杭州高新区（滨江）经营性用地招拍挂出让走势分析.docx

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1、高新区（滨江）经营性用地招拍挂出让走势分析杭州高新区（滨江）经营性用地招拍挂出让始于2001年，截止到2004年底，区管委会、政府共计招拍挂出让经营性用地41宗，出让面积2363.8995亩（区级储备1799.8005亩，集团总部195.225亩，旧城改造368.874亩），合同低价款为910226.0838万元（区级储备723949.1407万元，集团总部52364万元，旧城改造133912.9431万元），已入库721373.7975万元（区级储备594958.8544万元，集团总部31686万元，旧城改造94728.9431万元）2005年还应收188852.2863万元（区级储备128

2、990.2863万元，集团总部20678万元，旧城改造39184万元）。为进一步做好我区2005年商品性住宅用地招拍挂出让工作，我局在对商品性住宅用地招拍挂出让地价分析的基础上，提出我区2005年区政府储备商品性住宅用地招拍挂出让计划。一、004年全市及我区住宅用地地价波动及分析2004年全市共出让26宗（含我区7宗）商品性住宅用地，为我区出让商品性住宅用地更具可比性，这里选取土地级别为5至7级的21宗商品性住宅用地进行地价分析：年初（1至3月，宏观调控前）2宗，年中（4至9月，宏观调控后至房交会）12宗，年末（10至12月，房交会后）7宗，出让地价情况见下表：时间出让宗地数土地面积（M2）建

3、筑面积（M2）平均容积率总地价（万元）亩地价（万元）楼面地价（元）年初2826381947062.356160506488.123107.56年中1267357717750432.6352375188.6371.32113.69年末72554126038532.3642202486528.53353.232004年我区共出让7宗商品性住宅用地，分别室年初年初（1至3月，宏观调控前）2宗，年中（4至9月，宏观调控后至房交会）2宗，年末（10至12月，房交会后）3宗，出让地价情况见下表:时间出让宗地数土地面积（M2）建筑面积（M2）平均容积率总地价（万元）亩地价（万元）楼面地价（元）年初28263

4、81947062.356160506488.123107.56年中21552304853663.1268102518440.282112.18年末3602941389882.305247828528.833441.161、在全市及我区2004年商品性住宅用地出让地价情况表中均显示出2004年年初、年中、年末三个阶段的地价呈现U字型，即两头高，中间低的地价分布：2004年年初至国家出台宏观调控政策前，其地价仍然延续了2003年的增长势头；国家出台宏观调控政策后至2004年房交会前，开发商投资信心受到影响，致使地价有较大回落；而在2004年房交会后，开发商投资信心再次受商品房市场鼓舞，依旧看好商品

5、性住宅用地，从而使地价逐步恢复。2、我区的商品性住宅用地比杭州其他城区更受到开发商的青睐，这点从全市及我区2004年商品性住宅用地出让地价情况表中也能得到反映；2004年商品性住宅用地出让平均楼面地价比全市的商品性住宅用地出让平均楼面地价高出88元。另外，从2004年杭州市最后一次商品性住宅用地挂牌出让中我区两宗地块的竞争情况，也可以看出开发商尤其看好我区的商品房市场：杭政储出【2004】71号地块（东冠收购地块），出让面积为70.839亩，地块规划用途为住宅商品综合用地，其吸引了8家开发商前来摘牌，最后经过86轮叫价才分出高低，使该地块从标底价22041万元（311.1万元/亩，1866.6

6、2元/平方米楼面）飒升到40300万元（568.9万元/亩，3412.94元/平方米楼面）；杭政储出【2004】72号地块（长河旧城改造地块），出让面积为10.662亩，地块规划用途为住宅用地，共吸引了9家开发商前来摘牌，最后也经过16轮叫价才分出高低，使该地块从标底价2218万元（208.0万元/亩，1950.27元/平方米楼面）上升到4800万元（450.20万元/亩，4220.82元/平方米楼面）。二、2001年至2004年我区住宅用地地价分析2001年至2004年我区商品性住宅用地共计出让24宗，其中2001年4宗，2002年4宗，2003年9宗，2004年7宗，出让地价情况见下表:时

7、间土地面积（Mj）建筑面积（Mj）平均容积率总地价（万元）亩地价（万元）比上年增长率楼面地价（元）比上年增长率20012723136705452.462489406.86218.88/1333.35/20022370245818952.4550138396.68389.2677.84%2378.3878.38%200356206714773592.6284394776.54468.2420.29%2672.1812.35%20042981628190602.7470210852471.450.69%2574.32-3.66%表中显示，2002年得商品性住宅用地地价增长幅度最大，2001年和20

8、02年平均容积率相似的情况下，平均亩地价及平均楼面地价增长均在78%左右，主要因素是区管委会、政府通过前几年的城市经营，尤其是前纪念对全区基础设施的大力投入，使得我区商品性住宅用地地价有了大幅度的提高并得到了开发商的认同；2003年的平均亩地价比2002年增长了20.29%,这主要是2003年平均容积率比2002年增长了0.1734,若从平均楼面地价比较，2003年的平均楼面价比2002年增长了12.35%；2004年的平均亩地价与2003年持平，而平均楼面地价则比2003年的平均楼面地价出现了3.66%的负增长；目前，我区平均商品房价已比2003年涨了1500元/平方米以上。三、2004年地

9、价收缴情况地价收缴分二部分：一是2003年出让地块，开发商按合同约定于2004年缴纳的地价款；二是2004年出让地块，开发商按合同约定于2004年缴纳的地价款。这里主要对区级储备出让地块（不含集团总部地块）进行说明（详见招拍挂收入情况表及说明）。2003年出让的6宗区级储备地块中，开发商应缴地价款为304179.5999万元，已缴纳地价款268986.3136万元，其中2004年缴纳243998.3136万元（已全部入库，其中4000万元于2005年1月入库），截止2004年底开发商欠交35193.2863万元（其中大元房产因村民不愿地欠交18180万元，工信房产欠交17013.2863万元）

10、；2004年出让的7宗区级储备地块中，2004你开发商应缴地价款为135667万元（2005年开发商应缴地价款为54719万元），2004年开发商已缴纳地价款96589万元（已入库96175.0016万元，其中6525万元于2005年1月入库，市土地储备中心尚有413.9984万元未返我局），截止2004年底开发商欠交39078万元（其中金迅达房产因交地原因欠交14088万元，海威公司欠交24900万元）。2004年总计共缴纳地价款340587.3136万元，已入库340173.3152万元（其中10525万元于2005你1月入库），市土地储备中心尚有413.9984万元未返我局。四、2005

11、年经营性用地地价分析及储备出让计划在前文分析的基础上，我局提出2005年我区储备出让原则及计划：积极争取农转用折抵指标，保证区级储备出让工作，平衡各街道旧城改造计划，加快集团总部、公建中心、国税局地块、长江实业地块、长河供销社地块、长一村开发性安置地块、江三村留地安置地块、欧乐等地块挂牌出让工作；适当增加商品性住宅用地出让（区级储备）面积，确保出让850亩，加大地价款征收力度，出让地价款收入确保38亿元，其中2005年入库30亿元，具体出让地块位置、情况、时间安排及有关要求详见倒计时表及位置示意图。为保证2005年储备出让计划的完成应采取以下措施：1、及时与区计经局沟通，抓紧时间进行项目立项或

12、项目结转；2、商请规划局高新分局本着社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，科学合理规划地块，以利于开发商的开发建设及提高土地价值；3、及时上报省政府出让审批，使出让工作合法开展（目前A1、A2、A4地块已经省政府审批，BI地块将报省政府审批）；4、及时指导、督促街道做好征地拆迁交地工作，抓紧时间进行开发前期工作，避免因交地原因致使开发拖欠地价款；5、妥善处理与联合房产的终止协议及耀洋公司的收购合同，以使B1、B2地块能顺利出让（目前与联合房产的终止谈判已基本完成，耀洋公司收购谈判尚未开始）；6、已向市国土局领导汇报并要求市土地储备中心协调，争取A1、A2、A4、B1四地块五宗出让土地同事在

13、第一季度公告出让，努力争取第一季度开门红，即扩大我区出让土地的影响，又能使出让土地价款在年内全部征缴入区财政；7、区宣传部门应及时邀请新闻媒体座谈，争取在其中出让前进行媒体宣传，扩大我区的影响；8、积极要求市国土局支持，争取农用地专用折抵指标，扩大我区储备面积，为今后出让工作打下基础；9、附表（一至四）、图。我局将在管委会、政府的正确指导下，在区管委会、政府其他职能部门的共同努力下，圆满完成区管委会、政府的要求。附表一2005年区级储备住宅用地招拍挂倒计时表职能部门区国土局区计经局规划分局区国土局、街道市国土局备注出让时间地块号储备面积（亩）净出让面积（亩）拟出让底价（亿元）拟出让总价（亿元）

14、立项时间规划指标征地拆迁交地时间预公告时间公告时间第一季度A112998.9945005已完成已完成，容积率为2.82005.182005.22005.32129.609129.6094766.18已完成已完成，容积率.2.82005.182005.22005.3A4112.083112.0834815.4已完成已完成，容积率2.82005.182005.22005.3B1169.51305707.411月结转已完成，容积率.2.52005.182005.22005.3169.51305707.411月结转已完成，容积率.2.52005.182005.22005.3第三、四季度B21881204004.81月立项需3月底完成2005.62006.22005.92005.102661304005.21月立项需3月底完成2005.6-2006.32005.102005.11小计1163.692850.68641.4附表二2005年旧城改造住宅用地招拍挂倒计时表职能部门区国土局区计经局规划分局区国土局、街道市国土局备注出让时间地块号储备面积（亩）净出让面积（亩）拟出让底价（亿元）拟出让总价（亿元）立项时间规划指标征地