涉执房地产处置司法评估报告.docx

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1、涉执房地产处置司法评估报告估价项目名称：因司法处置涉及上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室等四处房地产市场价值评估估价委托人：上饶市广信区人民法院房地产估价机构：上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司注册房地产估价师：叶志华（注册证号：）张忠明（注册证号：）估价报告出具日期：2023年7月27日 估价报告编号：饶中信房评字（2023）第SF080号致估价委托人函上饶市广信区人民法院：受贵院委托，我公司估价人员于2023年7月日至2023年7月27日对上饶 县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室等四处房地产进行市场价值评估。估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参

2、考依据。估价对象:上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室等四处房地产, 产权人均为上饶市翼天主题小镇旅游发展有限公司，建筑总面积为678. 57 m2o价值时点：2023年7月11日（现场勘察之日）。价值类型：市场价值。估价方法：采用比较法和收益法。估价结果：确认估价对象在满足估价的假设和限制条件及报告的使用说明下于价 值时点的市场价值为人民币：捌佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整（RMB元），详情见评 估结果明细表。特别提示：本次评估房地产价值中包含了地下室及相对应的土地权益价值。上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司法定代表人：2023年7月27日评估结果明细表序 号房屋坐落所有权人

3、所在层 /总层 数建筑结 构证载用 途建筑面积 (m2)不动产权证号评估单价 (m2)评估总价 (元)1上饶县罗桥街道办上饶北大 道666号97幢1单元802室上饶市翼天主 题小镇旅游发 展有限公司8/11钢混住宅120.58赣(2019)上饶县不 动产权第号58507053932上饶市广信区罗桥街道办上 饶北大道666号150幢1101 室11/11钢混住宅142. 24赣(2021)广信区不 动产权第号53407595623上饶市广信区罗桥街道办上 饶北大道666号6幢102室1-2/2钢混住宅227.47赣(2020)广信区不 动产权第号168504上饶市广信区罗桥街道办上 饶北大道66

4、6号7幢106室1-2/2钢混住宅188.28赣(2020)广信区不 动产权第号16340合计678. 57/目 录Contents一、估价师声明5二、估价假设和限制条件6三、估价结果报告8（一）估价委托人（二）房地产估价机构（三）估价目的（四）估价对象（五）价值时点（六）价值类型（七）估价原则（八）估价依据（九）估价方法（十）估价结果（十一）注册房地产估价师（十二）实地查勘期（十三）估价作业日期四、附件171、评估委托协议书（复印件）2、估价对象照片3、委托方提供的相关资料（复印件）4、评估机构营业执照（复印件）5、评估机构资质证书（复印件）6、估价师资格证书（复印件）一、估价师声明我们郑重

5、声明：1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性 陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分 析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价 利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、我们是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-2015). 房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013)进行估价工作，形成意见和结论, 撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对

6、象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起五日内通过人民法院向我公司书面提出。二、估价的假设和限制条件（一）一般假设：1、对于房地产的市场价值，我们基于下述假设：评估对象产权明细，手续齐全，可持续使用，可在公开市场上自由转让；买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交 易，洽谈交易期间房地产价格将保持稳定；交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大具有必要或实质性改变；本次评估不包括买卖双方交易过程中涉及的税费；不考虑特殊买

7、家的附加出价。2、估价委托人提供的房地产估价所必需的有关情况、资料是本次估价的重要依 据，我们对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，在无 理由怀疑其真实性、合法性、准确性、完整性且未予核实的情况下，本次估价假设估 价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料合法、真实、准确、完整且不存在争 议。3、根据估价委托人提供的资料及介绍，截止价值时点，估价对象未设立居住权。 受不动产登记部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无法到上述主管部门对 权属证明材料及其记载的内容进行核实验证，上述相关部门官网公众信息平台也无法 查询），本次估价以估价委托人提供的权利资料为准，并假设估

8、价委托人/产权人提 供的资料信息真实、准确、完整。4、本次估价中，估价人员进行的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构、室内外环境污染等情况进行专门的技术鉴 定，也没有征求具体的专业意见，因此无法确定其房屋结构和设备安全与室内外环境 污染状况；本报告假设估价对象房屋是安全的和房屋没有污染问题，符合国家有关技 术、质量、验收规范和安全使用标准。5、假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况 与实地查勘完成之日的状况相同。（二）未定事项假设本次估价的估价对象不存在未定事项假设，故本估价报告无未定事项假设。（三）背离事实假设本报告未考虑估

9、价对象的处置受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务的 开支以及未考虑强制处分，要求在短期内变现的特殊情况，处置风险影响，也没有考 虑产权人在持有期间已承担的债务、或有债务及市场动作、决策失误对其价值的影响。（四）不相一致假设本次估价的估价对象不存在不相一致假设，故本估价报告无不相一致假设。（五）依据不足假设本次估价的估价对象不存在依据不足假设，故本估价报告无依据不足假设。（六）估价报告使用限制1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的价值 时点的公允价格，仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，不得用于其他目 的和用途。2、报告使用人在使用本报告过程中，如果居住权

10、状况发生变化或因国家颁布新 的法律法规及司法解释而发生变化，应据实调整估价结果或委托估价机构重新估价。3、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若在报告使用期限内, 房地产市场或估价对象状况发生重大变化,估价结果需做相应调整或委托估价机构重 新估价。超过估价报告应用的有效期使用估价报告的，相关责任由估价报告使用者承 担。4、本报告专为估价委托人使用，未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人 和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，不得以任何形式发表、肢解本报告；本 估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明 中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。5、估价

11、过程中遇到的不确定因素、或有事项非注册房地产估价师执业水平和能 力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。6、需要说明的其他事项(1)估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结 构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对 象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值 的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。(2)报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入取整。三、房地产估价结果报告（一）委托方：上饶市广信区人民法院（二）估价方：评估机构：上饶市中信

12、房地产土地评估咨询有限公司法定代表人：叶志华单位地址：2号估价资格等级：贰级证书编号：赣建房评字079号联系电话：邮编：334000（三）估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。（四）估价对象概况：L估价对象财产范围及名称：本次估价对象位于上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室、150 幢01室、6幢102室、7幢106室，建筑总面积为678. 57皿，评估范围包含 房屋所有权、分摊土地使用权。2.估价对象区位状况：（1）位置：上饶县罗桥街道办上饶北大道666号（十里风荷小区）。（2）临街（道路）状况：估价对象小区由支路与上饶大道相接，上饶大道为主 干道，车流量较大。

13、（3）交通条件：距广信区汽车站约6公里，附近100米处有公交车站，可乘35 路、38路。交通便捷度较好。（4）商业繁华度：所在区域商业繁华度一般、人流量一般。（5）楼层、朝向：估价对象-所在栋均为南北朝向，估价对象总层数为层，所在层数为8层；估价对象总层数为层，所在层数为层，估价对象总 层数为2层，所在层数为2层；估价对象总层数为2层，所在层数为2层。(6)区域基础设施及公共服务配套设施：基础设施较完善；公共设施较齐全， 周边有上饶职业技术学院、楠溪老街、罗桥街道办下山小学、栖心宾馆等。(7)环境、景观：周边环境较好，估价对象北面可看楠溪河。3.估价对象实物状况：(1)建筑物外观：外墙喷漆，铝

14、合金窗。(2)建造时间：估价对象建成时间为2019年，估价对象-建成时间为2020 年。(3)结构：钢混。(4)装修：毛坯。(5)内部格局和现状：规则、合理。估价对象均有地下室，估价对象 南北面均有院子。(6)维护情况及完损状况：未发现建筑物不均匀沉降。建筑物功能符合使用要 求，估价对象-处于空置状态。4.估价对象权益状况：(1)权属状况：房产权属状况见估价对象房产登记信息表，土地权属状况见估价对象土地登记信息表估价对象房产登记信息表序 号房屋坐落所有权人建筑结 构证载用 途建筑面积 (m2)不动产权证号1上饶县罗桥街道办上饶北大道 666号97幢1单元802室上饶市翼天主 题小镇旅游发 展有限公司钢混住宅120. 58赣(2019)上饶县不 动产权第号2上饶市广信区罗桥街道办上饶 北大道666号150幢1101室钢混住宅142. 24赣(2021)广信区不 动产权第号3上饶市广信区罗桥街道办上饶 北大道666号6幢102室钢混住宅227. 47赣(2020)广信区不 动产权第号4上饶市广信区罗桥街道办上饶 北大道666号7幢106室钢混住宅188. 28赣(2020)广信区不 动产权第号估价对象土地登记信息表序 号坐落土地使用 权人土地使用 权面积 （m2）证载 用途土地使用 权类型终止日期1上饶大道以北、楷 溪河以南上饶市翼63435. 072088年4月7日2