马鞍山雨山区映翠花园房地产项目开发全程策划毕业论文.docx

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1、马鞍山雨山区映翠花园房地产项目开发全程策划毕业论文第一部分项目背景第二部分市场分析第三部分号地块风险分析报告第四部分前期与规划设计第五部分项目营销策划第六部分项目管理第七部分经营分析第一部分项目背景1.1拍卖公告根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定等法律、法规，经马鞍山市人民政府批准，马鞍山市国土资源局、马鞍山市公共资源交易监督管理局决定采取拍卖方式出让下列国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下：地块编号地块名称界址范围建设用地面积（M?）规划用途容积率出让年限出让起始价土地竞买保证金开竣工履约保证金建设工期马土让2014- 1

2、38号雨山区红旗路与东湖路交叉口东南角地块东至朱然路，南至空地，西至红旗南路，北至东湖路32137. 74（约48.207亩）居住用地1.0WRW3. 5居住：70年4750万元（约98. 53万元/亩）2400万元240万元14个月1.1.1拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求（一）、竞得人须在土地成交之日起10个工作日内与出让人签订国有建设用地使用权出让合同，并在出让合同签订之日起1个月内付至出让金的50%, 3个月内付至出让金的80%, 6个月内付清全部土地出让金。竞得人逾期不签订合同的，取消竞得人资格、不退还土地竞买保证金；已签合同，未按时支付土地成交价款的，自滞纳之口起，每口按迟延支

3、付款项的1%。缴纳违约金，延期付款超过60日，经催缴仍不能支付的，出让人有权解除合同，并要求受让人承担法律责任。（二）、土地开发程度：地块范围内房屋及建、构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。出让范围内杆管线及地下管网由受让人自行处置。外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。（三）、土地交付：出让合同签订之日起3日内由雨山区负责交付。（四）、开工及竣工时间：竞得人须在土地交付之日起4个月内开工建设，开工建设之日起14个月内完成项目施工建设，并申请竣工验收。按期开工的，返还开竣工履约保证金的50%,按时竣工的，返还全部剩余保证金。未按期开竣工的，每延迟一天按缴纳保证金的3%。扣除,扣完为止。

4、（五）、日照间距、安全距离、消防通道、小区出入口、与周边已建建筑物的退让距离等按照国家建筑技术规范要求执行。（六）、竞得人须在土地成交之日起2个月内向市规划局提交规划设计方案报审，报审方案须遵守马鞍山市城乡规划管理相关管理规范和技术标准等规定和要求，否则，由竞得人承担违约责任，开竣工履约保证金的20%作为违约金不予退还（本条款在国有建设用使用权出让合同补充协议中进行约定）。（七）、受让人应当在施工现场设立建设项目公示牌，公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准，并在项目开发建设期间，及时向出让方和项目载体单位书面申报项目动工开发、开发进度、竣工等情况，对不执行申

5、报制度的，出让方和项目载体单位可以向社会公示，并限制受让人至少在一年内不得参加本市范围内的土地购置活动。（八）、未经市政府同意，竞得人及其股东在竞得后不得以股权转让或其他任何形式转让土地，否则，出让人有权解除合同收回土地，竞得人未按出让合同约定的开工口期开工或未按出让合同约定的竣工日期竣工，且经出让人书面通知其在一定时间里纠正该违约行为但竞得人仍然不纠正的，出让人有权解除出让合同，收回国有土地使用权。（九）、根据市政府2012年7月13日公布的马鞍山市物业管理实施办法第三十四条规定：（1）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8%。的比例在规划定位的商业用房中配置；（

6、2）建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。（十）、项目建设条件：竞得人须在地块内所建住宅为安置房，建成后以1600元/平方米的价格销售给雨山区指定的被征迁安置户。（十一）、竞得人须在签订出让合同之前与雨山区签订该宗地的雨山区开发建设项目责任书及雨山区映翠花园五期项目销售及回购协议。（十二）、竞买人在参与竞买时，必须有1次（含1次）以上的报价，否则竞买保证金不予退还。1.1.2 竞买人资格中华人民共和国境内外的企业法人均可申请参加。申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请的，申请人应当提供联合竞买协议。联合竞买协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并

7、明确签订国有土地使用权出让合同时的受让人。竞买人的负责人为同一人或者竞买人之间存在控股、管理关系的，或竞买人之间存在其他利害关系可能影响出让过程公正性的，均不得参加同一宗地的竞买（竞买人须提供经工商部门盖章确认的最新公司章程以备核查）。1.1.3 拍卖注意事项（一）、本次出让采用拍卖方式出让（不足三人转挂牌）。本次国有建设用地使用权出让按照价高者得原则确定受让人。（二）、本次拍卖出让的详细资料和具体要求，见拍卖出让文件。申请人可于2014年12月29 口 8时至2015年1月19 口 17时，到马鞍ill市公共资源交易中心1楼2号窗口获取出让文件。（三）、本次拍卖出让交纳土地竞买保证金（竞买保

8、证金汇款帐号详见出让文件附件）的截止时间为2015年1月19日17时。申请人可于2015年1月20日8时至2015年1月20日9时，到马鞍山市公共资源交易中心1楼2号窗口提交书面申请。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，马鞍山市公共资源交易监督管理局将在2015年1月21 口 9时前确认其竞买资格（详见国有建设用地使用权拍卖（挂牌）出让须知）。（四）、本次国有建设用地使用权拍卖会定于2015年1月21日10时在马鞍山市公共资源交易中心2楼拍卖厅举办。1.1.4 其他需要公告的事项（一）如本次出让公开方式转为挂牌，报名申请截止时间延长至2015年1月30日17时，交纳土地竞买保证

9、金截止时间相应延长至2015年1月30日17时。挂牌时间为2015年1月21日11时至2015年2月3日16时，地点为马鞍山市公共资源交易中心2楼拍卖厅。（二）本次出让采用电脑报价方式即竞买人通过马鞍山市公共资源交易中心拍卖厅专用电脑报价终端登入“国有建设用地使用权采矿权公开出让报价系统”进行报价。（三）意向竞买人可向马鞍山市公共资源交易中心工作人员咨询电脑报价系统的使用方法。联系电话：0555-5200191 （谷女土）0555-2373676 （史先生、左女士）查询网址：http:/zbcg. mas. gov. cn/maszbw http:/www. mastdzx. org监督甩话：

10、0555-2366201 （马鞍山市纪委监察局）L 2建筑红线图（见附图）1. 3.地理位置图该地块位于马鞍山市雨山区红旗路与东湖路交叉口东南角，东至朱然路，南至空地,至红旗南路，北至东湖路。r老报国时代厂场雨山西路71华西路马鼓山亿丰笈环球商业中雨田珞朱然文化公园印山西路湖西南路太白游国叫刷马鞍山市政府西康泰游园通新纪元商务广场太白湖东南路1.4开发流程图第二部分市场分析1.1 经营环境与政策分析房地产业是一个政府高度关注，关乎国计民生、经济增长高度的产业，同时也是一个受政府宏观调控的产业。房地产发展的形式受诸多因素的影响。1.1.1 经济发展环境当前，世界经济低位复苏、分化明显、风险不明。

11、明年乃至未来几年，全球经济将延续低位不均衡复苏态势。全球金融风险累积、贸易增幅受限；世界投资难言乐观等不利态势成为笼罩2015年全球经济增长的阴云。我国经济受大环境影响，经济发展步伐变缓己是必然之势。年末的中央经济工作会议指出，2015年将“坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置”。总体来看，中央开始接受更低但更加具有可持续性的经济增长速度，做到“调速不减势，量增质更优”，改革也成为2015年的重头戏。预计2015年我国经济仍将在改革中平稳运行，通过一系列改革措施释放红利，激发市场活力，提高资源

12、配置效率，维持新常态下经济的平稳增长，但由于内外部因素影响，经济进一步放缓的可能性较大。马鞍山位于安徽省东部，长江下游南岸，横跨长江、接壤南京，是安徽的东大门。面对复杂严峻的宏观形势，在市委市政府的坚强领导下，全市上下紧紧围绕转型升级、加快发展,抢抓长江经济带建设重大机遇，主动适应经济发展新常态，坚持稳中求进、聚焦工.业发展、勇于改革创新、奋力攻坚克难。今年经济发展不容乐观。从马鞍山市政府获悉，2014年该市居民收入稳步增加，全年城乡居民人均可支配收入为24280元,增长10.6%,比同期GDP增速高出L1个百分点。其中,城镇居民人均可支配收入30950元，增长9. 1%;农村居民人均可支配收

13、入为13920元，增长12%。城镇居民可支配收入高出农村居民可支配收入17030元，贫富差距较大。恩格尔系数是指食品支出占消费支出的比重。它是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，同时也是反映各地区居民贫富差异的重要标准。随着居民收入水平的不断提高，恩格尔系数会逐渐下降。图2.1为近十年全国居民恩格尔系数与马鞍山市居民恩格尔系数的对比图，由图可知近年来马鞍山市的居民恩格尔系数呈逐年下降的趋势，在2012便达到了全国水平，并且从2011年至2014年持续降低，马鞍山人民的生活水平不断提升！图2.120052014年居民恩格尔系数走势中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人

14、民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0. 25个百分点至5. 35%； 一年期存款基准利率下调0. 25个百分点至2. 5%,同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1. 2倍调整为1. 3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。对于采用商贷的购房者来说，此次利率调整后，100万元贷30年，之前年利率6. 15%,月供6092. 28元。现在年利率5. 9%,月供5931. 37元，减少160. 91元。这将在一定程度上减轻了购房者的经济负担负担，有利于调动购房积极性。央行再次降息不管是对于购房者还是开发商来说都信心倍增。当前利率如下表所示：金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位：%调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）、活期存款0.35（二）、整存整取定期存款三个月2.10半年2.30一年2.50二年3.10三年3.75二、各项贷款一年以内（含一年）5.35一至五年（含五年）5.75五年以上5.90三、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）3.50五年以上4.001.1.2 政治环境2014年马鞍山住宅土地供应共计26块，其中安置房用地7块。从2005