小区物业项目智能化设施的管理与维修方案标书专用参考借鉴范本.docx

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1、小区物业项目智能化设施的管理与维修方案目录小区物业项目智能化设施的管理与维修方案1 第一程序：1 第二程序：3 第三程序：4PN木七J4一、智能化系统的前期管理5二、智能化系统的日常运行方案5三、智能化系统的维修项目5本小区物业项目设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始，一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段，总程序可分为四个不同的运行程序：第一程序:设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行1 .设备的更新规划：根据本小区物业项目的发展目标,结合发展商/大业主/业主委员会的意见,制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划,由工程部提出，报管理处最高负责人审

2、核后提交公司相关部门审核，经由公司客户服务部最高负责人审批同意后提交发展商/大业主/业主委员会。2 .设备的选型：选型应考虑三个方面。第一是技术先进，选用同类产品中效率高，操作简便，安全可靠并符合国家标准要求的产品；第二是同类产品互换性能好，选用检修简便，零部件通用性强的产品；第三是经济合理，选用能耗低和维修费用较低的产品。3 .设备订购：订购可由本物业公司负责，也可由发展商直接订购，采购时必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题，订购合同按相关操作程序申报。4 .入库保管：设备到货运至物业后，必须及时开箱验收（进口设备应有外贸和商检人员到场），查验装箱单、合格证书和技术文件等，按装箱单

3、仔细核对品种，数量。认定质量合格的情况下，登记造册，办理入库手续。有问题时，应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有发展商人员在场。暂时不用的设备，仓库管理员应按技术要求做好保养工作后，封存入库。资料员应把全部资料编册存档。5 .设备安装调试：安装调试可由本物业工程人员完成，也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装，物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由发展商、物业服务中心、公司工程部等共同参加。特种设备（如电梯、锅炉等）应请政府部门参加。最后会签验收单。6 .设备移交、入帐及建档：依据设备竣工验收单,由工程部会同客户服务部门向使用部门移交（如保安部、物业部等）,根据设备统一编号，填写

4、设备登记卡，立入台帐，工程部管理的设备应移交相关技术班组。7 .培训计划：技术员上岗前的操作培训和考核工作由工程主管负责，在行政人事部备案，每年应制定相应各工种的培训计划。8 .日常管理：设备移交后,应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准，按操作规程运行操作，定期检查确保设备正常运行。第二程序:设备的定期维护保养，即设备一级、二级保养和设备大修，工程部应编制年度维修计划，设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划，并在合同执行中配合和监督。1 .一级保养：小区的动力、电气设备等，可每月按一级保养的内容进行一次保养工作，保养内容根据相关设

5、备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查，工程主管抽查。2 .二级保养：设备使用三个月后按规定进行二级保养工作,根据保养程序和要求，逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。3 .设备大修:一般设备使用一年后，可进行大修程序工作（视各设备、系统情况而定）。大修项目确定后，应填写大修申请表，编制大修方案，明确修理内容、技术标准，并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作，修理过程中，要做好现场质量及进度监督工作，大修结束，应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。第三程序：设备的技术改造，设备在运行一段时间后，会发现某些系统和设备配套

6、不尽合理等情况，需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面的技术改造，工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告，上报管理处最高负责人，经公司工程部审核后，发文给发展商建议改造，设备的技术改造程序与大修程序相同。第四程序：设备的更新报废，设备的更新报废应同时办理，设备的报废原则为：1 .国家指定的淘汰产品。2 .已超过使用期限，损坏严重，修理费用昂贵。3 .因受自然灾害或事故损坏，而修理费接近或超过原设备价值的设备。4 .虽能运转，但有严重隐患，而修理费用昂贵的设备。5 .无法修复的设备。设备报废应由使用部门提出申请，由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定，确认后，由工程部出具书面报告报管理处最高负责人，价值超过人民币2000元的应报公司工程部审批，经公司客户服务部最高负责人同意后，报发展商或业主委员会审批通过后，方可办理报废手续。一、智能化系统的前期管理令住户智能化系统须知令住房装修须知令使用智能化系统须知二、智能化系统的日常运行方案令巡更系统的运行方案令闭路监视系统的运行方案令住户安全报警系统的运行方案令楼宇可视对讲系统的运行方案三、智能化系统的维修项目智能化系统维护项目巡更系统维护检查表闭路监视系统维护检查表令智能控制中心维护检查表