宽松：连续三次降淮，累计下调1.5pp:1）货币政第宽松：一年期贷款基净利率下调0.4pp至5.60%:1）货币政筑宽松：1）货币攻双宽松：企业资金层面放松按揭放款、开放境内被责及开发货、并购货，2021*12 月海渝0.5pp,鼓励聂别化代赞。2022年4月25日下调金融机构存款发各万亿A投资计划出台. 5两次海息，一年期存贷款基一年期存款基淹利率下调2018年内e次版;缸宽松政策次降息从7.2%降至5.3、：准轲率分别累计下调0.5和0. 25pp至2. 75%累计下调2.5pp4次降渔从16.5%fti13%.2）需求我政策：首套首竹比例那至20%、房贷利0. 56pp2）需求就政双

13、：地方政肝出台政第，也括放宽公权金费2）需求端欢斑：二套房贷认定标渔大幡优松房贷利率7折：限的松绑，47个限购域市中422）需求选政策.：因城施第松绑.如取消限购、限售、首套首付比例下金率0.25个百分点2）需求疏政策：a超150城松绑.如公权金条件放宽、购房补贴、客户政策放松、首纣比例及房贷利率下降，放松限购限贷眼等率7折、契税降至1%软、提高贷款额度、下调贷歙利华等.个取消反购；堀改货币化安置不低于50%的比例调等2008年2月钝售面炽降幡2012年2月喊得面积陈椎目2015年3月钠3面炽降幡龙蝮2019年2月初售面积降商品房第瞥恢复不及期，市场恢复速度越展场5月同比降幅进一步犷大，环比呈

14、上升魅势本轮政策虽然覆盖城市较广，调控频次也较为频繁，但从力度上看，均是从之前严控的基础上进行小幅的松绑，政策门槛较之前仍处于较为严苛的阶段，如2008年并没有限购限售政策，但当前仍有约40个城市执行限购限售，此外，一线城市在本轮政策松绑中并未对限购政策进行调整。随着居民对住房品质的提升，房地产市场黄金时代的逝去，改善性需求成交占比上升，房地产市场需要撬动改善性需求的释放，而当前的二套房以上的购房门槛仍处于高位，我们预计未来政策仍有放松空间，如降低二套房及以上的购房门槛。二、行业面：基本面筑底，5月成“拐点”（一）开发投资累计同比增速连续11月收窄，投资信心补库存意愿弱2022年，受整体大环境

15、影响，房地产开发投资增速也逐步走弱，根据国家统计局数据显示，开发投资增速自2021年3月以来连续14个月收窄，至2022年5月已经连续2月呈现负增长局面。从开发商补库存的意愿上来看,无论是新开工、施工面积、竣工面积同比增速持续下滑，其中，新开工的下降幅度大于竣工、施工面积增速，一方面，两集中的土拍规则延缓了开发商的新开工速度，开发商更倾向用竣工去补库存；另一方面，在回款不及预期下，提升竣工速度有利于加快补库存效率。根据国家统计局数据显示，2022年5月，新开工面积同比下降30.6%,竣工面积累计同比下降15.3%,施工面积累计同比下降鹏整体开发商补库存动力不足。图：全国房地产开发投资额及同比增速全国房地产开发投资