福建新景城房地产开发有限公司房地产估价报告.docx

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1、福建新景城房地产开发有限公司房地产估价报告明中联房产评（2017）S0147号估价项目名称：福建新景城房地产开发有限公司房地产重置价值估价估价委托人：明溪县经济和信息化局房地产估价机构：中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：汤国平（注册号：）、汤静（注册号：）估价报告出具日期：二。一七年五月三日柴山队福建暖产评估t1!房加产估值有限责任公司Zhong1ianfujianassets1andandrea1estateappraisa1co.td明中联房产评(2017)S0147号致估价委托人函明溪县经济和信息化局：受贵方的委托，本估价机构委派注册房地产估价师汤国平(注册

2、号：)、汤静(注册号：)对坐落于明溪县经济开发区4-2幢1层101室、4-2幢2层201室、4-2幢3层301室、4-2幢4层401室、4-1幢5层501室、4-1幢6层601室(钢混结构，建筑面积合计为3444.99行、分摊的土地使用权面积合计为544.58肝)进行了估价。根据“为确定房地产重置价值提供参考依据而评估房地产重置价值”的估价目的，遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据福建新景城房地产开发有限公司提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用成本法进行了分析、测算和判断，在满足估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点(2016年1

3、2月6日)的重置价值为人民币壹仟零肆拾捌万陆仟柒佰元整(小写RMB:10,486,700.00元)。估价对象房屋所有权证号土地使用权建筑面积(f)重置单价阮/m*)估价值(万元)证号类用途分摊用地面积(mj)明溪县经济开发区C区8号4-2幢1层101室明房权证2015字第0573号明士国用(2015)第000558号出让商业90.68573.643,044174.62明溪县经济开发区C区8号4-2幢2层201室明房权证2015字第0574号明士国用(2015)第000572号出让业90.78574.273,044174.81明溪县经济开发区C区8号4-2幢3层301室明房权证2015字第057

4、5号明士国用(2015)第000571号出让%业90.78574.273,044174.81明溪县经济开发区C区8号4-2幢4层401室明房权证2015字第0576号明士国用(2015)第000570号出让商业90.78574.273,044174.81明溪县经济开发区C区8号4-2幢5层501室明房权证2015字第0577号明士国用(2015)第000569出让芍业90.78574.273,044174.811M：9f11JiB6199ttR15gA1Te:0591-3811968228303333(6KH)ftAFax：0591-87520848Ad(eg:15F-AI,GuoTaiBUM

5、moNoIgWgiROJK1,Fuzhou,CmM/皋山联（福建暖产评估土加房IIF估值有限责任公司z/Zhong1ianfujianassets1andandrea1estateappraisa1com1tdHIM明溪县经济开发区C区8号4-2幢6层601室明房权证2015字第0578号明士国用（2015）第000568号出让业90.78574.273,044174.81合计544.583444.991048.67估价结果内涵为在满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物（不含室内二次装修）、分摊的出让土地使用权及公共配套设施、基础配套设施（含配套广场设施、评估基准日尚未完工的配套建设项目）；

6、不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益、估价目的实现时卖出方应缴纳的费用和税金；付款方式是一次性付清房价款（包括首付款及按揭贷款）；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水）。预知详情，请阅读本估价报告全文。根据贵方的委托及福建新景城房地产开发有限公司提供的相关资料，本公司于2017年1月5日出具了明中联房产评（2017）SO005号房地产估价报告，由于报告日期后贵方提供了新的关于气动工具广场土地使用权及配建广场的新资料，与原估价时收集到的资料不同，现根据新资料对估价对象进行重新估价，原明中联房产评（2017）SoO05号房地产估价报告

7、同时作废。中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司.法定代表人：二。一七年五月三日t*:Sfi1IB19a*tR15gA1Te1:0591-3811988228303333（gH）ft4Fax：0591-87520848Address：1SF-A1,GuoTaiBmidinQNo19WusiRMd.Fuzhou.Chma估价师声明错误!未定义书签。估价假设和限制条件错误!未定义书签。房地产估价结果报告错误!未定义书签。一、估价委托人错误!未定义书签。二、估价机构错误!未定义书签。三、估价目的错误!未定义书签。四、估价对象错误!未定义书签。五、价值时点错误!未定义书签。六、价值类型错误!未

8、定义书签。七、估价原则错误!未定义书签。八、估价依据错误!未定义书签。九、估价方法错误!未定义书签。十、估价结果错误!未定义书签。十一、实地查勘期错误!未定义书签。十二、估价作业期错误!未定义书签。十三、注册房地产估价师错误!未定义书签。附件(均为复印件)：一、估价对象区位位置图；二、估价对象建筑物景观照片图；三、明房权证2015字第0573号、明房权证2015字第0574号、明房权证2015字第0575号、明房权证2015字第0576号、明房权证2015字第0577号、明房权证2015字第0578号房屋所有权证；四、明士国用(2015)第000558号、明士国用(2015)第000572号、

9、明士国用(2015)第OoO571号、明士国用(2015)第OOO570号、明士国用(2015)第OOo569、明士国用(2015)第OOO568号国有土地使用证；五、估价委托人的统一社会信用代码证书复印件；六、估价机构营业执照；七、房地产价格评估资质证书；八、注册房地产估价师资格证书。估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有

10、现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5、我们依照房地产估价规范(GB/T50291-2015)及房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、估价人员已于2016年12月6日对位于明溪县经济开发区C区8号的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对估价对象外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖及其他未暴露及难于接触到部分进行检视的责任,以及对附属设备和服务性设施进行系统测试的责任。7、根据估价委托人的委托，估价对象的建

11、安工程费由福建华广工程管理有限公司造价审核结果确定。8、本报告所依据的有关资料由福建新景城房地产开发有限公司提供，福建新景城房地产开发有限公司对资料的真实性、合法性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，房地产估价机构和注册房地产估价师不承担相应的责任。9、本估价报告不作任何形式的产权证明。注册房地产估价师签章：二。一七年五月三日估价假设和限制条件一、本次估价的各项假设条件一般假设1、福建新景城房地产开发有限公司仅提供的估价对象房屋所有权证、国有土地使用权证复印件，未提供估价对象房屋所有权证、国有土地使用权证原件。本次估价假定估价对象为已办理房屋所有权证、国有土地使用权证、可以在公开市场上自由转

12、让的房地产，如房屋质量不合格、房屋所有证未办妥，其责任由福建新景城房地产开发有限公司承担。2、福建新景城房地产开发有限公司提供的估价对象财务资料，以合同、协议、造价审计书为主，根据福建新景城房地产开发有限公司的说明，为欠付工程款所致。本次估价假定福建新景城房地产开发有限公司提供的合同、协议、造价审计书等均真实有效，所约定项目均已完工且质量合格，福建新景城房地产开发有限公司已按约定支付完工程款。如有工程质量不合格的情况、欠付工程款，工程质量、欠付工程款责任均由福建新景城房地产开发有限公司承担。3、关注了估价对象的房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素，经实地查勘并依常规判断，假定房屋质量

13、及居住环境是安全的，在耐用年限或土地使用期限内能够正常使用。4、根据估价委托人提供的明溪县住房和城乡规划建设局明建规201217号，关于核发明溪县气动工具城一期建设项目规划条件的函，气动工具广场用地为代征广场用地,广场建设为项目配套建设，建设成本作为基础设施配套费在本项目计容建筑面积中分摊。5、估价对象中的4-2号楼设计有2台电梯，福建新景城房地产开发有限公司提供的购销合同订货量为二台，现已安装完工一台，本次估价只计算已安装完工的一台电梯的费用。未定本项假设1、根据福建新景城房地产开发有限公司提供的估价对象所在项目经济指标，估价对象所在项目计容总建筑面积60593.58m尚有计容建筑面积约34

14、54.95T的5号楼未建设，根据福建新景城房地产开发有限公司的说明，5号楼计划在近期将开工建设，建设完工后项目总计容建筑面积为60593.58m2,本次估价基础设施配套费按项目总计容建筑面积60593.58m分摊。2、根据福建新景城房地产开发有限公司的说明，还有9项满足项目验收条件必需完善的工程尚未建设或建设完工，其预算造价合计约2,150,000元。考虑该部份项目为满足项目验收条件必需完善的工程，本次估价假定该部份项目均已完工，费用作为基础设施配套费按估价对象所在项目总计容建筑面积60593.58而分摊，其建设责任由福建新景城房地产开发有限公司承担。背离事实假设无背离事实假设。不相一致假设1

15、、根据福建新景城房地产开发有限公司提供的估价对象所在项目经济指标，估价对象所在项目计容总建筑面积60593.58m尚有计容建筑面积约3454.95T的5号楼未建设，根据福建新景城房地产开发有限公司的说明，5号楼计划在近期将开工建设，建设完工后项目总计容建筑面积为60593.58m2,本次评估基础设施配套费按项目总计容建筑面积60593.58m分摊。2、根据福建新景城房地产开发有限公司的说明，还有9项满足项目验收条件必需完善的工程尚未建设或建设完工，其预算造价合计约2,150,000元。考虑该部份项目为满足项目验收条件必需完善的工程，本次估价假定该部份项目均已完工，费用作为基础设施配套费按估价对象所在项目总计容建筑面积60593.58而分摊，其建设责任由福建新景城房地产开发有限公司承担。依据不足假设福建新景城房地