商业项目可行性研究报告.docx

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1、天津*项目可行性研究报告目录第一章工程决策背景1 .内部因素2 .外部因素第二章工程概述1 .工程区位及用地2 .工程宗地现状3 .工程周边的社区配套4 .工程周边环境5 .工程市政配套分析6 .土地价格第三章工程法律及政策性风险分析1 .工程用地取得土地使用权法律手续分析2 .工程合作方式及风险评估3 .总体评价第四章市场研究1 .区域市场成长状况2 .区域市场供给产品特征3 .整体市场对本案影响因素4 .目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1 .初步规划设计思路2 .规划设计的可行性分析第六章工程开发方案1 .开发机遇2 .开发周期安排3 .销售周期安排第七章投资收益分析1 .本钱预

2、测2 .税务分析3 .经济效益分析4 .工程资金预测第八章可行性结论1 .工程优势2 .工程劣势3 .结论及建议第一章工程决策背景-内部因素1 .天津*公司工程布局*自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、*中心大厦、世贸广场、都市花园、*新城等工程，其中城市花园、*中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，*新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津*的主要工程集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市开展方向，城市中心区向南部方向开展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东开展，

3、重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，*的物业分布与天津的总体规划和城市开展方向不尽相符。*自92年进入天津市场以来，开展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中己树立起第一品牌的形象。*产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以*有能力，也应该去开发天津的其他市场，让*物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市开展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点工程有：北部地区铁东路住宅工程，东部地区张贵庄路住宅工程、东部地区

4、天津钢厂住宅工程，南部地区天津玻璃厂住宅工程，其中玻璃厂工程是各方面条件都比拟成熟的工程，该工程正好填补了*在城市南部无工程的空白。2 .天津*公司经营现状：目前天津公司在手有两个工程，*花园新城含原有新城工程和红旗农场工程、东丽湖工程，其中新城工程为在建销售的工程，东丽湖工程目前处于前期工作阶段。新城工程自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城工程根本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖工程规模大，是公司长远开展工程，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的工程。根据集团苞部经营方案要求，天津

5、公司必须再上新工程,要到达每年有3-5个在开发工程，保证天津公司经营利润指标和*产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤*的大好形势下，天津*应充分利用*天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新工程，扩大市场占有率，让*品牌深入到每个天津人心中。玻璃厂工程区位好，规模适当，开展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点开展的工程。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出奉献。天津公司现状工程及在谈工程分布：看横堤工程花园新城新区铁东路工程丽苑工程都市花园梅江南工世贸广场张贵庄路工程在开发工程：I-I已完成工程：II在谈工程：II

6、二.外部因素该工程具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部，行政区划为河西区，该工程所在区域有如下特点和优势：根据天津市总体规划，西南部地区大局部用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。经济开展状况来看，该工程所在的河西区是天津市经济最兴旺、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大局部的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。沿解放南路可方便

7、直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大型超市等全国闻名的商业设施。工程距离规划的东南半环黑牛城道段缺乏3公里，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成局部，东南半环的修建对该工程的业主出行将会带来很大的方便。工程西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。所有以上各种因素，为*在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。第二章工程概述一.宗地区位及用地1 .工程区位该宗地

8、位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。项目区位图2.工程用地花园新城新区该工程宗地为国有土地,毛地面积约525亩,目育曷圾遇厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地,名称面积（万平米）折算成亩数毛地面积35.02525其中市政代征地94万科中心（含退解放南路道路及绿化带、11化带、退北侧道路及绿化带、退南圆道路用地）可建设用地面积28.75431世贸广场内环线其中区内配套用都市花园含小学及幼儿鼠中环线规划东南半环净住宅用地面积26.05391,

9、城市花园十工口CU1i1宗地位置规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属上确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表:可建设用地用地率82%净住宅用地率74%3.工程地块内各种用地政府控制性规划指标:序号用地性质用地面积(万平米)容积率建筑密度(%)建筑限高(M)绿地率(%)1住宅地块19.891.43050402住宅地块23.172.03080403住宅地块37.41.63050404住宅地块44.541.0303040524班小学及15班幼儿园用地1.790.82525406储蓄所、物业管理等公共效劳设施用地0.911.8505020二.宗地现状1四至范围：东至解放南路，南至规划路，西至

10、卫津河，北至规划路。2 .地势状况工程用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高根本相一致。3 .地上物现状地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍（约36户42间房）。厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行撤除或保存。4 .空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况有无变电站、换热站等设施？CU工程用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。2工程用地内没有需要保存的文物等设施。3工程用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求撤除。4工程用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿

11、化带内，对项目建设无影响。5工程用地内有玻璃厂自己打的2口热水井在地热办有登记，出水温度50C左右,可根据规划予以保存,可为工程提供一局部热水。5 .地质情况场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片？三.工程周边的社区配套1 .周边3000米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区628、659公交线路，距工程1公里处有96、954路终点站文

12、化设施无体育设施无总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，根本社区配套比拟少，缺乏以为工程提供效劳，该工程在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。2 .宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如下（主要指南楼商业片区和友谊路沿线）:公用设施种类公用设施名称教育设施大学：天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院高中校：北师大天津附中市重点、第四中学市重点、南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店文化设施天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂

13、体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆三星、迎宾馆、乐园宾馆三星、津利华大酒店四星、水晶宫饭店四星、天津钢管宾馆二星、长青温泉宾馆、大型商住楼钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、深圳开展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦综合分析，从该工程沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该工程效劳。四.工程周边环境1现状工程所在区域环境由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90年代后期，随着城市房地产的开展,原来的局部工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天

14、津市构件厂等企业；建成了如今的顺著名都、名都新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境,使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，己成为天津市区上佳居住区位。但就本工程目前主要出行方向解放南路两侧来看,仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业,同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的开展很快得到解决。尖山住宅片区.现状工业用地南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心工程所在地22 .工程宗地周边情况该工程宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面,拟规划为保存水域，对该工程的环境有一定的积极影响。工程宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。工程宗地西北侧和西侧原为耀头厂仓库和天津津洋置业公司的养殖场局部用地,现己转让给松江置业公司用于房地产开发,属于梅江南居住区的一局部,该工程与梅江南居住区仅